Нехорошие арендаторы. Проблемы вместо денег

Нехорошие арендаторы. Проблемы вместо денег
30 мая 2019

Сегодня сдача недвижимости в аренду является привычным способом получения дополнительного дохода. Многие владельцы квартир в Санкт-Петербурге получают постоянный доход с ренты, предоставляя жилплощадь, так сказать, «на время». Однако те, кто занимаются этим давно знают, что к выбору арендатора нужно относиться не менее серьезно, чем к выбору жены. И это не шутка, поскольку нередки случаи, когда обычные с виду граждане представляют собой не просто проблему, а реальную угрозу для соседей и всего общества.

Возьмем, к примеру, историю двухлетней давности, когда в простой квартире на Стрельбищенском переулке в Москве сотрудники правоохранительных органов задержали группу лиц, которые осуществляли подготовку крупного теракта в столичном метро. А в одной из квартир было обнаружено взрывное устройство с детонатором. Владелица была в настоящем шоке – ведь арендовала жилье обычная с виду семья, имеющая маленького ребенка. Это доказывает, что сдавать квартиру без того, чтобы узнать об арендаторе достаточно информации – огромный риск! Давайте рассмотрим все случаи, когда арендатор может стать настоящей проблемой.

Привет соседям!

Какие самые распространенные ситуации, превращающие хорошего арендатора в плохого? Конечно же, связанные с оплатой. Наверное, каждый второй арендодатель с этим сталкивался: жилец на протяжении некоторого времени исправно оплачивает проживание в квартире, а в какой-то момент сбегает, оставив после себя полную разруху. Приходится не только делать косметический ремонт, но и менять замки. При этом, если был составлен договор аренды, то есть возможность разыскать жильца через правоохранительные органы. Но обязательным элементом договора должны служить, как акт подробной передачи имущества в пользование во временной пользование, так и документы, регулирующие взимание арендных платежей. При этом, со стороны собственника должна быть уверенность в том, что перед налоговой по этой сделке им все вопросы закрыты, никаких нарушений Российского законодательства нет.

Бывает и так: арендатор исправно оплачивает жилье и готов даже сам платить за коммунальные услуги, но устраивает настоящий ад для соседей: собирает шумные компании, громко слушает музыку, мусорит в подъезде и отказывается за собой убирать.

Но в глазах соседей останется виноватым владелец квартиры, который сдал жилье такому неблагополучному асоциальному элементу. Договариваться с шумным арендатором соседи не обязаны, поэтому начнутся жалобы хозяину. И проблему лучше решать максимально оперативно и мирно, поскольку в противном случае соседи могут обратиться в органы правопорядка, претензии которых будут направлены сначала арендатору, а потом арендодателю.

Что говорит закон

В российском законодательстве есть закон, согласно которому с 23 до 7 часов уровень шума не должен превышать 30 дБ. Норма федеральная и в каждом регионе могут действовать более ужесточенные изменения. К примеру, в Санкт-Петербурге превышение уровня шума 30 децибел недопустимо в период с 22 до 8 часов в будние дни и до 12 часов в выходные. В Москве и Подмосковья действуют такие нормы: запрещается шуметь в будние дни с 21 до 8 часов, в выходные 22 до 10 часов. Ремонтные работы нельзя проводить в период с 13 до 15 часов. Очень часто квартиры снимают молодые студенты и специалисты. Эта аудитория активная, как в поиске работы, образования, так и в круге общения. Энергия, настрой на более яркие эмоции, чаще всего выводит их поведение за пределы требуемых норм.

Налоги. Мы не рекомендуем арендодателю сдавать квартиру нелегально. В соответствии с законодательством, сдача жилья в аренду – вид предпринимательской деятельности, облагаемой налогами. Если владелец не подаст соответствующую декларацию в налоговый орган по месту учета, к нему применят санкцию в виде штрафа. Размер составляет 5 процентов от неуплаченной в срок суммы налога. Декларация должна подаваться ежемесячно.

Доход по получаемой ренте, если Вы физическое лицо, облагается налогом по ставке 13%. Можно организовать ИП, и уплачивать 6% с выручки или 7% с разницы между доходом и затратами. Однако, в этом случае так же появится необходимость уплаты налогов по медицинскому и трудовому страхованию. Это ежегодные фиксированные регулярные платежи в независимости от того, сдана в данный момент жилплощадь или нет.

Неполная уплата и неуплата налога из-за неправильного расчета или занижения суммы, а также другие неправомерные действия, не содержащие признаков налогового правонарушения, караются штрафом в размере 20 процентов от общей суммы. При умышленно совершенных действиях сумма штрафа увеличивается до 40 процентов.

Порча общедомового имущества

Проблемной категорией арендаторов являются активные люди ведущие ночной образ жизни. К ним приходят приятели, посиделки часто перерастают в конфликты и выяснения отношений. Результат – испорченное общедомовое имущество: разбитые окна, сломанные перила, исписанные, грязные стены в подъезде.

Юристы по этому поводу говорят следующее: за ремонт испорченного общедомового имущества должно платить лицо, причастное к порче. Взыскивает средства управляющая компания. Хорошо, если в подъезде установлена система видеонаблюдения, которая зафиксирует причастное лицо. Но в этом случае владелец квартиры только формально останется в стороне, поскольку доверие и лояльность соседей будет утрачена.

Соседи вправе написать жалобу и направить ее в правоохранительные органы. Если в доме ТСЖ, жалоба направляется от его имени. В этом случае на рассмотрение уйдет меньше времени, а меры, примененные к владельцу квартиры, будут намного жестче.

Договор обязательно!

Сдача жилья в аренду на договорной основе – относительно безопасный вариант. Владелец квартиры может заключить краткосрочное соглашение с арендатором и прописать в документы любые требования и условия: ответственность в случае порчи личного и общедомового имущества, срок проживания и оплаты и т.д. Важно не стесняться составлять подробный договор и детальный акт передачи имущества.

Если испорчено имущество в квартире (только когда есть изначальная опись):

  1. Составить акт осмотра помещения, указать в нем испорченные вещи, сделать оценку ущерба.
  2. Обратиться с исковым заявлением в суд в зависимости от условий договора – по месту регистрации арендатора либо по месту нахождения имущества.

Но и здесь есть подводные камни. По закону ответственность за недвижимость несет ее владелец. Даже если заключен краткосрочный договор аренды (до 11 месяцев), это не обезопасит от неприятностей. В случае пожара, затопления оплачивать ремонт будет собственник. Кроме этого, такой договор можно легко расторгнуть, оспорить, признать недействительным. Самый надежный способ обезопасить себя – заключить с арендатором долгосрочный договор (более 1 года) и зарегистрировать его в Росреестре. Расторгнуть такое соглашение будет сложнее, налоги немного выше, но в случае порчи имущества оплачивать ремонт будет арендатор.

Борьба с неплательщиком

Если арендатор неожиданно съехал, не оплатил аренду и отказывается это делать, необходимо выполнить следующее:

  1. Написать претензию и указать, за какой срок задолженность.
  2. Направить претензию по месту регистрации уклоняющегося лица.
  3. В случае неоплаты составить иск и направить его в суд.

При порче имущества нужно сделать опись и составить акт осмотра квартиры (общедомовой зоны), оценить ущерб.

Выход

Очевидно, что самостоятельно сдавать жилье в аренду – большой риск. Сложно оценить арендатор с первого и даже со второго взгляда. И со временем милый, неконфликтный человек может доставить массу проблем.

Сдавая квартиру, помните:

  1. В договоре аренды можно прописать самые распространенные случаи ответственности арендатора – затопление, порчу имущества.
  2. Если квартира сдается с мебелью и техникой, сделайте опись. Можно приложить фото предметов, какими они были переданы арендатору.
  3. Перед сдачей жилья его лучше застраховать.
  4. Шумные и неаккуратные арендаторы могут настроить против вас не только соседей, но и сотрудников полиции, налоговых органов.
  5. К выбору арендатора нужно отнестись ответственно. Пропишите в договоре регулярные проверки состояния жилья. Не пренебрегайте обеспечительным платежом.

Почти все риски могут избежать владельцы апартаментов в кондо-отелях и доходных домах. В их случае поиском арендаторов занимается управляющая компания и ответственность за их действия несет она же. То есть, если вы сейчас находитесь на стадии выбора – купить квартиру под самостоятельную сдачу или апартаменты под управлением компании, специалисты однозначно порекомендуют остановиться на втором варианте, так как это уже цивилизованный готовый тип доходной недвижимости, приносящей стабильные деньги.

Не является публичной офертой.