Кондо-инвестиции: чем покупка нового формата жилья отличается от квартир

Кондо-инвестиции: чем покупка нового формата жилья отличается от квартир

25 декабря 2019

Появившись не так давно в России, кондо-отели постепенно заняли свое место на рынке, став достойной альтернативой другим способам пассивного дохода. Вице-президент Becar Asset Management Дмитрий Сороколетов рассказал об особенностях формата.

От традиционных кондо-отели отличаются в первую очередь типом собственности, а точнее – количеством владельцев. В случае с традиционной гостиницей ею владеет один собственник, подписывающий долгосрочное соглашение с профессиональной управляющей компанией. В отеле, работающем в кондо-формате, также есть управляющая компания. Но договор с ней подписывает не один собственник, а десятки, если не сотни владельцев отдельных юнитов (номеров). При этом для конечных пользователей, то есть постояльцев, ничего не меняется: при входе их регистрируют и выдают ключ-карту на ресепшн, в номерах, которые будут ежедневно убираться, их ждет стандартный набор мебели, а в ресторане — традиционные завтрак, обед или ужин.

Отличается лишь схема инвестиционного цикла, то есть привлечения и возврата денежных средств. Еще на этапе строительства девелопер гостиницы продает номера в ней частным инвесторам, таким образом возвращая свои инвестеции, при этом он готов делиться с покупателями будущим денежным потоком. Конечно, средняя цена квадратного метра в таком случае будет чуть выше, чем в обычном многоквартирном доме по соседству. Причин тому несколько. Во-первых, чем меньше лот, тем дороже квадратный метр. Во-вторых, юниты передаются собственнику полностью в готовом виде и со всей мебелью. Дальше собственники подписывают договор с управляющей компанией. Можно и отказаться, тогда и обслуживание, и поиск клиентов лягут на плечи владельца.

Если такой договор есть, то весь дальнейший процесс после ввода в эксплуатацию становится полностью идентичен классической схеме гостиничного бизнеса. С одной лишь разницей в количестве собственников.

Недвижимость считается одним из наиболее распространенных способов получения пассивного дохода. Та же ситуация и с кондо-отелями, которые уверенно заняли свою нишу среди других инвестиционных инструментов: сдачи в аренду квартир или банковских вкладов. Впрочем, есть несколько существенных отличий. В первую очередь, это доходность. При сдаче в аренду квартиры обычно она не превысит 7%. При этом вы должны быть полностью погружены в бизнес, решая постоянно возникающие проблемы. В случае с банковскими вкладами доход будет немного выше 7%, однако застрахованы будут не больше 1,4 млн рублей. С учетом волны отзыва банковских лицензий последних лет, этот риск вполне реален.

Выбор кондо-отеля имеет сразу несколько преимуществ. Во-первых, юниты покупается по тем же правилам, что и квартира. В проектах, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, инвестиции защищаются ФЗ-214. В тех же, что после — сделка проходит с использованием эскроу-счетов. К тому же есть возможность как покупки в ипотеку, так и в рассрочку от застройщика, но только до момента ввода в эксплуатацию.

Во-вторых, заключая договор с УК, собственник получает доход по выбранной программе доходности без погружения в нюансы гостиничного бизнеса. В первый год работы отеля он будет несколько меньше, что традиционно для этой сферы. Со своей стороны УК за определенный процент от дохода берет на себя всю операционную деятельность — от рекламы и поиска постояльцев, до уплаты налогов и перечисления дохода на счет владельца.

Во многом, именно этим объясняется и интерес к формату определенных типов инвесторов – около 60% инвесторов, готовых заходить в кондо-формат, ранее инвестировали в квартиры. В основном это люди от 45 лет и старше.

Остальные – это люди, не готовые тратить свое время на поиск арендаторов, сознательно предпочитающие передать эти функции профессиональной УК. Здесь важно понимать, что сдача в аренду одной квартиры еще может носить функцию дополнительного дохода, не требующего большого количества времени. Когда же портфель инвестора доходит до нескольких юнитов или даже десятков, то сдача их в аренду, а особенно на короткий срок – это уже полноценная работа, требующая массы времени. При этом далеко не факт, что доход будет соответствовать потраченному времени. Как пример могу привести одного клиента, который купил у нас сразу несколько юнитов в апарт-отеле «Вертикаль». Он работает инвестиционным банкиром, и недвижимость – это лишь один из выбранных им инструментов для инвестиций. Поэтому он сказал «я знаю, что вы будете управлять лучше меня и избавите от лишней головной боли, поэтому лучше я отдам вам часть прибыли, чем потеряю свое время».

Наконец, преимуществом инвестиций в кондо-отели можно назвать то, что, как и любой другой формат жилья, они дорожают в зависимости от стадии строительства. 

 
Не является публичной офертой.