Сдавать жильё в СПб больше не выгодно. Мнение экспертов

Сдавать жильё в СПб больше не выгодно. Мнение экспертов

04 октября 2019

БН.ру провели круглый стол, в ходе которого многие участники рынка обсудили перспективы для существующих и будущих рантье. Говорили про инвестиции в апартаменты в Санкт-Петербурге, прибыльность покупки квартир для последующей сдачи в аренду, потенциальных рисках. Встреча получила название «Апартаменты VS квартира».

Времена меняются. Если раньше люди покупали жильё под сдачу, зная, что это стабильный источник дохода с прогнозируемой окупаемостью, то сейчас ситуация изменилась. Во-первых, прибыльность жилой недвижимости варьируется в пределах 4 – 6% годовых. Это с учётом затрат на обстановку, уплатой всех налогов и сборов. Чтобы вернуть вложения и выйти в ноль, вам потребуется как минимум 20 лет.

По этой причине всё популярнее становятся апартаменты для инвестиций в СПб, доходность которых несколько выше. Количество предложений растёт, а с изменением законодательства, значительно сократившим размещение хостелов в жилых домах, интерес к ним только увеличивается.

Доходность даже по самым скромным подсчётам стартует от 7% в первый год, и увеличивается до 15% в течение первых трёх-четырёх лет. При этом вы можете ознакомиться с реальной статистикой. Ведь апарт-комплекс Вертикаль уже работает в Санкт-Петербурге, и у владельцев есть цифры.

О квартирах. Расценки, география и преимущества

Квартиры, о которых шла речь на мероприятии, в большинстве своём, расположены в уже сданных ЖК, и, соответственно, приносят прибыль. Основная часть доходных программ апарт-отелей – вопрос больше перспективы, так как юниты (жилые блоки) преимущественно только строятся. В плане локаций жильё и апарты пока тоже не пересекаются.

Ольга Романова – специалист по аналитике в БН.ру рассказала о том, как обстоят дела на рынке жилой недвижимости Петербурга. Статистика, представленная участникам, затрагивала состояние на середину лета и демонстрировала общие тенденции 2019 года. Так, больше 50% всей аренды жилплощади приходилось на квартиры-студии и однушки. Ещё четверть удерживали двухкомнатные квартиры. Примерно 20% – комнаты, в том числе – в коммуналках.

Расценки на момент получения данных были следующими:

  • Месяц аренды комнаты – в среднем 11400 руб.
  • Студия – 21000;
  • 2х комнатное жильё – 29000;
  • 3х комнатная квартира – 40000.

Говоря о географии размещения этих объектов, отмечалось, что более 40% из них расположены на севере СПб, около 6% в Центральном и Адмиралтейском районе.

Чтобы было понятнее, уточним. Приморский район города не случайно считается самым перспективным. Сюда едут крупные предприниматели, топ-менеджеры компаний, которые планируют свой бизнес поближе к зданию высотки Газпрома. В других районах северной части города расположены многие ВУЗы. Соответственно, здесь много студентов, арендующих жильё рядом с местом учёбы. Это привело к росту ставок на аренду.

Центральный район интересен выгодными расценками на однокомнатное жильё и небольшие уютные студии. Их можно арендовать по цене от 15000 руб/мес. Для сравнения, однокомнатная квартира в Красносельском районе обойдётся арендующим примерно в 17800 руб/мес.

Центральные районы СПб. Особенности предложений

Итак, если вас интересует инвестирование в апарт-отели города, то вы увидите, что география размещения таких комплексов отзеркаливает расположение квартир предназначенных под сдачу. Например, в центральной части города чаще всего девелоперы реализуют объекты бизнес и элит-категории.

Крупнейшие проекты из заявленных расположены по планам в Московском районе. В основном они созданы для туристов и относятся к гостиничной категории. Такие апарты интересны людям, снимающим номера на короткий срок. Соответственно, это совершенно другие категории арендаторов, чем по квартирному фонду.

Получается интересно – квартиры и апарты занимают принципиально разные ниши рынка и пока не конкурируют по локации. Нужно жильё на длительный срок – ориентируйтесь на северную часть. Соответственно, всё, что сдаётся для краткосрочной аренды, расположено в южных районах.

Хочется проживание в историческом центре? Здесь есть новые апарт отели в СПб с выгодными предложениями. Более доступные решения рядом с музеями или набережной относятся уже к вторичному жилью.

Развитие рынка апартов. Формат и его понимание

Долгое время апартаменты никто не воспринимал, как полноценное жильё. Были нюансы с законодательной базой, отсутствовала возможность оформления постоянной прописки по месту проживания. Кроме того, объекты такого типа реализовывались в тех местах, где жилой дом построить нельзя. Часто их создавали на базе санаториев и других старых зданий.

Глобальные изменения произошли в 2016 году. Именно на этот период приходится резкое увеличение количества проектов. В статистике учитывается как стройка апарт-отелей и заявленные объекты, так и реализованные. За короткий период площадь комплексов выросла с 300 до 700 тыс. м2.

В 2019 году на рынке появились масштабные проекты, предлагающие потенциальным инвесторам более 7000 юнитов. Среди них есть немало известных. Это Valo, «Про.Молодость», Start и многие другие. Спрос растёт, а вместе с ним – стоимость и прибыльность юнитов. В первую очередь это коснулось класса «комфорт». По данным на II квартал текущего года такие юниты предлагались покупателям по 112000 руб/м2. Для сравнения аналогичный класс жилой недвижимости предлагается по 108900 рублей за квадрат. В бизнес-сегменте пока по ценам лидирует жильё. В среднем 178000 против 170000 на апарты.

Виды апартаментов

Говоря о типах апарт-объектов, специалисты разделиляют их на три основные категории.

Первая – сервисные, в которых юниты гостиничного типа принадлежат разным собственникам. Как можно понять из названия, это формат, максимально приближенный к гостинице, где есть обслуживание, но имеется собственная кухня. Такие проекты все чаще именуются кондо-отелями, исходя из статуса совместного владения группой собственников.

Реализуется всё необходимое, от прачечной и доставки еды, до ресторанов, конференц-залов и фитнес-клубов. В апарт-отеле Вертикаль, которым управляет УК Becar, всё это реализовано в полной мере. Объект уже вышел на среднегодовую заполняемость до 75% при доходности 15 – 17% годовых в 4 – 5-летней перспективе.

Второй тип – несервисные. Они больше напоминают жилые дома. Чаще всего эти проекты реализуют в классе «эконом». Плюс такого решения – выгодная цена за квадратный метр. Она ощутимо ниже, чем за аналогичные по классу и уровню квартиры. Минус – выше расходы на коммуналку. Электроэнергия и водоснабжение оплачивается по тарифам для предприятий.

Третий вариант – рекреационный. Это эксклюзивные проекты в загородных популярных локациях. Часто – на берегу Финского залива. Девелоперы размещают апарты таким образом, чтобы у постояльцев был выход на пляж.

Сами юниты можно использовать для собственного проживания или же сдавать. Второй вариант реализуется через управляющую организацию. В Vertical это делается централизовано. УК работает с корпоративными клиентами, предлагая им выгодные условия, и гарантируя собственникам заполнение юнитов в течение всего года.

Предложения в пригородных районах

Пригородную зону облюбовали многие арендаторы и инвесторы. Точка входа здесь примерно такая же, что и на рынке жилья. Так несервисные апартаменты можно приобрести от 1,8 млн. Впрочем, есть и проекты с порогом входа от 150 тысяч рублей. Но суть таких предложений – чистый маркетинг. И перспектива таких предложения пока не ясна.

Если вы интересуетесь сервисными апартами «бизнес» и «комфорт» сегмента, то ближе к центру они стоят от 3 до 6 млн. Представительский класс на побережье в разы дороже. Некоторые объекты стоят по 70 млн. рублей.

Ставки аренды по апартам и квартирам

Людям, которых интересует инвестирование в апарт-отели, или применим более точный термин – кондо-отели, важно понимать, что они смогут заработать. Прибыль зависит от арендных ставок, заполняемости и других факторов. По несервисным апартам доступных категорий расценки на аренду сопоставимы с проживанием в квартирах того же класса.

С сервисными сложнее. Информации по ним мало, а владельцы крайне неохотно делятся статистикой. Яков Волков – гендиректор группы компаний Active утверждает что доходность юнита площадью 30 м2 сопоставима с прибылью от сдачи 45-метровой квартиры. Однако с одной оговоркой – апарт-объектом должна заниматься надёжная управляющая компания. В среднем комплекс услуг поиска клиентов, бронирования, иные функции стоят собственнику четверть выручки от юнита.

Евгения Гиль, занимающаяся апарт-отелями в компании Becar, приоткрыла завесу тайны над реальными доходами частных инвесторов. По её словам доходные программы для людей, приобретающих номера в комплексе «Вертикаль», позволяют получать с юнита до 60 тыс. рублей ежемесячно. УК Becar Asset имеет возможность рассчитать прогнозируемый доход, так как объект на Московском активно эксплуатируется и у компании есть реальные цифры.

Однако эта сумма актуальна для недорогих апартов. Для элитного класса как инвестиции, так и прибыль от них, измеряются семи и даже восьмизначными суммами. О подобных предложениях рассказал Владимир Фёдоров из «СоюзИнвестДевелопмент». Замдиректора известной компании рассказал, как некто, инвестировав 250 миллионов рублей в такой объект, получает каждый месяц 10% от суммы вложений. Соответственно, окупаемость здесь намного выше.

Кому и для чего? Квартиры и апартаменты

Привычка думать, что квартира нужна для проживания, а апартаменты покупаются исключительно для получения доходов от аренды, может сыграть злую шутку. Необходимо понимать, что здесь есть множество нюансов. Пассивный доход приносят оба типа недвижимости. Однако квартира подойдёт тем, кто предпочитает сам заниматься всем – от ремонта и обстановки до поиска риелтора или людей, желающих снять жильё на определенный срок. Здесь придётся столкнуться с ещё одной проблемой – переборчивыми съёмщиками. Конечно, вариантом может стать краткосрочная аренда, в том числе – посуточная. Но в этом случае нужно иметь навыки предпринимателя.

Впрочем, даже приличная в плане состояния и планировки квартира, расположенная в большом жилом комплексе в дальних уголках закадья мало отличается в плане доходности от дешёвых апартаментов. Оба варианта не перспективны в качестве арендопригодных активов.

В данном случае у квартиры есть лишь один плюс – вероятность того, что над головой будут проходить шумные обсуждения сделки или корпоративы, исключена. Впрочем, это может заменяться склочными соседями, регулярно затапливающими вас сверху.

Место определяет успех

Анализ рынка сервисных апартов показывает, что для популярного комфорт-класса важнее всего его локация - географическое расположение в привязке к транспортной и прочей городской инфраструктуре. Грамотно выбранная застройщиком локация позволяет существенно повысить потенциальную прибыльность объекта. Причем совсем не обязательно удачной локацией может считаться только центральная часть города - иногда это может быть едва ли не "спальник", но в паре минут ходьбы от транспортных путей, с шаговой доступностью к торговым центрам, развлечениям, культурным объектам и т.д.

Второй ключевой момент – квалификация, опыт управляющей компании и девелопера. Если это кто-то, вроде Becar, с десятилетиями опыта и успешной деятельностью в СПб и за рубежом, то риски практически равны нулю. Крупные УК имеют партнёрские отношения с различными компаниями, букингом, обеспечивая заполняемость, а значит – постоянную прибыль для собственника. Соответственно, владельцы юнитов получают гарантии, освобождаются от необходимости самостоятельного поиска клиентов.

Наконец, выбирая доходные апартаменты в Санкт-Петербурге, вам не обойтись без анализа. Следует изучить рынок, ознакомиться с мнением экспертов или даже оплатить консультацию специалистов. При этом ваши консультанты должны быть независимыми, иначе вы рискуете получить не беспристрастную оценку, а рекламу конкретных объектов.

В ходе круглого стола этот вопрос также поднимали и обсуждали достаточно детально и скрупулезно. Безусловно, в таких тонких вопросах, как инвестиции в недвижимость с целью получения прибыли, важно наличие чутья и понимания, когда и в какой проект следует войти, с чем лучше не связываться, когда продавать актив. Разумеется, всё это означает выход на принципиально новый, профессиональный уровень инвестирования в сфере доходной недвижимости. Но и другие возможности получения стабильного дохода. 

Не является публичной офертой.