Апартаменты в составе гостиничных сетей: условия владения и доходность

Доходность может зависеть от разных факторов, например местоположения апартаментов, модели аренды, спроса, других показателей. Мы поможем понять, выгодны ли инвестиции в апартаменты, во что лучше вкладывать, какие могут быть риски, на что обратить внимание при выборе недвижимости. Также мы научим, как на ней заработать, что делать, если нужно будет быстро вернуть вложенные деньги.

Что такое апартаменты в составе гостиничных сетей

Апартаменты в составе гостиничных сетей простыми словами - это номер в гостинице, который можно выкупить и сдавать от собственного имени или через управляющую компанию. Можно жить в номере и самостоятельно. Достаточно часто приобретают такие апартаменты как бизнес.

Номер в таком отеле больше похож на отдельную квартиру. Он имеет кухню, спальню, комнаты и санузел. В здании могут быть присущие отелю признаки, например ресепшен, СПА, ресторан. Номер можно бронировать, жить в нем можно сколько угодно, при этом пользоваться дополнительными услугами гостиниц - уборкой, доставкой готовой еды.

Особенности правового статуса

В 2025 году из самостоятельных объектов недвижимости были исключены понятия «апарт-отель» и «комплекс апартаментов». Их стали причислять к гостиницам, соответственно, все нормативно-правовые акты, регулирующие гостиничный бизнес, относятся и к апартаментам данного типа.

Для этого вида деятельности потребуется либо заключать договор с управляющей компанией, либо открывать ИП. Если апартаменты находятся в составе гостиничной сети, они не могут быть жилыми. Это значит, что прописаться на постоянной основе, как в квартире, в таком помещении нельзя. Регистрация может быть только ограниченной по времени, она прекращается автоматически по истечении срока.

Налогообложение привязано к кадастровой стоимости объекта и составляет 0,5–2%. Коммунальные платежи выше, чем у жилого фонда, на 15–30%. Требования, касающиеся шумоизоляции, высоты потолков, инфраструктуры, напротив, ниже, чем у жилых объектов. При купле-продаже используются нормы о сделках с коммерческой недвижимостью. При покупке апартаментов в ипотеку ставка будет выше. Кроме того, действуют правила Постановления Правительства РФ №1951 и №1952 от 27.12.2024, устанавливающие необходимость для апарт-отелей получать звезды.

Типы апартаментов в гостиничных комплексах

Инвестиционные апартаменты могут относиться к разным типам:

• апарт-отели - квартиры с гостиничным сервисом;
• кондоминиум-отели - имеют традиционные номера и помещения, похожие на квартиру, земля под объектом принадлежит нескольким собственникам;
• доходные дома - эти помещения относятся к жилым, но от обычной недвижимости отличаются тем, что предназначены изначально для сдачи в аренду.

Условия владения апартаментами

Чтобы решить, выгодна ли покупка апартаментов, за и против требуется взвесить сразу. Из сказанного выше понятно, что налогообложение и коммунальные платежи выше, чем у жилого помещения, однако в апартаментах есть и свои плюсы. Например, все гостиничные услуги арендатор может получать наравне с другими гостями. При покупке стоит помнить о том, что юридический статус у таких помещений нежилой, а значит, постоянной прописки в них быть не может. Имущество относится к общей долевой собственности. Зданием чаще всего занимается управляющая компания.

Договорные особенности

Статус апартаментов приравняли к гостиницам, поэтому и покупка будет связана с приобретением коммерческой недвижимости. На нее не будут распространяться нормы жилищного законодательства. С арендатором можно заключить договор аренды посуточно или на длительный срок.

Управление и обслуживание

Для удобства можно заключить договор с профессиональной управляющей компанией, которая будет заниматься всеми административными вопросами, касающимися номеров. Модель управления УК выбирает самостоятельно или по договору с клиентом. Обычно за свои услуги УК получает до 30 % от дохода. Собственнику при этом не нужно ничего делать: компания сама следит за помещением, проводит уборку, ищет арендатора и взаимодействует с ним, предоставляет разнообразные дополнительные услуги.

Доходность и перспективы инвестиций

Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи, можно понять, оценив доходность данного вида недвижимости. Самая распространенная инвестиционная формула следующая: инвестор покупает номер, нанимает управляющую компанию, получает прибыль. Доходность может зависит от разных факторов, например города, где находится отель, его конкретного расположения, сезонность, наличия дополнительных услуг, их качества и разнообразия.

На доходность могут повлиять и следующие факторы:

• концепция апарт-отеля;
• ценовая политика;
• модель аренды;
• грамотное управление;
• востребованность;
• перспективность локации и региона;
• дополнительные услуги.

В целом инвестиции в апартаменты достаточно перспективны. Даже если по каким-то причинам гостиница не будет приносить высокий доход, можно будет продать апартаменты по выгодной цене. Стоимость недвижимости всегда увеличивается.

Риск покупки апартаментов в основном связан со сроками окупаемости.

Основные опасности:

• зависимость от спроса;
• большие вложения на старте;
• если отель в курортной зоне нагрузка снизится, когда будет зима, упадет и доход.

Источники дохода

Основным способом извлечь прибыль для собственника является сдача номера в аренду. Она может быть как на длительный срок, так и посуточная. Дополнительный доход дают услуги, оказываемые гостиницей.

Можно заработать и на продаже недвижимости после того, как она пробудет какое-то время в собственности. Цена на номер вырастет, а чтобы не платить подоходный налог, собственник должен владеть имуществом не менее 5 лет. Обратите внимание на то, что для коммерческой недвижимости действуют иные, нежели для квартир, нормы налогообложения.

Факторы, влияющие на доходность

Чтобы бизнес приносил доход, требуется не только сформировать правильную ценовую политику, но и учесть следующие факторы:

• местоположение;
• сезонность;
• наличие дополнительных услуг;
• состояние номера;
• качество управления;
• оптимизация операционных расходов;
• спрос.

Сравнение с другими видами недвижимости

Если вас интересует покупка апартаментов в отеле, плюсы и минусы можно определить, сопоставив этот вариант с приобретением иных объектов для извлечения прибыли. Основные нюансы:

• стоимость апартаментов ниже, чем у квартир;
• можно оформить временную регистрацию, что важно для тех, кому нужна прописка для трудоустройства или получения льгот;
• инфраструктура хорошо развита;
• широкие возможности для заработка;
• обычно выгодное расположение.

К однозначным минусам можно отнести следующее:

• высокие коммунальные платежи;
• стоимость ипотечного кредитования выше, нет социальных мер поддержки;
• поблизости может не быть школ и детских садов, если район новый;
• нужно внимательно выбирать УК.

Риск покупки апартаментов всегда присутствует, поэтому нужно тщательно проверять документы перед покупкой, искать проверенную управляющую компанию, проверять само помещение.

Как выбрать апартаменты для инвестиций

Перед покупкой нужно не только проверить продавца и само помещение, но и обратить внимание на следующее:

1. Рыночная цена недвижимости данного типа в выбранном районе
2. Расположение. Все зависит от вашей целевой аудитории. Например, если это туристы, лучше покупать номер в историческом центре или поблизости к популярным туристическим объектам, а если ЦА - удаленно работающие или молодежь, можно выбрать и спальный район.
3. Доступность транспорта. Чем больше рядом остановок автобусов, ж/д, станций, тем лучше.
4. Инфраструктура. Желательно, чтобы рядом были магазины, ТЦ, салоны красоты, развлекательные заведения и многое другое.
5. Отдельные характеристики помещения.
6. Управляющая компания.

Риски могут быть следующими:

• низкая ликвидность;
• высокая конкуренция;
• плохой спрос.

Анализ рынка и гостиничных сетей

Прежде всего, анализируя рынок, стоит подумать для чего покупают апартаменты. Они способны принести неплохой доход, так как люди уже ищут готовое жилье с комплексом удобных услуг. Например, проживая в отеле, им не придется беспокоиться об уборке или приготовлении пищи, хотя кухня в таких номерах есть. Такой вид недвижимости подходит не только тем, у кого нет собственного жилья, но и активным путешественникам, людям, часто бывающим в командировке, проходящим учебу в других городах.

При анализе рынка потребуется учесть многие факторы, но прежде всего стоит обратить внимание на количество предложений в выбранном вами городе и их стоимости. Вы можете заработать и при высокой конкуренции, если сможете предложить клиентам наиболее выгодные условия.

Финансовое планирование и расчет окупаемости

Можно заказать разработку финансовой модели у специалистов или воспользоваться готовыми решениями из интернета, выбрать подходящий вариант самостоятельно. Обратите внимание на следующее:

1. Доходы - кроме сдачи или продажи номеров, можно заработать на предоставлении дополнительных услуг. Например, если в гостинице есть бары, рестораны, развлекательные комплексы, они также делятся прибылью со всеми собственниками номеров. Чем больше в комплексе различных услуг, тем лучше, кроме этого, от уровня гостиницы зависит и стоимость аренды апартаментов.
2. Переменные расходы. Их можно оптимизировать, но они все равно будут присутствовать и даже расти. Например, чем больше гостей, тем больше затрат на коммунальные услуги, уборку, питание, постельное белье и многое другое.
3. Постоянные расходы- это платежи, размер которых не изменяется, к ним относят зарплаты персонала, налоги, стоимость аренды, бухгалтерию.
4. Стартовые и текущие инвестиции. Это не только покупка самого помещения, но и его благоустройство, например приобретение бытовых приборов, мебели.
5. Амортизация - в среднем апартаменты окупятся за 5 лет, но помещению к этому времени может потребоваться ремонт.

Расчет окупаемости можно провести своими силами, а можно доверить специалистам, которые учтут все факторы и смогут вам помочь сориентироваться и понять, стоит ли покупать коммерческую недвижимость для извлечения прибыли. Существуют и так называемые точки безубыточности. Они возникают в случаях, когда сумма затрат и доходов сравнивается. Провести расчеты можно по следующей формуле: перемножить стоимость проживания, количество дней, число номеров, процент наполненности отеля.

На окупаемость могут влиять и дополнительные факторы, например сезонность, расположение отеля, его наполненность, качество оптимизации расходов и т.д.

Что в итоге?

В целом покупка апартаментов - выгодное решение. Если хорошо взвесить плюсы и минусы, а затем все правильно рассчитать, можно заработать достаточно много. При тщательном выборе недвижимости и грамотном подходе к ее эксплуатации окупаемость здания произойдет быстро.

Часто задаваемые вопросы

Чем владение апартаментами в гостинице отличается от обычной квартиры?

Апартаменты от квартиры отличаются следующим:

• правовой статус;
• нельзя прописаться надолго;
• есть услуги, присущие отелям;
• повышен налог и стоимость коммунальных услуг;
• помещение по назначению нежилое;
• более строгие нормы к планировке и шумоизоляции;
• инфраструктура может оказаться не развита.

Нужно ли заниматься сдачей апартаментов самостоятельно?

Собственник может сдавать апартаменты самостоятельно, однако ему придется регистрировать ИП и заниматься всей административной, организационной и прочей работой. Это занимает много времени, требует определенных знаний и навыков. Кроме этого, нужно иметь время на показ номера, заключение договора, следить за его обслуживанием. Обращение в управляющую компанию снизит доход, но в разы сэкономит время.

Как формируется доход от апартаментов в гостиничной сети?

Для чего покупают апартаменты, вполне понятно: люди хотят заработать. В гостиничном бизнесе доход формируется из нескольких показателей - это непосредственно аренда и дополнительные услуги. Если вы нанимаете управляющую компанию, она будет брать 20- 30% за свои действия, но вы будете получать доход не только от аренды, но и от всего спектра услуг, которые предоставляет гостиничный комплекс.

На стоимость могут влиять и другие факторы, например, если гостиница находится в выгодном месте, в центре города или близко к морю, другим популярным местам, стоимость аренды в ней будет значительно выше, чем в номере в спальном районе. Играет роль и формат работы гостиницы. Чем она лучше раскручена и чем интереснее программы может предложить клиентам, тем выше будет ваш личный доход от аренды. Другие факторы:

• состояние экономики в стране;
• операционные расходы - это текущие и внеплановые расходы, например проведение ремонта, замена мебели, обновление техники;
• налоги - физические лица платят 10% подоходного налога, но вы можете зарегистрироваться как ИП, что имеет смысл, если вы работаете без управляющей компании, сможете отдавать 6% с доходов или 15% с разницы «доходы минус расходы» по УСН.

Обратите внимание, что упрощенная система налогообложения действует только для физлиц, в том числе в статусе ИП. Юридические лица платят по правилам налогов на прибыль.

Какие опасности связаны с инвестициями в апартаменты?

Риск покупки апартаментов могут быть следующими:

• Низкая загрузка - в этом случае номер будут арендовать редко, и он не принесет большой прибыли. Лучше выбирать перспективное здание в хорошем районе, с развитой инфраструктурой.
• Заморозка строительства, если вы покупаете помещение еще в строящемся комплексе.
• Неэффективное управление. Именно поэтому следует внимательно выбирать управляющую компанию, изучать опыт ее работы и документы.
• Высокие расходы на ремонт и содержание. Желательно застраховать апартаменты, тогда нанесенный клиентами ущерб можно покрыть за счет страховой компании. Кроме этого, страховка действует на затопления, пожары, прочие непредвиденные ситуации.
• Изменения в законодательстве.
• Налоговые риски.

Как быстро можно вернуть вложенные средства?

Если вы планируете быстро вернуть средства, вложенные в покупку апартаментов, вы можете их продать. Рынок недвижимости быстро развивается, и стоимость активов постоянно растет.