Неликвидность или стабильность. Честно об инвестициях в недвижимость

Неликвидность или стабильность. Честно об инвестициях в недвижимость

02 сентября 2019

Александр Шарапов – глава управляющей компании Becar, рассказал о том, как видит плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Есть немало исследований на тему вложений в различные активы. По мнению экспертов, инвестировать безопаснее всего в золото и объекты недвижимости. Ниже по шкале вероятных рисков – депозиты. Акции наиболее рисковые в этом списке, так как их стоимость динамически меняется, завися от множества факторов.

Однако, возвращаясь к теме рисков, нужно уточнить. Прибыльность вашей недвижимости тесно связана с эффективностью действий управляющего. Если вы ошиблись с исполнителем, то доходность будет теряться до тех пор, пока вы не найдете профессионала. Второй фактор – низкая ликвидность этого актива. В отличие от ценных бумаг или валют, недвижимое имущество невозможно продать в два клика на экране или обналичить, как счёт в банке. Думая, куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход, следует понимать, что вы не сможете в случае чего их снять на следующий день. Если вам нужно будет забрать средства, процесс может занять до 6 месяцев. Третья особенность – зависимость от политической обстановки, налогообложения.

Наконец, на покупку недвижимости дают ипотечные кредиты. Однако в России с ними следует быть осторожным. Ведь в нашей стране процентные ставки остаются одними из наименее выгодных.

Перемены после 1 июля

Конечно, изменения сложно назвать неожиданными. Их анонсировали давно. Однако теперь для всех объектов потребуются экскроу-счета. Коснулось правило и кондо-отелей. В обозримом будущем затраты на их строительство вырастут на 5 – 12%, в зависимости от источника инвестируемых средств.

Вероятнее всего, что в скором времени станет выгодно брать банковские средства на строительство, чтобы продавать в конце цикла. Когда объект практически готов, стоимость площади будет намного выше.

Пока что проходит стадия изучения банковских предложений. Необходимо понять, на каком этапе строительства выгоднее начинать продажи. Сейчас это обычно делается, пока объект находится в стадии котлована. Возможно, ситуация изменится, и продавать его станет выгоднее по факту готовности и сдачи проверяющей комиссии.

Портрет реального инвестора

Кого в нашей стране интересует недвижимость, приносящая доход, разобраться не сложно. Обычно это представители сектора МСБ, менеджеры. Средний возраст покупателя – 35 лет и старше. Эти люди хотят стабильности, и понимают, что держать средства в рублях, учитывая особенности курса национальной валюты – большой риск.

Инвестор хочет перестраховаться на будущее. Получить актив, способный обеспечить ему достойную старость, даже, если пенсии в будущем отменят. Интересно, что таких покупателей больше именно в развивающихся странах, чья экономики сейчас активно преобразуются под новые условия рынка.

Если раньше эти люди предпочитали инвестировать деньги в жилые квартиры, сейчас они тратят эти деньги на номер в апартах или кондо-отелях. При схожих параметрах продукта доходность повышается в два раза.

Хотя на рынке есть немало иностранцев, такой формат вложений в нашей стране предпочитают именно россияне. Иностранцев пугает не столько сам объект инвестиций, сколько нестабильность валюты, о которой говорилось выше. Для жителя России же такие действия вполне логичны. Есть рубли – вкладывай их в стабильные активы.

Особенности инвестиций в кондо-отели

Почему, выбирая объекты недвижимости, приносящие доход, люди выбирают кондо-отели? Ответ предельно прост – они делают ставку на низкий порог входа. В среднем требуется 2,5 миллиона рублей, а если по ипотеке – взнос от 400 тысяч. Далее остаётся лишь погашать ежемесячно ипотечный кредит.

Далее владелец сможет получать доход, позволяя себе путешествия, проживание в других городах и странах. Можно не бояться потерять работу, так как определенная сумма денег постоянно поступает на ваш счёт.

Причины продажи

Почему активы продают? Причин может быть несколько:

  • Переезд в другую страну;
  • Желание приобрести жильё себе, детям, внукам;
  • Срочно потребовались деньги на другую покупку.\

Редко продажа связана с доходностью объекта. Она после сдачи стабильно достигает 8 – 9% в первый год, и эти цифры можно подтвердить бумагами от управляющей компании.

Будущее инвестиций в недвижимость

Эксперты вовсе не лукавят, говоря, что у вложений в московскую и питерскую недвижимость хорошие перспективы. Чтобы убедиться в правдивости этих слов, достаточно посмотреть на реальные цифры – стоимость номеров в двух российских мегаполисах за пятилетку. Если говорить о рублёвой цене, она выросла в два раза, а вот аренда существенно не дорожала. При этом рынок квартир до сих пор в состоянии стагнации. Не удивительно, что многие предпочитают инвестировать в апарт-отель, а не покупать квартиру, дом или коттедж. В гостиничном секторе объекты продолжают дорожать, пусть и меньшими темпами, чем раньше.

Кондо и апарт-сектор хорош тем, что легко адаптируется под долгосрочное размещение жильцов. Например, в нём предусмотрены мини-кухни. В этом случае корректируется уровень доходности, однако он всё равно останется высоким.

Если говорить о влиянии экономических кризисов, то следует смотреть статистику за несколько лет. Да, обычно рекомендуют в это время покупать золото. Однако, если сравнить его цену с прибыльностью недвижимости за одинаковые сроки, то заметно, что гостиничный сектор выгоднее. Он позволяет сгладить пики, покрыть «минус», создаваемый инфляцией.

Стоит также посмотреть на крупных институциональных инвесторов – СК, частные пенсионные фонды. Они долгое время избегали вложений в коммерческую доходную недвижимость. Сейчас она составляет до 20% их портфеля.

Формирование инвестиционного портфеля

Говоря о сферах вложений, Александр Шарапов честно признался, что совершенно не знаком с рынком акций. Да и не располагает достаточным количеством времени, чтобы всерьёз изучить его. В некоторых случаях он инвестирует до 2% активов в ценные бумаги. Однако лишь потому, что это требование банков к своим клиентам, а не его осознанный выбор. Всё остальное – недвижимость, причём, именно доходная, а не личная собственность для проживания.

Это участки для будущего строительства, готовые объекты, реконцепция устаревших для последующей перепродажи. Причём не только в России, но и в США, Великобритании и других странах. Все средства, вырученные с продаж, быстро инвестируются повторно, чтобы приносить доход. Более того, Александр даже начинает волноваться, если крупные суммы надолго задерживаются на российских или заграничных счетах. Ведь один из главных законов рынка – деньги должны работать.

Подводя итоги, несложно понять ключевые мысли:

  • Коммерческая недвижимость остаётся прибыльным и ликвидным активом, стоимость которого будет расти. В особенности это касается столичных городов.
  • Доходность в значительной степени зависит от выбора управляющей компании.
  • Важно понимать, на каком этапе вкладывать деньги в объект.

Не стоит инвестировать в те сферы, в которых вы совершенно не разбираетесь.

Не является публичной офертой.