Извечный вопрос: квартира или апартамент – где жить, что сдавать?

Извечный вопрос: квартира или апартамент – где жить, что сдавать?

30 декабря 2019

Что выгоднее купить в инвестиционных целях: небольшую квартиру-студию или апартамент? В первом случае придется самому искать жильцов и заниматься всеми сопутствующими делами. Но зато ни с кем не надо делить прибыль или согласовывать увеличение стоимости арендной платы. Во втором случае можно рассчитывать на помощь управляющей компании, но получать при этом ежемесячно строго фиксированную сумму. Как быть? Ответы на эти вопросы Новострой-СПб узнал у экспертов.

Различия квартир и апартаментов

Многие сейчас покупают недвижимость под дальнейшую сдачу в аренду, если в собственности уже есть квартира, пригодная для проживания. Как правило, для этих целей берется небольшая студия, 18-25 кв. м, в спальном районе города. Но также в последние годы наблюдается стойкая тенденция к увеличению числа сервисных апартаментов – в этом сегменте можно приобрести юниты аналогичной площади. Так может, выгоднее сразу купить квадратные метры именно там?

Самое главное, что нужно знать и всегда помнить: апартаменты – это коммерческая, а не жилая недвижимость. В них нельзя прописаться, максимум, что можно сделать – временную регистрацию. А это значит, что не получится «прикрепиться» к поликлинике, школе и детскому саду. Это важно учитывать, если покупатель рассчитывает переехать из региона в Петербург на ПМЖ и стать резидентом города или взять лот под сдачу, но с перспективой переселить туда спустя 10-15 лет своего повзрослевшего ребенка.
Еще один важный нюанс – к коммерческим помещениям предъявляется меньше технических и санитарных требований. Например, допустимый уровень естественной освещенности в них намного ниже, чем в обычных домах. Поэтому есть шансы вместо уютного пространства для жизни и работы получить полутемную клетушку, пригодную разве что для ночевок.
«К апартаментам также не применяются нормы по звукоизоляции, да и сам принцип жизни напоминает общежитие: большое количество помещений небольшого метража на одном этаже. Для семей с детьми это точно не вариант»

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой»

Зато один из основных плюсов апартаментов – это их стоимость. В некоторых случаях, разница с ценой квартиры при одинаковых площадях может оказаться весьма ощутимой. Так называемое «псевдожилье» в низком классе предлагается покупателям значительно дешевле жилой недвижимости. Например, в рамках ЖК одна парадная с недостаточной инсоляцией может быть отдана под апартаменты, и стоимость квадратного метра там будет на 20% ниже, чем в соседней, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

В отличие от жилых домов, которые чаще возводятся в спальных районах, апартаменты обычно имеют более привлекательное расположение. Часто это центр города или прилегающие к нему локации, вблизи торгово-развлекательных комплексов или в деловых кварталах с развитой инфраструктурой, комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

«Апарт-отели нередко возводят в уникальных локациях в центре города, где уже нельзя строить жилье» - Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Во многих комплексах жителям апартаментов предоставляются различные услуги – уборка помещений, доставка еды, заказ билетов и многое другое. Это очень удобно для постоянно занятых людей и тех, кто приехал в командировку на длительный срок.

Управляющие компании (УК), обслуживающие комплекс апартаментов, нередко предоставляют услуги по сдаче юнитов в рамках нескольких инвестиционных программ – достаточно просто заключить договор, говорит Алексей Бушуев.

«Апартаменты – это коммерческая недвижимость, сочетающая в себе возможность жить в ней. Сделано это для того, чтобы в первую очередь использовать их для заработка. Один из главных плюсов апартаментов – возможность полностью переложить всю работу по сдаче и обслуживанию на управляющую компанию, получая при этом фиксированный процент» - Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Специфика петербургского рынка апартаментов и цены

Рынок Петербурга существенно отличается от Москвы, и действует пока по своим законам. На нем преобладают сервисные апартаменты – по сути, это гостиницы на паях, считает Светлана Денисова.

Отличие в правовом статусе апартаментов и квартир в жилом доме является определяющим. Девелоперы, реализующие апартаменты, находятся в выигрышном положении в отношении цен, потому что они освобождены от той социальной нагрузки, которая сопровождает строительство жилья. Поэтому стоимость юнита в апарт-отеле, как правило, оказывается ниже аналогичной ему по площади квартиры.

Апартаменты в Петербурге занимают относительно небольшую долю рынка, порядка 8% от общего объема жилищного строительства (в Москве, например, их доля составляет более 20%). «Город проявлял максимум консерватизма при развитии этого сегмента строительной сферы, который исторически формировался как рынок элитного предложения. Потом туда постепенно добавился бизнес-класс, и только в последние 2-3 года апартаменты начали предлагаться по полной линейке», - рассказывает спикер.

По данным компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2019 года на рынке апартаментов в Санкт-Петербурге и области предлагалось 11,7 тыс. юнитов. С начала 2019 года было реализовано 2,2 тыс. апартаментов, что на 11% превысило показатель первого полугодия 2018 года.

Апартаменты приобретаются по той же схеме, что и любой другой вид недвижимости – за собственные средства, в рассрочку или с помощью ипотеки. Сегодня они пользуются большой популярностью, поэтому банки уже более охотно, чем несколько лет назад, выдают кредитные средства, говорит Алексей Бушуев.

В Петербурге сегодня представлены апартаменты практически для всех классов инвесторов. Самые недорогие варианты начинаются от 2 млн руб., а вот в элитных апарт-комплексах цена может превышать и 100 млн руб., утверждает Дмитрий Рубин. На цену влияет как класс объекта, так и его местоположение. К примеру, в апарт-комплексе Royal Park с видом на воду «средняя» стоимость квадратного метра около 250 тыс. руб., а в апарт-комлексе Start – порядка 60 тыс. руб., поэтому уже за 2 млн руб. там можно купить свой собственный апартамент.

В некоторых случаях может показаться, что приобрести квартиру в инвестиционных целях будет выгоднее, нежели апартамент аналогичной площади. Но тогда стоит посчитать, во сколько обойдется ее ремонт и покупка всей современной техники и мебели. Апартаменты продаются уже со всей необходимой «начинкой», поэтому зачастую обходятся своим хозяевам дешевле квартиры, даже если их первоначальная стоимость была больше.

«Покупка квартир и апартаментов — разные типы инвестиций. Выбор в пользу апарт-отелей делают клиенты, которым удобно, чтобы все заботы по сдаче недвижимости взяла на себя управляющая компания. Привычное жилье чаще выбирают люди с консервативным подходом к инвестициям» - Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

«Коммуналка», электричество и так далее… Что дешевле обслуживать?

Коммунальные платежи для нежилых помещений выше, чем для привычных всем квартир. В среднем, оплата электричества и тепла дороже на 25%, воды – на 10-15%. Также сюда стоит прибавить стоимость обслуживания апартаментов, если такая услуга прописана в договоре с управляющей компанией. Налог на имущество также выше – 0,5% против 0,1-0,3% за квартиру.

При покупке апартаментов не предоставляются налоговые вычеты. Не получится использовать материнский капитал, субсидии и различные сертификаты, так как они не распространяются на нежилую недвижимость, информирует Алексей Бушуев.

«С точки зрения проживания, дешевле обслуживать квартиру. Но с точки зрения инвестиций, за счет высокого дохода все платежи в комплексе апартаментов «перекрываются». Важный нюанс: все время, когда ваш номер занят, платежи включаются в тариф гостя. Собственник платит «коммуналку» только за дни простоя» - Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management

Так что выгодней покупать под дальнейшую сдачу в аренду?

В этом вопросе эксперты практически единодушны: выгоднее сдавать апартаменты.

Комплекс кондо-формата (смесь кондоминиума и отеля) с апартаментами будет работать как реальный отельный комплекс с профессиональной управляющей компанией. Он позволяет существенно сохранить время инвесторов и дать возможность получить максимальную доходность. Поэтому по эффективности квартира не идет ни в какое сравнение с апартаментом, считает Катерина Соболева.

Есть большой пул туристов, которые поедут именно в отель – им важно понимать стандарты качества, иметь возможность воспользоваться сервисом, получить документы по оплате. У профильной УК больше возможностей. Это и корпоративные клиенты, и огромное количество площадок размещения, и сервисы, и безопасность. Все это привлекает гостей и зачастую приносит большую прибыль своему владельцу, даже с учетом вознаграждения УК.

Апартаменты с управлением удобнее сдавать посуточно: в услуги управляющей компании входит клининг, смена белья и многое другое. Для краткосрочной аренды подходят именно такие варианты. Учитывая ставки на посуточную аренду, это принесет больший доход, чем сдача недвижимости на долгий срок, говорит Ольга Трошева.

Однако обычные квартиры по-прежнему остаются очень популярными среди инвесторов. Одна из причин – более широкий выбор. Покупатели могут легко найти вариант, подходящий под определенный бюджет и расположенный в конкретной локации: например, рядом с домом. Стоит отметить, что при сдаче в аренду на длительный срок доход от апартаментов и квартир будет примерно одинаковым.

«Апартаменты появились на рынке сравнительно недавно, и с уверенностью говорить о долгосрочных перспективах заработка на 10 лет и более пока сложно. Считается, что апартаменты более надежны» - Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Однако, с точки зрения сдачи апартаментов в аренду, нужно учитывать и определенные риски, предостерегает потенциальных покупателей Николай Гражданкин. В комплексе в среднем 1000-1500 юнитов. И если большинство из них приобретается с целью последующей сдачи в аренду, то в какой-то момент в одной локации будет единовременно выведено на рынок огромное количество одинаковых вариантов под сдачу. А найдется ли столько арендаторов? И хватит ли емкости рынка?

«Эта ситуация напоминает ситуацию в Девяткино, Мурино, Парнасе, где квартир под сдачу гораздо больше, чем желающих их снять. Даже избавиться от такой квартиры и продать ее – весьма проблематично», – высказывает свою точку зрения эксперт.

«Инвестируя в арендный бизнес, так же стоит помнить, что это официальный и абсолютно законный доход. Обычные квартиры зачастую сдаются без оплаты налогов путем простых договоренностей и передачи денег «на руки». Если в ближайшем будущем законодательство коснется ужесточения этой сферы деятельности, то владельцам апартаментов не о чем беспокоиться в отличие от тех, кто сдает квартиры» - Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов

Не является публичной офертой.