Будущее апартаментов в России

Текущее состояние рынка апартаментов

Российский рынок апартаментов продолжает демонстрировать устойчивый рост и расширение географии присутствия. По итогам первого полугодия 2025 года объемы ввода превысили 4 млн квадратных метров, что свидетельствует о продолжающейся положительной динамике отрасли. Объем возводимых площадей с 2017 года увеличился в 8 раз.

Апартаменты в России прочно заняли нишу среди форматов жилья. Однако распределение предложений остается неравномерным. Несмотря на заметное увеличение числа региональных проектов, лидирующее положение сохраняют два ключевых центра развития сегмента: Москва и Санкт-Петербург. Столица России сохраняет доминирование с объемом предложения 34% от общего объема строящейся коммерческой недвижимости. Наиболее привлекательные цены фиксируются в Восточном административном округе Москвы, Северном и Юго-Западном округах столицы, где средние показатели варьируются от 13 млн рублей до 17 млн рублей за объект. СПб – второй крупнейший центр рынка занимает порядка 15%.

Помимо двух лидеров, наблюдается активное развитие проектов в ряде крупных городов федерального значения. Особого внимания заслуживает интенсивное строительство вдоль Черноморского побережья, которое консолидирует 26% от общероссийского показателя.

По состоянию на 2025 объекты этого типа реализуются практически во всех субъектах федерации. Так, в число активных игроков вошли регионы Центрального, Приволжского, Уральского федеральных округов, включающие:

• Новосибирскую область.
• Свердловскую область.
• Челябинскую область.
• Республику Башкортостан.
• Калининградскую область.

Активизация спроса в регионах сопровождается ростом интереса инвесторов и застройщиков, направленным на диверсификацию портфелей проектов. Среднерыночное предложение апартаментов на 18% дешевле, чем жилье аналогичной площади и комфорта в многоквартирных домах. При этом стоимость сдачи в аренду такая же, как и у квартир. С условием, что потенциальному арендатору не важно юридическое оформление помещения, это обеспечивает высокую окупаемость вложений.

Апартаменты представлены разными форматами – от миниатюрных студий площадью 20 кв. м до роскошных пентхаусов с панорамными видами с разными планировочными решениями. Это позволяет подобрать вариант для разных инвестиционных стратегий. Большинство покупателей рассматривают этот вариант, как недвижимость для сдачи в аренду. Такие помещения пользуются спросом среди туристов, командированных сотрудников и студентов. За счет низких начальных расходов и высоких расценок на аренду владельцы получают быструю прибыль, компенсируя низкую ликвидность на вторичном рынке. Особенно популярны инвестиции в районы с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и перспективой дальнейшего роста капитализации. Кроме того, простота оформления коммерческой деятельности в помещениях-апартаментах стимулирует спрос со стороны бизнесменов. Здесь можно организовать офис, салон красоты, медицинскую клинику или кафе, получив дополнительные доходы.

Законодательные изменения и статус апартаментов

Согласно последним новостям законодательства по апартаментам, их правовой статус продолжает оставаться предметом обсуждений и вызывает немало вопросов у потенциальных покупателей и инвесторов. Они официально признаются объектами коммерческого назначения, а не жилого фонда. Это влечет за собой ряд ограничений и нюансов, касающиеся налогообложения, коммунальных платежей и других направлений. Эти факторы ставят владельцев коммерческой недвижимости в менее выгодные условия по сравнению с владельцами квартир.

За последние годы были предприняты многочисленные попытки урегулировать ситуацию с апартаментами на законодательном уровне. Одной из ключевых инициатив стал законопроект, предусматривавший включение в Градостроительный кодекс понятия «многофункциональное здание» (МФЗ). Согласно проекту, в МФЗ могли сочетаться жилые и нежилые помещения, что позволило бы решить проблему правовой неопределенности апартаментов. Однако 22 января 2025 года Госдума отклонила этот законопроект, сохранив прежний статус коммерческих помещений.

Вице-премьер Марат Хуснуллин ранее отмечал, что развитие ситуации осложняется разногласиями между регионами относительно целесообразности изменения статуса. Некоторые регионы выступают против нового закона об апартаментах, опасаясь увеличения социальной нагрузки, тогда как другие, особенно в курортной зоне, видят в них инструмент привлечения туристов и поддержки местного бизнеса.

Один из наиболее сложных аспектов текущего положения вещей – вопрос о переводе апартаментов в категорию жилых помещений. Пока такая процедура возможна лишь в исключительных случаях и требует прохождения ряда бюрократических процедур. Основные трудности связаны с необходимостью согласования перепланировок, переоборудования инженерных сетей и соответствия новым требованиям пожарной безопасности и санитарных норм.

Инвестиционная привлекательность апартаментов

Апартаменты показывают впечатляющую финансовую привлекательность по сравнению с классическими квартирами. Их ожидаемая доходность и быстрая окупаемость обусловлена следующим:

• Кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже квартир, так как классифицируются как нежилые помещения. Поэтому расходы на содержание коммерческой недвижимости оказываются меньше.
• Средний порог входа на рынок меньше, чем у жилых помещений при одинаковых характеристиках.
• Ставки аренды в обоих случаях остаются одинаковыми, поскольку нанимателям неважно, какое помещение они снимают - жилое или нежилое. При этом прибыльность владения апартаментами значительно выше. По оценкам экспертов, годовая доходность от сдачи в аренду колеблется в диапазоне 7–9%, против 5–7% у квартир.

Особенно ярко проявляется выгода при сравнении сроков окупаемости:

• Квартира: начальные расходы – 11.7 млн руб. При средней месячной аренде в размере 40 тыс. руб. срок полной окупаемости составит 24 года.
• Апартаменты: первичные затраты – 5.9 млн руб. Подняв ставку аренды до 35 тыс. руб., сроки возврата вложенных средств сокращаются до 14 лет.

Эти цифры наглядно демонстрируют финансовую привлекательность апартаментов как объекта для инвестиций. Но, перед покупкой коммерческой недвижимость нужно учитывать ряд особенностей и рисков:

• Регистрация возможна лишь на определенный период, но не дольше пяти лет, причем лишь в зданиях, имеющих статус гостиницы. Постоянная регистрация невозможна.
• Права собственников ограничены из-за отсутствия официального статуса жилого помещения.
• Сложности ипотечного кредитования. Ипотеку на апартаменты оформить возможно, но процентные ставки выше стандартных условий ипотеки на жилые помещения. Государственные программы поддержки, такие как субсидирование процентных ставок или льготные кредиты, не распространяются на апартаменты. Материнский капитал и прочие государственные субсидии также нельзя использовать для покупки.
• Коммунальные платежи за апартаменты, выше, чем за обычное жилье.

Несмотря на указанные ограничения, апартаменты привлекают инвесторов благодаря высокой доходности. Уровень годовой доходности при долгосрочной аренде апартаментов находится в пределах 7–9%, тогда как у квартир аналогичный показатель редко превышает 5–7%. Помимо долгосрочной аренды, популярна практика краткосрочной аренды (суточная аренда), что увеличивает годовую доходность до 10% и выше. Зачастую апартаменты располагаются в комплексах с готовой инфраструктурой и обслуживанием, что снижает издержки владельца. Большинство апартаментов предлагаются уже с отделкой, снижающей необходимость серьезных ремонтных работ.

Прогнозы и тенденции развития

Анализируя прогнозы рынка на 2025 год, аналитики выделяют несколько важных тенденций, которые повлияют на динамику спроса на апартаменты:

• Растущий внутренний туризм. Рост численности внутренних путешествий россиян привел к увеличению спроса на краткосрочную аренду апартаментов, расположенных вблизи популярных туристических направлений. Так, ожидается, что их доля в структуре гостиничного хозяйства увеличится на 15%.​
• Переход к цифровой экономике. Современный образ жизни диктует новую реальность, где все большее число работников предпочитает совмещать работу и отдых. Это создает дополнительный спрос на комфортабельные апартаменты, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями и сервисом.
• Урбанизация и миграция населения. Большие города продолжают привлекать молодежь и профессионалов, желающих жить ближе к центру деловой активности. Коммерческое жилье в престижных городских районах становятся популярной альтернативой традиционным квартирам.
• Появление гибридных моделей бизнеса. Многие крупные операторы комбинируют владение собственной сетью с привлечением индивидуальных инвесторов, предлагая фиксированную ренту или участие в прибыли от эксплуатации апартаментов.

Но, не стоит забывать о потенциальных угрозах, которые могут повлиять на развитие рынка:

• Нормативно-правовые барьеры. Острые дискуссии вокруг вопроса легитимации продолжаются, что затрудняет процесс принятия инвестиционных решений.
• Конкуренция с традиционной жилой недвижимостью. Рост количества предложений традиционного жилья может снизить привлекательность апартаментов как инвестиционного инструмента.
• Финансовая нестабильность. Колебания курса рубля и инфляция способны существенно изменить экономическую эффективность проекта.

Перспективы для инвесторов

Апартаменты традиционно воспринимаются как привлекательные объекты для инвестиций, но наиболее перспективны следующие форматы:

• Short Stay (краткосрочная аренда). Повышенный спрос наблюдается в курортных зонах и крупных городах с высоким уровнем деловой активности.
• Co-Living (совместное проживание). Подходит для молодежи и специалистов, предпочитающих жизнь в городе с минимальной ответственностью за содержание имущества.
• Apart. Предлагают комфортные условия проживания и широкий спектр услуг. Апарт-отели востребованы среди путешествующих бизнесменов и семейных туристов.

При выборе инвестиционных объектов учитывайте местоположение. Лучший вариант – центральные районы крупных городов, близость к транспортным узлам и развлекательным центрам. Улучшает привлекательность объекта и помогает привлечь клиентов наличие парков, магазинов, ресторанов и спортивных сооружений. Повышает доходность инвестиций надежная управляющая компания, которая гарантирует своевременное обслуживание и привлечение жильцов.

Перед покупкой нужно провести подробный анализ доходов и расходов, включая будущие улучшения и возможное снижение арендной платы. Учитывайте, что регион с высокими темпами экономического роста и развитием инфраструктуры обеспечит постоянный приток новых арендаторов. Тщательно оценивайте юридические аспекты сделки, включая проверку документов собственности и оценку будущих налоговых обязательств.

Заключение

Через 5–10 лет рынок апартаментов ожидает существенный рост цен, вызванный восстановлением спроса и возможными изменениями в кредитной политике банков. Снижение ипотечных ставок повысит привлекательность апартаментов для инвесторов. Уже с 2027 года ожидается, что темпы роста цен на новое жилье будут превышать инфляционные показатели в два раза, особенно в крупных городах. Это позволит сохранить стабильность и привлекательность рынка апартаментов, сделав его надежным инструментом для инвестиций.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли апартаменты стать полноценным жильем в будущем?

Согласно законодательству, пока они остаются нежилыми помещениями. Но, возможно их правовой статус будет пересмотрен в будущем на уровне власти.

Можно ли оформить постоянную прописку в апартаментах?

Нет, прописаться на постоянной основе невозможно. Доступна только временная регистрация сроком до 5 лет.

Чем отличаются налоги и коммунальные платежи в апартаментах от квартир?

Налоги ниже, так как ставка рассчитывается как для коммерческой недвижимости. Коммуналка дороже из-за особого правового статуса помещений.

Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2025 году?

Да, если главная цель – получение стабильного дохода от аренды. Цены ниже, доходность выше, чем у квартир.

Как выбрать апартаменты с наименьшими рисками?

Выбирайте крупные девелоперы, проверяйте репутацию застройщика, изучайте договоры, выбирайте хорошо расположенные объекты с развитой инфраструктурой и обеспеченной юридической поддержкой.