Застройщиков апартаментов в СПб принудительно переводят продажи на эскроу–счета

Застройщиков апартаментов в СПб принудительно переводят продажи на эскроу–счета

14 октября 2019

Росреестр долгое время не регистрировал договора долевого участия по апартаментам. С этой проблемой столкнулись многие Петербургские компании. Созданная Фондом защиты дольщиков правовая коллизия усложнила реализацию многих проектов. Фонд перестал принимать взносы на коммерческие объекты, так как в его обязанности не входит их достройка.

Комментарии юристов

Что же происходит на рынке апартов? Фонд мотивировал позицию тем, что по действующему законодательству застройщик обязан платить взносы только при оформлении ДДУ на жилой объект, машино-место или нежилое помещение, чья площадь не превышает 7 м2.

Так как апартаменты относятся к коммерческим помещениям, сотрудники Фонда поступали в общем логично, отказываясь от ответственности. Об этом свидетельствуют и положения законов, регулирующих вопросы долевого строительства в России и процедур банкротства.

Об этой проблеме было много сказано представителями крупных компаний. В частности, Мария Стригалёва, руководящая в BLCons Group юридическим и аудиторским отделами, уточняла, что в текущей ситуации девелоперы не могли получить деньги с продажи объектов, пока Фонд не выдаст им визу, на основании которой проводится регистрация в Росреестре.

Регистраторы в СПб не разобрались в сути вопроса, решив, что апарт-отели и другие нежилые объекты могут быть достроены только с использованием эскроу. За два месяца, что прошли с момента приостановки процедур регистрации, госрегуляторы не провели разъяснения для регистраторов.

Ещё один важный момент – такая ситуация наблюдалась именно в Санкт-Петербурге. По словам Дениса Новикова из юридического отдела ГК «Пионер», в Москве, в Мособласти и в Ленобласти этой проблемы не существовало.

Как реагировали девелоперы?

Пока одни компании выжидали, другие пошли навстречу новым требованиям. Первыми, кто перевёл сделки на эскроу-счета, стали Docklands Development. Они обратились в ВТБ, чтобы банк профинансировал постройку второй очереди. В итоге приостановка регистрации договоров долевого участия никак не отразилась на сроках выполнения работ, и компания выполнит обязательства перед партнёрами и инвесторами в обещанные сроки.

Интересно, что девелопер обращался ещё в июне в комитет по строительству. Там дали ответ, что переходить на работу по новой схеме не требуется. Иначе в Docklands изначально начали бы работу через эскроу.

Екатерина Запорожченко – коммерческий директор компании, говорит, что не видит проблем в такой ситуации. Если вопросы с Фондом защиты прав дольщиков будут решены, перечисления возобновятся. Оставалось лишь ждать решение Минстроя.

Ещё один крупный игрок на рынке апартаментов Санкт-Петербурга – Becar, также планирует реализовать юниты через эскроу-счета в своём проекте на Орджоникидзе, 44.

Управляющий директор по инвестициям в недвижимость Катерина Соболева надеется, что чиновники будут оперативно решать подобные вопросы, так как эта ситуация и похожие могут негативно отражаться на рынке коммерческой недвижимости в целом, на доверии потребителей. В Москве подобные сделки регистрировались, и хотелось бы получить от УФРС какие-то логичные объяснения сложившейся ситуации столь разного подхода к толкованию законов.

Готовь сани летом

Многие девелоперы перестраховались заранее. Они продавали юниты в апартах СПб, заключая договора цессии. Например, такой формат используют в проекте «Салют», о чём рассказал его руководитель Сергей Ногай. Однако по новым объектам уже будут проводиться сделки через эскроу.

Тем же путём пошли PLG, реализующие в городе инвест-отели, ПСК в проекте Start и ГК «Бестъ» для продажи юнитов в комплексе «Авеню на Малом».

Изменения в законодательстве, реформы, затрагивающие рынок недвижимости – неприятные, но естественные процессы в экономике страны. К сожалению, принимая подобные решения, никто не думает о выгоде для инвестора.

Если раньше апартаменты в СПб воспринимались, как более доступный, чем квартира вариант, при равных качестве и площади, то переход на проектный метод финансирования лишит такие объекты преимущества.

Соответственно, переходя при продаже апартов на эскроу, застройщик будет изначально искать выход в оптимизации издержек или повышении расценок. Здесь также многое будет зависеть от возможности получения банковского кредита на реализацию таких проектов. По мнению Дениса Новикова, возможность получить нужный объём финансирования от крупных банков есть не у всех девелоперов.

О том, что переход на эскроу-счета не стал неожиданностью после реформы, говорят и Светлана Московченко, руководящая в Knight Frank St Petersbur исследовательским отделом, Роман Сторожилов из М2Маркет и некоторые другие эксперты рынка.

Да, ситуация была неприятная, но это в конечном счете выработали решение, позволяющее провести регистрацию тех договоров, которые фактически «зависли» Будет ли значительное удорожание объектов? Вряд ли, учитывая, что для апарт-проектов ключевыми факторами успеха всегда будут порог входа и прогнозируемая доходность для инвесторов.

Девелоперам придётся провести анализ, чтобы понять – что выгоднее, выйти из проекта или реализовать его. Зависит решение от нескольких факторов – сумма вложений, стадия, на которой находится объект, возможность получения дополнительного внешнего финансирования.

Что послужило толчком, чтобы Петербургское управление Росреестра возобновило регистрацию ДДУ по покупке апартаментов, увы, не известно. Как и не известно, что это было, что поменялось, и кто ответит за понесённые Застройщиками убытки.

Не является публичной офертой.