Цикличное развитие рынка апартаментов

Цикличное развитие рынка апартаментов

23 августа 2019

Пять лет понадобилось на становление современного рынка апартаментов. Все эти годы наблюдался его рост, и сейчас количество трансформируется в качество. Появились сильные игроки, готовые конкурировать не только за хорошие участки и потенциальных инвесторов, но и за клиента. То есть, за людей, которые будут арендовать апартаменты для проживания.

Компания Maris проводила исследование в Санкт-Петербурге, в ходе которого изучались проекты – запущенные, реализованные, и уже приносящие прибыли. Так на начало лета 2019 года в северной столице 37 апарт-проектов уже введено в эксплуатацию. Это 10893 квартиры. Для сравнения, в прошлом году таких проектов было 30.

Если говорить о названиях и брендах, то это yard Residence корпус апарт-комплекса SALUT!, VALO (первая очередь), и, конечно же, Loft na Srednem, о котором так много говорили в СМИ.

Первое полугодие 2019 ознаменовалось стартом продаж номеров сразу в нескольких комплексах. Причём, это касается как уже реализуемых – VALO (третья) и IN2IT (вторая очередь), так и пяти новых апартов в СПб. Собранная статистика демонстрирует впечатляющие результаты – в продажу вышло 302,4 тыс. кВ. метров площадей. Фактически это 9,8 тыс. апартаментов разных категорий.

Спрос продолжает расти, количество продаж увеличилось на 10%. Информацию сообщила Ольга Шарыгина, руководящая центром развития недвижимости УК Becar Asset Management.

Если раньше новые проекты в Санкт-Петербурге появлялись, как грибы после дождя, то теперь темпы падают, а спрос сохраняется на высоком уровне. Чтобы понять, насколько перспективно направление в целом, достаточно посмотреть на количество инвестиционных сделок в сфере питерской недвижимости. На апарты сейчас приходится до 65%, что демонстрирует прекрасные перспективы развития направления в целом. Так считает, в частности другой эксперт в сфере недвижимости – Владимир Хильченко, руководящий холдингом «Созвездие Водолея».

Он согласен, что темпы развития рынка замедляются, но это естественный процесс. Связано это с действиями властей, которые пытаются упорядочить законодательство в жилищной сфере. Суть претензий чиновников заключалась в желании приравнять апарт-недвижимость к жилому сектору. Следовательно, застройщикам пришлось бы соблюдать строгие требования по инфраструктуре. Однако инвесторов это не остановило. Даже в меняющихся условиях апартаменты остаются более выгодным объектом инвестиций, чем жильё.

С этим согласны и другие специалисты. О выгодности апартаментов говорят Андей Бойков из Rusland SP и гендиректор «Вало Сервис» Константин Сторожев. Именно этот человек руководит УК, которая занимается апарт-комплексом VALO. Они уверены, что даже кризис и не самые благоприятные условия в российской экономике не помешают дальнейшему росту этой сферы рынка недвижимости.

Такая уверенность появилась не на ровном месте. В условиях снижения реальных доходов населения, люди редко приобретают активы, которые не приносят постоянной прибыли. Апартаменты в этом плане – решение оптимальное. Они позволяют не только сохранить, но и приумножить вложенные средства.

Сдерживающие факторы

Разумеется, не стоит думать, что всё было радужно, и не существовало препятствий для развития рынка. В частности, власти города наложили мораторий на выделение участков под объекты гостиничного типа. Также следует учитывать время, затрачиваемое на экспертизу каждого проекта. Добавим к этому споры с местными жителями, которых не всегда устраивает строительство рядом с их домами. Это потребовало пересмотра некоторых проектов. По данным Maris и CBRE, несколько апарт-проектов отклонили именно из-за требований жителей ближайших к участку кварталов.

Татьяна Колосова из Docklands development считает, что нынешняя ситуация на рынке вполне типична. Развитие всегда проходит циклами. За ростом наблюдается временный спад, который не должен пугать инвесторов. Впрочем, если посмотреть на цифры продаж, на них это заметно в меньшей мере. Спрос сохранился, и остаётся стабильным.

Однако нужно уточнить, что инвесторы не всегда спешат совершать покупки. Они наблюдают за финансовыми результатами, хотят видеть реальные цифры, чтобы понимать, что смогут получить. Ведь часто они покупают апарты на этапах строительства, когда доходность существует только в виде предварительных расчётов и прогнозов. Потребуется какое-то время после фактического запуска проекта, чтобы эти результаты превратились в статистику.

Бума ждать не стоит

Девелоперы, которые последние два года активно штурмовали рынок, сейчас стали осторожнее. Они присматриваются к изменениям в законодательстве, поведению инвесторов. Это касается не только сектора апартаментов, но и жилья. Всё это вполне логично, так как строительные компании и крупные холдинги сейчас занимаются реализацией уже запущенных проектов.

То, что происходило на рынке в последние три года, стартовало с нулевой отметки. Соответственно, сейчас продукт, предлагаемый застройщиками, стал понятен инвесторам, сформировался. Выработались и единые стандарты. Да и сам покупатель успел изучить формат, привыкнуть к тому, чего несколько лет назад в стране попросту не было. Далее нас ждёт этап стабилизации, формирования цен и законодательной базы, учитывающей все нюансы апарт-проектов.

Эксперты полагают, что сейчас борьба сконцентрируется на привлечении принципиально новых, зачастую гибридных форматов. Например, часть апарт-отеля можно отдать под управление международного оператора, организующего соответствующую инфраструктуру с конференц-залом, фитнес-клубом, рестораном. Также клиентов нужно будет разделять на категории по сроку аренды. Например, часть комплекса будет выделена под временное проживание студентов. Для этого типа арендаторов подходят уютные студии площадью до 22 кв. метров.

Также следует ожидать новых схем распределения получаемых доходов. Так сейчас многие управляющие компании выбирают новый «котловой» тип, когда все расходы и доходы по номерному фонду собираются в общем счёте, а прибыль делят пропорционально количеству апартаментов в собственности инвесторов. Система проста и прозрачна, формирует здоровый рынок с естественной конкуренцией. Будущее однозначно показывает разнообразие форматов работы в апарт-секторе.

Не является публичной офертой.