Жилая и коммерческая недвижимость: в чем разница и куда выгоднее инвестировать?
При планировании вложений в недвижимость инвесторам нередко приходится выбирать между жилыми и коммерческими объектами. Оба сегмента отличаются по назначению уровню доходности, рискам, правилам налогообложения и требованиям к управлению. Сравнение по этим критериям поможет лучше понять разницу между жилой и коммерческой недвижимостью и принять разумное решение для размещения средств и получения прибыли.
Содержание
Что такое жилая и коммерческая недвижимость
Все различия между жилыми и коммерческими объектами обусловлены их назначением. Недвижимость в первом сегменте используют исключительно для проживания, во втором - для бизнеса, логистики, ритейла и других способов получения дохода.
Жилая недвижимость
К жилой недвижимости относят квартиры, частные дома, таунхаусы и прочие объекты, обустроенные и предназначенные для постоянного проживания. Собственники пользуются ими сами или сдают в аренду, что делает жилье ценным финансовым активом. Стоимость такой недвижимости зависит от размеров, расположения и качества используемых при строительстве материалов, но чаще она ниже, чем у коммерческой.
Коммерческая недвижимость
Планировка и обустройство коммерческих объектов позволяет использовать их для предпринимательской деятельности в различных сферах. В сегменте недвижимости - офисные помещения и здания, торговые и складские площади. Владельцы могут приспособить их под собственный бизнес, однако чаще сдают в аренду.
Внутри своих сегментов жилая и коммерческая недвижимость различаются по размерам, престижу локации, оснащенности и, как результат - по цене. При выборе объекта для вложения инвесторы обязательно учитывают все факторы.
Основные отличия жилой и коммерческой недвижимости
Цели использования - ключевое отличие между жильем и площадью, подходящей только для предпринимательства. На нем основана разница между двумя типами объектов в ликвидности, порядке оформления аренды, профилях и потребностях арендаторов, а также окупаемости и правилах уплаты налогов.
Назначение
Жилая недвижимость всегда востребована, поскольку закрывает базовую человеческую потребность. Ее доходность как арендуемого объекта стабильна и варьируется в зависимости от ряда факторов - размера, состояния, ближайшей инфраструктуры.
Коммерческие объекты также необходимы для регистрации и ведения бизнеса, однако их владельцам нередко приходится ждать «своего» арендатора. Если сделка удачная, недвижимость обеспечивает собственнику стабильный и зачастую высокий доход.
Юридические аспекты и правила аренды
Для сдачи жилья достаточно договора между собственником и арендаторами. Если срок его действия больше года, то обязательства обеих сторон друг перед другом необходимо в Росреестре. Поэтому владельцы жилой недвижимости чаще заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления.
Арендаторы коммерческих объектов обычно планируют пользоваться снятой площадью долго, поэтому срок действия договоров с ними дольше. Кроме того, сдать такую недвижимость в аренду можно еще на этапе строительства - с заключением предварительного соглашения. В этом случае объект начинает работать и приносить прибыль владельцу сразу после ввода в эксплуатацию.
Стоимость и ликвидность
Коммерческие объекты обычно продают дороже жилых: разница в стоимости одного квадратного метра доходит до 25-30%, при том, что площади в первом сегменте обычно намного больше. Однако каждый вариант оценивается индивидуально - по локации, состоянию помещений, качеству инфраструктуры. Стоимость аренды объекта под бизнес также зависит от трафика, подъездных путей, необходимости доработки площади под цели арендатора. Таким образом, коммерческая недвижимость требует больше вложений при покупке.
Что касается ликвидности, то здесь ситуация в пользу жилых объектов. Найти арендаторов на квартиру или дом в среднем проще. Хотя каждый случай индивидуален, и на успешность сдачи также влияет площадь, колебания цен, локация, качество ремонта. Однако владельцы жилья все же сдают его быстрее, а простои случаются реже.
Ликвидность коммерческих площадей также может быть высокой, если объект расположен в месте с хорошим трафиком, приспособлен под большинство видов деятельности, оснащен коммуникациями и отремонтирован. Однако этот сегмент уязвим к изменениям экономической ситуации и финансовым кризисам, ситуация у арендатора может измениться в любой момент. Именно поэтому эксперты по недвижимости считают объекты под предпринимательство менее ликвидными.
Особенности арендаторов
Квартиры и дома снимают все, кому требуется жилье - от семей с детьми до студентов. Круг потенциальных квартиросъемщиков широк, поэтому подходящие кандидаты для подписания договора находятся быстро.
Здания и помещения под склад либо офис имеют право арендовать физические и юридические лица - индивидуальные предприниматели или компании.
Налогообложение
Собственники арендуемой недвижимости платят налоги по двум статьям. Первая - налог на имущество; его размер рассчитывают по кадастровой стоимости с применением регионального коэффициента, который составляет 0,1-0,3% от стоимости объекта для жилья и 1,2-2% для коммерческого сегмента.
Вторая необходимая плата - налог на доходы. Для владельцев жилой и нежилой недвижимости он одинаковый: собственник платит 13% от полученной прибыли, если она менее 5 миллионов рублей в год, и 15% - если объем полученных средств больше. Переход от общей системы налогообложения к самозанятости поможет сэкономить: ставка для собственников на спецрежиме 4-6%. Однако если годовая прибыль от аренды превысит 2,4 миллиона, необходимо вернуться на ОСН.
Что выгоднее сдавать: квартиру или коммерческую недвижимость?
Ответа на вопрос, какая недвижимость дороже - жилая или коммерческая - недостаточно для объективного определения выгоды. При анализе эксперты опираются на сроки окупаемости, уровень дохода, риски, временные затраты и перспективы.
| Критерий оценки | Коммерческие объекты (на примере магазина в жилом доме) | Жилье (на примере однокомнатной квартиры) |
| Стоимость при покупке | 16 000 000 | 8 000 000 |
| Средняя арендная плата в месяц | 140 000 рублей | 40 000 рублей |
| Выплаты за год | 1 680 000 рублей | 480 000 рублей |
| Расчет доходности (годовой доход/стоимость*100%) | 10,5% | 6% |
| Расчет среднего срока окупаемости (стоимость/годовой доход) | примерно 9,5 лет | примерно 16,5 лет |
Доходность и срок окупаемости
Коммерческие объекты изначально дороже жилых, если исходить из стоимости недвижимости за квадратный метр. Однако расчет доходности способен изменить картину инвестиционной привлекательности в целом.
Доходность недвижимости рассчитывают по формуле «годовой доход от аренды разделить на стоимость объекта при покупке». Среднее значение для жилых помещений - 4-6%, для коммерческих - 8-10, окупаемость - от 18 и от 10 лет соответственно. По этим показателям недвижимость под бизнес более выгодна, чем жилая.
Риски и надёжность арендаторов
Владельцы домов и квартир под сдачу рискуют больше. Арендаторы рассматривают их недвижимость как временное жилье, что часто приводит к порче либо преждевременному износу отделки, мебели, декора. Кроме того, задержки ежемесячных платежей или исчезновение жильцов вовсе без оплаты заметно снижают доходность.
Предприниматели более нацелены на долгосрочное сотрудничество. Обустройство на одном месте выгодно для их репутации и наработки клиентской базы, поэтому арендодатели получают деньги вовремя и строго в размере, указанном в договоре.
Порог входа и доступность финансирования
Порог входа определяет минимальный размер инвестиций в недвижимость. Сравнение первоначальных объектов в жилые и коммерческие объекты в таблице ниже.
| Особенности кредитования | Коммерческие помещения | Жилые помещения |
| Доступность ипотеки | Выдача ипотеки на коммерческую недвижимость доступна в некоторых банках | Во всех банках |
| Ставка | от 22% | 22-30% (от 6% по льготным предложениям) |
| Сроки | от 15 лет | до 30 лет максимум |
| Размер первоначального взноса | в среднем 30-40% | не менее 20% |
| Требования для рассмотрения заявки | подтверждение доходов от бизнеса, участие поручителей, оценка отчетности | подтверждение дохода, благоприятная кредитная история |
Управление и временные затраты
Собственнику любой недвижимости необходимо правильно оформить и заключить договор аренды, отслеживать регулярность платежей, состояние объекта. Дальше начинаются расхождения.
Владельцу коммерческого помещения сложнее на этапе согласования аренды: ему предстоит оценить особенности бизнеса арендатора, обсудить ремонт, перепланировку и условия эксплуатации. Когда все формальности улажены, управление не требует его постоянного присутствия: контроль возможен и через управляющую компанию.
Собственнику дома или квартиры проще в момент сдачи в аренду: достаточно озвучить условия и подписать договор. Однако в дальнейшем ему придется следить за состоянием своей недвижимости самому, чтобы предотвратить порчу ремонта либо имущества, а также противоправные действия жильцов. В итоге жилая недвижимость требует больше времени и внимания.
Перспективы роста стоимости
Цены на дома и квартиры стабильно растут в течение последних 10 лет - рост довольно плавный, с небольшими скачками. Со временем ценность жилой недвижимости как актива только увеличивается.
Ситуация с коммерческими помещениями более непредсказуема, зависит от текущей экономической обстановки, востребованности того или иного бизнеса, строительства новых объектов рядом с недвижимостью.
Какие объекты коммерческой недвижимости популярны для инвестиций?
Планирование вложений в коммерческую недвижимость начинаются с выбора подходящего объекта. Инвесторы выбирают между офисами, складскими помещениями, площадями под магазин и апартаментами - для принятия решения оценивают риски и выгоду.
Офисные помещения
Объекты под офисы приносят инвесторам больше дохода при расположении в крупных городах, деловых районах и бизнес-кластерах. Для сдачи в аренду подойдут отдельные помещения, коворкинги, отдельные офисные блоки. Доходность - от 10%, в престижных локациях еще выше. Риски - конкуренция, зависимость от обстановки в экономике, падение спроса в кризис. Однако если инвестор готов к крупным стартовым вложениям и нацелен на долгосрочную сдачу со стабильным доходом, этот тип недвижимости будет соответствовать его ожиданиям.
Торговые площади
Объекты под магазины либо торговые центры - наиболее прибыльный вид коммерческой недвижимости. Доходность здесь достигает 15%, а арендаторы чаще предпочитают снимать помещения на срок от 5 лет, благодаря чему собственник получает прибыль постоянно. Минусы - конкуренция, влияние покупательской способности и изменяющего трафика. Если инвестор умеет выбирать локации и рассчитывать риски, вложения быстро обернутся высокими доходами.
Складская недвижимость
Складские площади - перспективное направление для инвестиций. Сдача объектов под небольшие объемы хранения, распределительные центры и логистические комплексы дает доходность от 9-12% годовых. Арендаторы сами обустраивают помещения под собственные бизнес-задачи - собственнику не нужно брать ремонт на себя. Хотя ликвидность объектов под склад ниже, чем у офисов и торговых площадей, работа с надежными корпоративными арендаторами и стабильная прибыль компенсируют риски.
Апартаменты
Фактически апартаменты используют как жилые помещения, однако юридически они относятся к классу нежилых объектов. Благодаря этому стоимость недвижимости на 15-30% ниже, чем у обычных квартир, что снижает порог входа для инвесторов, ограниченных в средствах. Апартаменты можно сдавать для проживания либо под мини-офис. Доходность - до 7% годовых, а при посуточной аренде еще выше. Спрос на такие объекты растет в крупных городах и туристических центрах. Недвижимость подойдет начинающим инвесторам, желающим получить доходность больше, чем при сдаче жилого объекта, но с меньшими вложениями.
Как выбрать вариант для вложений: рекомендации инвесторам
Чтобы определиться с объектом инвестиций, необходимо хорошо понимать, чем жилая недвижимость отличается от коммерческой - а также учитывать следующие факторы:
- собственный бюджет - наличие свободных средств и возможность получить заем;
- подходящую собственнику стратегию - не слишком высокий, но стабильный доход либо большую прибыль с повышенными рисками;
- ситуацию на рынке недвижимости и возможности для инвестиций в месте проживания;
- доходность и сроки окупаемости всех видов жилых и коммерческих объектов.
Анализ возможностей для вложений займет время - однако поможет составить четкий план инвестирования с объективной оценкой рисков и потенциальных доходов.
Итоги
Жилые и коммерческие объекты отличаются по назначению, доходности, окупаемости, рискам, временным и денежным затратам на управление. Выбирая вариант для вложений, учитывают все плюсы и минусы, перспективы и даже ситуацию в экономике. Если подобрать вариант для инвестиций сложно, стоит проконсультироваться с экспертом по недвижимости. Специалист поможет подобрать объекты исходя из бюджета, приоритетов, опыта инвестора.
Часто задаваемые вопросы
Что выгоднее покупать для сдачи в аренду: квартиру или коммерческое помещение?
Для быстрого входа и получения стабильной прибыли подойдет квартира. Коммерческие объекты требуют больше вложений на старте, но приносят больший доход.
Какая недвижимость окупается быстрее?
При постоянной аренде и без простоев быстрее окупается коммерческая недвижимость - в течение 8-12 лет против 15-20 для жилой.
Какие риски есть при вложении в коммерческую недвижимость?
Проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы - простои, нестабильный спрос, зависимость от кризисов.
Какое налогообложение у жилой и коммерческой недвижимости?
Владельцы обоих видов объектов платят налог на имущество и налог на доходы. Размер ставки подоходного налога зависит от выбора режима налогообложения собственником: он может сдавать недвижимость как физическое лицо, ИП или самозанятый.
Можно ли перевести жилое помещение в коммерческое?
Жилое помещение можно перевести в статус нежилого и использовать для бизнеса. Однако есть исключения - например, постоянная регистрация хотя бы одного человека или отсутствие у объекта отдельного входа. Порядок перевода подробно описан в статье 22 ЖК РФ.
Что выбрать для инвестиций при небольшом бюджете?
Подходящие варианты для инвесторов, ограниченных в средствах - квартиры-студии в спальных районах, готовые апартаменты, небольшие склады, участки под парковку.
