Сервисные апартаменты в Петербурге переживают пик спроса

Сервисные апартаменты в Петербурге переживают пик спроса
14 июня 2019

Спрос на сервисные апартаменты продолжает расти. Об этом свидетельствуют цифры. На конец 2018 года в Санкт-Петербурге проводилось строительство апарт-отелей с общим количеством номеров 15 600 (площадь почти семьсот квадратных метров). Если сравнивать этот показатель с данными двух прошедших лет, можно сделать вывод, что он увеличился в три раза.

На начало текущего года картина еще более выраженная: в сравнении с аналогичным периодом 2018 количество отстраивающихся апарт-отелей в Петербурге увеличилось на 1 треть. В середине весны были завершены два проекта на 3244 и 1800 номеров. Еще два девелопера получили разрешение на строительство, но продажа апартаментов по договору долевого строительства пока не началась.

При этом в Санкт-Петербурге сервисных апартаментов все равно намного меньше, чем в столице России. Если говорить о процентном соотношении, то на долю апарт-отелей в СПб приходится всего 10% от общего количества предложений, а это практически в два раза меньше, чем в Москве.

В чем разница? Эксперты объясняют это разной спецификой проектов: в культурной столице они менее масштабные по количеству этажей и площади. Если опираться на статистические данные, в настоящее время в Москве реализуется почти 9.5 тысяч лотов, а в Санкт-Петербурге в три раза меньше.

При этом эксперты обращают внимание, что в Санкт-Петербурге наиболее активно развивается сегмент сервисных апартаментов. На данный момент их доля составляет около 65 процентов от общего объема предложений в данной отрасли. Что касается Москвы, то там количество сервисных апарт-отелей намного меньше. Объясняется это дефицитом площадок под строительство – в Питере земельные ресурсы не так исчерпаны, как в столице. Кроме этого, в Первопрестольной наблюдается меньшая туристическая активность и, поскольку апартаменты рассматриваются скорее, как альтернатива гостиничным номерам и съемным квартирам для временного проживания, доходность этого сегмента в Санкт-Петербурге намного выше.

К другим причинам столь существенной разницы эксперты причисляют различный уровень существующего отельного номерного фонда в отношении комфортабельности, а также большие возможности, которые Москва предоставляет бизнесу, благодаря чему в этом городе спрос смещается в несколько иную сторону.

Этот подтверждает и активное развитие Московской области, которая сейчас застраивается апартаментами. Санкт-Петербург привлекателен именно для туристов, интересующихся культурными и историческими памятниками. Следовательно, они будут выбирать варианты проживания ближе к историческому центру города. Поэтому развивать данный сегмент в Ленинградской области пока бессмысленно.

Растет неравномерно

В сегменте сервисных апартаментов сегодня наблюдается повышенный спрос. Если сравнивать показатели 2017 и 2018 годов, то в последнем юнитов было продано в 2.5 раза больше по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. В общей сложности за 12 месяцев в Санкт-Петербурге было реализовано чуть меньше 4.5 тысяч апартаментов разного класса. Естественно, это не могло не оказать влияния на стоимость квадратного метра недвижимости – цена за квадрат выросла на 12 процентов, а вот расценки на объекты других сегментов, напротив, снизились на 3 процента.

Такая обстановка на рынке вынудила чиновников предпринять соответствующие меры для приравнивания апартаментов к жилой недвижимости: в Правила землепользования и застройки внесли правки, разрешительную документацию на уже строящихся 49 объектах тщательно проверили, в Государственную Думу внесли поправки обязывающие застройщика перечислять средства в Фонд защиты прав дольщиков. Девелоперов обязали повышать безопасность долевого строительства и минимизировать риски. Но, все перечисленные шаги относятся не к сервисным апартаментам, а к так называемому «псевдожилью», которые реализуют недвижимость по договору долевого участия. К слову, застройщики сервисных апартаментов имеют право реализовывать проекты не по ДДУ, поэтому для них изменение законодательства с 1го июля 2019 года мало что изменят. Более того, эксперты уверены, что сегмент сервисных апартаментов будет стремительно развиваться еще минимум три года.

В этом году в Санкт-Петербурге планируется появление нового проекта формата – кондо-отеля. Во многих крупных городов курортного назначения такие гостиничные комплексы очень популярны. К примеру, в Майами номерной фонд на 50 процентов представлен именно в них. По существу, кондо-отель практически не отличается от стандартной гостиницы. Разница состоят в том, что собственниками номерного фонда являются частные инвесторы, которые не проживают в апартаментах, а используют их для получения пассивного дохода. В остальном сервис стандартный.

За развитие нового формата отвечает Becar Asset Management. Ее представители пояснили, что данный проект будет иметь несколько характерных для кондо-отелей особенностей. В частности, площадь номерного фонда будет меньше, чем в стандартных апарт-отелях, а вот общественных зон будет намного больше. В целом это соответствует ожиданиям современного туриста, который хочет не только проживать в комфортабельном номере, но и получать положительные эмоции от общения с новыми людьми, времяпрепровождения вне апартаментов. Для этого нужно много общественных зон: от кафе и ресторанов до бассейна и спортивных залов.


{Холл в апарт-отеле Ветриткаль

 

Доходы снижаются

Чем стимулирован спрос на сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге? Более низкой стоимостью и повышенной доходностью. Поскольку к строительству апарт-отелей предъявляются менее жесткие требования, в частности, к внутренней инфраструктуре объекта, цена за квадратный метр недвижимости примерно на 20 процентов ниже, чем стоимость квадрата жилого объекта. Плюс, девелоперы привлекают клиентов перспективой получения до 20 процентов прибыли в год. Это, конечно, рекламные обещания, но с другой, если будут созданы идеальные условия, то 12-17 процентов ежегодно получать вполне реально.

Управление сервисными апарт-отелями осуществлять непросто, учитывая, что основная категория арендаторов – это люди со средним и низким достатком. Издержки на содержание высоки, а если объект располагается не в центре города, для туристов он будет малоинтересен из-за проблем с транспортной доступностью. В связи с этим средний процент дохода от сдачи в аренду апартаментов в Санкт-Петербурге будет составлять порядка 10 процентов. Однако, несмотря на это, эксперты считают, что сегмент сервисных апартаментов достаточно перспективный и будет стабильно и уверенно развиваться в течение еще нескольких ближайших лет, если число интересных мероприятий и проектов туристической отрасли также будет расти. Однако, пока этого не происходит.

Не является публичной офертой.