Сектор апартаментов в СПб: напрасные опасения и реальные рекорды

Сектор апартаментов в СПб: напрасные опасения и реальные рекорды

03 сентября 2019

Не первый год в Санкт-Петербурге наблюдается настоящий бум проектов, связанных с доходной недвижимостью. В частности, появляется всё больше апарт-отелей, и в 2019 году прогнозируют новые рекорды в этой сфере.

Казалось бы, планам могла бы помешать политика властей города, занявшихся псевдо-жильём. Не меньше опасений вызывали законопроекты, приравнивающие апартаменты к жилому сектору. Однако пока ничего катастрофического не произошло, спрос сохраняется, объекты строятся.

Специалисты рассказали о том, насколько выгодно сейчас вкладывать деньги апарт-отель в Петербурге, и какие перспективы ждут этот сегмент рынка.

Лучше, чем ожидалось

Аналитики говорили всего один год назад, что сектор возведения и реализации апарт-отелей будет развиваться - в первую очередь благодаря приходу крупных девелоперов, опытных управляющих компаний и интересу институциональных инвесторов. А также в целом благоприятной и относительно прогнозируемой обстановке. Так оно и произошло.

Ольга Трошева из центра консалтинга «Петербургская Недвижимость» поделилась информацией. В частности, она рассказала, что в продаже за первое полугодие 2019 оказалось почти 10000 номеров в апарт-отелях разных классов. Это рекорд, подтверждающий, что рост продолжается. Причём, не на несколько процентов, а в полтора раза.

Согласен с ней и Владимир Фёдоров из «Союз-Инвест-Девелопмент». Он также указывает на то, что выросло не только количество объектов. Также эксперт отмечает, что появляется немало объектов, включающих более тысячи юнитов. Пионером стал комплекс YE’S в Выборгском районе. Сейчас «тысячников» в СПб насчитывается 13. Общее количество лотов – более 25 тысяч. В целом, по данным Владимира Фёдорова, в СПб более 35 тысяч юнитов в 56 апарт-отелях. Из них 27 проектов – сервисные объекты, а остальные – комплексы гостиничного типа для проживания.

Что такое современный апарт-отель? Это аналог частного жилья, то есть городской квартиры, но с некоторыми формальностями и особенностями, присущими гостиничному номеру. Подобные объекты строят там, где по ряду причин нельзя возвести жилой дом. Вы можете купить номер, но прописаться в нём у вас не выйдет. Законодательство разрешает лишь временную регистрацию в апартаментах. Это создаёт сложности с обращением за медицинской помощью, устройством детей в детсады и школы, а также некоторые другие мелкие неприятности.

Ещё одна особенность – более высокие тарифы на коммунальные услуги. Однако их компенсирует доступная стоимость номеров. Вы изначально экономите, а потом можете компенсировать часть своих ежемесячных затрат на сожержание апартаментов, сдавая юнит в аренду. А если аренда приходится на пик приезда гостей, то можно еще и неплохо заработать.

Сервисный тип апартаментов максимально приближен к отелям. Их обычно покупают люди, не планирующие проживание в номере. Для собственника такой объект – просто доходная недвижимость. Люди инвестируют в апарты. Девелоперы разрабатывают программы доходности. Управляющие компании занимаются юридическими и финансовыми вопросами, освобождая владельцев от большинства задач. Для сервисных апартов УК предлагает комплекс услуг, включающий даже поиск клиентов, готовых арендовать номер. За эти работы управляющие организаторы берут процент с доходов.

Владимир Фёдоров также отметил, что лучше всего для развития апарт-проектов подходят три района СПб – Василеостровский, Выборгский и Курортный. Последний удобен в плане реализации элементов инфраструктуры.

Специалисты Urban Awards считают, что отличные перспективы для запуска крупных апарт-проектов есть у Московского района. Причин несколько. Во-первых, район комфортен для проживания. Во-вторых, рядом две крупные трассы и аэропорт.

Согласна с этим утверждением и Ольга Трошина. Она уточняет, что сейчас именно в южной части строится больше всего объектов. Также массовая застройка ведётся в Невском районе. Активны девелоперы на правом берегу реки Нева, рядом со станциями «Парнас» и «Бухарестская». На перечисленные участки суммарно приходится половина всех объектов. Что же касается завершённых апарт-комплексов, то по их количеству лидирует Петроградский район, где достроено девять различных объектов.

Цены и потенциальная прибыльность

Ольга Трошева указывает на важный факт, касающийся питерских апартаментов. Около 63% всех объектов, это сервисные апарты. Если изучить общий спрос на все апарт-проекты, то на этот вид недвижимости приходится 56%. Хотя они и стоят дороже псевдо-жилья, зато позволяют быстрее окупить инвестиции, благодаря высокой доходности.

Сравним цены. Например, квадратный метр площади в сервисных апартаментах в среднем обойдётся покупателю в 104 тыс. рублей, в то время как в комплексе, где предусмотрено длительной проживание, вы бы заплатили от 96 тыс. Дороже обойдутся алогичные решения в более престижных районах. Например, на Московском проспекте это 140 – 146 тысяч рублей.

Екатерина Тейдер, руководящая отделом девелопмента компании Becar Asst, считает, что не всегда в условиях гибкого и динамичного рынка можно легко разделить доходные и жилые апартаменты. Часто продукты такого типа универсальны.

Эта сложность разделения стала одной из причин, по которым чиновники решили скорректировать законодательство, приравняв апарты к жилым домам. Автором законопроекта является известный чиновник Александр Сидякин. Сейчас он работает в Администрации руководителя Башкортостана. Он сам отозвал свой проект, и в настоящее время вопрос снят с повестки. Хотя обсуждали его не один год.

Екатерина Тейдер уточняет, что всё началось именно с того, что девелопера начали возводить апарт-объекты там, где им запрещали строить жилые дома. Однако некоторые компании решили изначально создать принципиально иной продукт, более близкий по формату к отелю, чем к квартире. Это были практически классические гостиницы с полноценным сервисным обслуживанием. Номер обходился дешевле, чем квартира, а инвестор получал возможность сдавать его, приобретая выгодный актив, растущий в цене. Реализация подобных проектов удобна возможностью приобретения дополнительной маржинальности.

По данным Ольги Трошевой, каждый владелец номера в апартах сервисного типа получает от 8 до 11% годовых чистой прибыли. Здесь уже учтены все платежи и доля, выплачиваемая за услуги УК.

Эксперты напоминают, что доходность объекта, это не константа. Она зависит от нескольких важных факторов:

  • Расположение апарт-комплекса;
  • Качество обслуживания;
  • Профессионализм сотрудников управляющей компании;
  • Наличие и состояние инфраструктуры объекта и района.

Вот тут и возникает главная сложность. Если у таких компаний, как Becar, есть опыт работы в сфере управления апарт-отелями, то многие девелоперы не обладают необходимыми знаниями и навыками. Потому указываемые ими параметры потенциальной доходности – не более чем цифры расчётов. Наиболее грамотные игроки рынка начинают создавать собственные УК или заключают контракты на сотрудничество с уже существующими.

Помимо цены, потребитель основывается и на других важных для себя моментах. Например, возможности купить номер там, где строительство жилья невозможно. Важны и параметры самого объекта в плане архитектуры и планировок.

Владимир Фёдоров уточняет, что арендные апартаменты, это, в первую очередь, не жильё, а инструмент получения стабильного гарантированного дохода на выгодных для собственника условиях. Зачастую, апарты в этом плане обходят по прибыльности другие типы инвестиционных активов.

Грядущие изменения и перспективы для апартов

Рынок никогда не будет статичен. Он постоянно меняется, подвергается внешним корректировкам, развивается под влиянием внешних факторов. Пока нельзя сказать, что предложение и спрос на апарт-комплексы полностью сформированы, и процесс вышел на финишную прямую.

По мнению Фёдорова, до полного насыщения рынка такими проектами у девелоперов есть от 5 до 7 лет. За это время будет возведено достаточное количество объектов различного назначения, с разными программами доходности. Уже сейчас анонсировано немало проектов в нескольких категориях. Часть проектов сейчас ожидает разрешения правовых вопросов, получения одобрения со стороны контролирующих организаций или корректировок проектной документации.

Укрупнение питерских проектов и рост предложения на рынке северной столицы не случайны. В 2019 году интересы потенциального инвестора и крупных строительных компаний совпадают. Девелоперов устраивает упрощенный формат без затрат на сложную инфраструктуру с детсадами, школами и больницами. Им интересно само направление, в силу его перспективности. Добавим к этому относительную свободу решений в сфере планировки.

К слову, все эти преимущества и стали причиной «войны» с чиновниками. В Смольном настаивают, что нужно учитывать потребность потенциальных покупателей в строительстве соцобъектов и транспортной доступности. В конце 2018 года Александр Беглов открыто призывал остановить строительство апартов в Санкт-Петербурге. ВРИО главы администрации области негативно отзывался о перспективах подобной застройки, но дальше слов дело не пошло.

Зато чиновники всерьёз взялись за другой сектор – хостелы в жилых домах. Инвесторы и предприниматели, а также потенциальные арендаторы, теперь обратили внимание на апарты, как удобную альтернативу.

Подводя итоги, отметим, что помимо общего роста спроса на объекты такого типа, в будущем появится немало новых форматов. Крупный бизнес активно изучает социальные тренды в мире, шеринговую экономику, как таковую. Экономическая модель, в которой аренда и прокат полностью заменяют покупку и владение, давно обрела популярность в Европе, США и других регионах мира. Если раньше это касалось транспортных средств, то сейчас перешло и в сферу недвижимости.

Не является публичной офертой.