Теперь - можно. Конституционный суд разрешил регистрацию в апартаментах

Теперь к достоинствам апартаментов, среди которых более низкий порог входа, более удобный способ сдачи в аренду и получения дохода, добавилось еще одно - возможность “прописки”, пусть и временной. О том, почему сейчас покупка апартаментов стала особенно привлекательной, расскажем на примере апарт-отеля Vertical Московская в Санкт-Петербурге.

Апартаменты - жилье или нет

Рынок апартаментов активно развивается в Санкт-Петербурге уже более 10 лет. Но все это время статус апарт-отелей был неопределенным. С юридической точки зрения - это коммерческая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду и получения дохода. В то же время, их внутреннее устройство - как в полноценных квартирах, что позволяет проживать там не только короткое время, но и длительный срок. Это, кстати, повышало привлекательность их как инвестиционной недвижимости - ведь в “низкий” сезон их можно было сдавать тем, кому необходимо было задержаться в Петербурге побольше.

Нередко апартаменты выбирали для жизни и сами собственники, которым была важна современная инфраструктура и гостиничный сервис. При этом невозможность зарегистрироваться по месту пребывания порождало сомнения: насколько устойчив этот формат, насколько защищены права собственника и не изменятся ли правила игры в любой момент.

Решение Конституционного суда сняло эти вопросы. Владельцы апартаментов получили право регистрироваться сами, а также оформлять регистрацию по месту пребывания для близких родственников и членов семьи. Главный аргумент - помещения апартаментов объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и бытовых нужд. В том числе — для проживания. Тогда как невозможность осуществить в них регистрацию ограничивает право на свободный выбор места пребывания, а также права частной собственности. Более того, суд прямо указал на необходимость скорректировать законодательство, регулирующее статус апартаментов. Это означает, что государство официально признало формат, а для рынка апартаменты перестали быть «серой зоной» и перешли в категорию прозрачных и защищенных активов.

Регистрация по месту пребывания - это не просто формальность. Это возможность официально жить и работать в городе, оформлять документы, прикрепляться к поликлинике, устраивать детей в образовательные учреждения, не меняя адрес каждые несколько месяцев. Для многих именно этот фактор раньше становился решающим аргументом против покупки апартаментов. Теперь он снят.

То, что апартаменты пригодны для среднесрочного/долгосрочного проживания, всегда подчеркивали и девелоперы. Фактически апартаменты Vertical Московская изначально проектировались, с учетом возможности и длительного жизни, а не только временного размещения: все юниты оборудованы кухней, есть рабочая зона, прихожая, пространство для сна - фактически ничем не отличается от студии в любом многоквартирном доме. Только собственник в придачу к квартире получает еще и современные сервисы, такие как фитнес-зал, digital-прачечную, коворкинг - и, конечно, возможность получить доход, сдавая свое помещение в аренду. При этом он сохранит свою регистрацию по месту пребывания, а значит, сможет легально жить и работать в Санкт-Петербурге, получая все привилегии местного жителя. Конституционный суд юридически закрепил то, что уже давно существовало на практике.

ОМС, Детский Сад, Школа

Для владельцев апартаментов конечно же целью была не сама временная регистрация, а те преференции, которые она дает. Доступ к бесплатной медицинской помощи в рамках ОМС, к официальному устройству на работу, к записи ребёнка в школу или детский сад, все это получили собственники апартаментов по решению Конституционного суда Российской Федерации. Для кого-то это проблема стояла очень остро.

Рынок давно всё понял

Еще до решения юридических моментов, связанных с регистрацией по месту пребывания, апартаменты уже стали одним из самых востребованных инвестиционных инструментов в крупных городах, особенно в Петербурге. Причина проста: высокая мобильность населения, постоянный поток специалистов, студентов и туристов формируют устойчивый спрос на качественное арендное жилье.

Так что для собственника это может быть и инвестиция, и запасной аэродром: возможность самому пожить в апартаментах, зарегистрироваться на время работы в городе или оформить регистрацию для близких. А при необходимости - снова передать юнит в управление и получать доход.

Для инвестора апартаменты выигрывают за счет более низкого порога входа по сравнению с классическими квартирами, гибкости использования и возможности получать доход как в краткосрочной, так и в долгосрочной аренде. Особенно это заметно в формате апарт-отелей, где управление берет на себя профессиональная команда, а собственник получает доход без участия в операционных процессах.

Именно в этом сегменте зарекомендовала себя управляющая компания Vertical Hospitality - она работает с апарт-отелями с 2012 года, и была одной из тех, кто сформировал рынок в его нынешнем виде. Кроме того, Vertical первыми запустили формат коливингов в России и сделали ставку не просто на сдачу в аренду квадратных метров, а на формирование среды, подходящей для образа жизни нового поколения арендаторов.

Экспертность компании подтверждается не только опытом, но и профессиональными наградами: в 2024 году Vertical Московская был признан лучшим апарт-отелем года по версии CRE Federal Awards, получил премию «Доверие потребителя» рынка недвижимости, а управляющая компания в 2023 году была отмечена Urban Awards как лучшая в своем сегменте.

С таким бэкграундом инвестиции в апарт-отель Vertical Московская выглядят не экспериментом, а осознанным вложением в актив с понятным статусом, профессиональным управлением и прогнозируемым доходом, а теперь еще - и с возможностью регистрации.

Инвестиции по интересам

Апарт-отель Vertical Московская создан как пространство притяжения для молодых специалистов и активных горожан. Здесь важны не только сами апартаменты, но и среда: общественные зоны, коворкинг, спортивный зал, продуманная инфраструктура для жизни и работы в одном месте.

Именно такие проекты сегодня показывают наилучшую заполняемость. Люди выбирают не просто жилье, а готовый сервис и ощущение сообщества. Для инвестора это означает стабильный спрос и предсказуемую экономику. При этом комплекс уже сдан, а значит, получать доход можно с первого месяца владения апартаментами.

Доход по договору

При этом в проекте Vertical Московская компания предлагает не абстрактную «потенциальную доходность», а прописанные финансовые сценарии.

Для тех, кто ценит стабильность, предусмотрена программа гарантированного дохода. Собственник получает фиксированные ежемесячные выплаты, независимо от того, сдан номер или нет. За два года сумма выплат может достигать 3,2 млн рублей, а все условия заранее зафиксированы в договоре с управляющей компанией.

Тем, кто готов ориентироваться на рыночную динамику и немного рисковать, подойдет программа максимального дохода. В этом случае прибыль напрямую зависит от заполняемости апартамента и распределяется между УК и собственником: 75% чистой прибыли получает владелец юнита, еще 25% остаются управляющей компании за профессиональное управление.

Неважно, какой сценарий выбирает инвестор, все операционные вопросы - от рекламы и поиска арендаторов до уборки и технического обслуживания - полностью закрывает УК.

Стабильность как новый аргумент

Решение Конституционного суда, разрешающее регистрацию по месту пребывания в апартаментах, стало важным элементом, которого не хватало рынку. Теперь это не просто доходный, но и юридически понятный актив, который решает вопросы собственника не только по вложению средств и получению дохода, но и по регистрации для себя и близких родственников в Северной столице. Для проектов уровня Vertical Московская это означает еще больший спрос, доверие покупателей и ликвидность объекта в долгосрочной перспективе. Конечно, в сочетании с качеством самого проекта, профессиональным управлением и прозрачными договорами.