Чем отличается налогообложение апартаментов от квартир?

Квартиры и апартаменты: сходства и отличия

В соответствии со статьей 16 «Жилищного кодекса» РФ, квартира, наряду с домом и комнатой, – это жилой объект недвижимости. Детальное определение: обособленное помещение в многоквартирном здании, которое состоит из одной или нескольких комнат для проживания и вспомогательных элементов для отправления бытовых нужд. 

Понятие «апартаменты» законодательно не определено. Исключение составляют правовые прецеденты, где присутствует данное понятие. Законодатели и правоприменители однозначно относят апартаменты к нежилым коммерческим помещениям. Аналогично офисам, складам и так далее. Детальное определение: нежилое недвижимое имущество, предназначенное для осуществления коммерческой деятельности. 

Это – в законе. На практике дело обстоит немного иначе. Многие застройщики отдают предпочтение апартаментам, так как это позволяет обойти запрет на возведение жилого многоквартирного дома. Также требования к санитарным нормам для коммерческих помещений ниже (в частности, шумоизоляция), что приводит к снижению себестоимости. В апартаментах доступно проживание, включая возможность временной регистрации, что сближает их с квартирами. Данные объекты недвижимости также привлекательны для инвесторов и потенциальных жильцов. Это связано с тем, что цена на апартаменты ниже рыночной стоимости квартир в среднем на 10–20 процентов при аналогичных характеристиках. Посмотрим и на другие отличия, помимо первоначальных затрат на покупку.

• Ставка налога на недвижимость. Для квартир составляет 0,1% от средней кадастровой стоимости. За апартаменты придется платить от 0,5 до 2% ежегодно. Дополнительно с владельцев коммерческих помещений взимается налог на земельный участок. Для владельцев квартир данное бремя отсутствует, так как земля изначально находится в общедомовой собственности.
• Оплата коммунальных услуг. Обходится дороже для владельцев апартаментов, так как включает в стоимость НДС в размере 20%. Иногда часть расходов по налогу на добавленную стоимость берет на себя управляющая компания. Но, как правило, содержание апартаментов всегда обходится дороже на 10–20 процентов.
• Вопросы исполнительного судопроизводства. В соответствии с законодательством РФ, даже при наличии долгов, не допускается изымание из собственности единственного жилого помещения. Апартаменты относятся к объектам коммерческой недвижимости и, следовательно, исполнительный иммунитет на них не распространяется. 
• Сложности применения закона «О защите прав потребителей». Существует ряд судебных прецедентов, когда владельцам апартаментов отказывали в уплате неустойки со стороны подрядчика, проводящего ремонт. Однако, вероятно, что проблема состоит в изначально некорректном составлении искового заявления, где апартаменты выдавались за жилое помещение. В связи с отсутствием правильных формулировок документ признавался ничтожным в рамках данной правоприменительной практики. 
• Налоговый вычет, предоставляемый при приобретении квартиры, не предполагается при покупке коммерческой недвижимости

В целом, апартаменты признаются большинство инвесторов наиболее выгодным решением для вложения. Аналогично: квартиры целесообразнее покупать для постоянного проживания. Один из важных вопросов при вложении: как платить налог за апартаменты. Рассмотрим вопрос детально. 

Действительные и потенциальные налоги на апартаменты

Различают следующие основные виды: 

• Имущественный – подлежит уплате ежегодно.
• При продаже – соответствует налогу на доходы.
• При сдаче объекта недвижимости в аренду – связан с осуществлением предпринимательской деятельности.

Имущественный налог

Различают два типа в зависимости от собственника. Налог на имущество физических лиц или организаций. В первом случае применяется расчет, исходя из кадастровой стоимости. Во втором – доступно также начисление по инвентаризационным данным, то есть, исходя из стоимости объекта, указанной в бюджете на балансе юридического лица или ИП. В учете апартаменты в таком случае должны числиться в форме основных средств. Рассмотрим общую схему, как посчитать налог на апартаменты: 

• Физические лица. Сумма налога от 0,5 до 2% в зависимости от особенностей объекта недвижимости.
• Организации. Сумма налога от 0,5 до 2% при расчете из кадастровой стоимости или не более 2,2% при инвентаризационном учете. Для второго варианта апартаменты в соответствии с «Налоговым кодексом «РФ должны отвечать следующим требованиям: не располагаться в здании учреждения гостиничного типа или торговых и деловых центрах. 

Расчет налога, исходя из инвентаризационной стоимости, на практике применяется редко, так как сложно соблюсти требования по физическому нахождению объекта. На конечную годовую процентную ставку вне зависимости от типа владельца влияют следующие характеристики: 

• Категория земельного участка, на котором расположена недвижимость.
• Географическое положение – ставка может меняться в зависимости от востребованности апартаментов в регионе и нюансов местного законодательства. 
• Кадастровая стоимость. Показатель находится в открытом доступе и может быть получен любым заинтересованным в вопросе лицом: в ЕГРН (350 рублей – актуально на февраль 2024 года) или сайт Росреестра (бесплатно). 
• Тип объекта, в котором расположены апартаменты. Например, при нахождении помещения в здании гостиничного типа стандартная ставка – 0,5%. Если это – торговый или деловой Центр с соответствующей инфраструктурой, то обычно применяется налогообложение в размере 2%.

Рассмотрим целесообразность владения апартаментами в качестве пассивного актива, то есть инвестирование с целью заработка на росте стоимости недвижимости. Приведем схему, как рассчитывается налог на апартаменты и потенциальная прибыль от объекта недвижимости. Кадастровая оценка представлена в сумме 5 млн. рублей. При ставке в 2% придется платить в ФНС 100 тыс. рублей ежегодно. Дополнительно – выше стоимость коммунальных услуг примерно на 1000 рублей. За обслуживание объекта площадью 100 кв.м придется отдать порядка 12 тысяч. Итого: ежегодный расход составит 244 тыс. рублей. Таким образом, процент убытка – примерно 20. Ежегодный рост стоимости недвижимости в среднем 10 – 15 %. Итог: использование в качестве пассивного актива нецелесообразно, так как убыток для собственника составит от 5 до 10% от кадастровой стоимости апартаментов. Приобретение жилого помещения в данном случае выгоднее. 

Чтобы детально изучить вопрос, как узнать налог на апартаменты, необходимо ознакомиться с нормативно-правовой базой. Основные правила начисления имущественного налога, исходя из особенностей объекта недвижимости заложены: НК РФ (статья 378.2), Определение Верховного суда за номером 310-КГ от 15.10.2018. Также можно проконсультироваться в ФНС.

Налог при продаже апартаментов

Ставка также зависит от типа собственника:

• Физические лица – 13%.
• Индивидуальные предприниматели – 15%.
• Юридические лица – 20% (в связи с применением НДС).

Налог оплачивается не с полной стоимости актива, а с дохода. Например, если апартаменты были куплены 2 года назад за 5 млн. рублей, а проданы за 7 млн., то в государственный бюджет придется заплатить налог с 2 млн. Если владение апартаментами составляет 5 лет и более, то собственник освобождается от уплаты в ФНС. Таким образом, для получения максимальной прибыли от актива, в контексте данного вида налогообложения, целесообразно продавать недвижимость не ранее, чем через 60 месяцев. 

В отдельных случаях действует срок 3 года. Для этого получение права собственности на апартаменты должны быть связано с одним из следующих обстоятельств: 

• Наследование.
• Получение на основании договора дарения от родственника.
• Приватизация. 

Условие по срокам действует, только в том случае, если продажа объекта недвижимости не может быть признана предпринимательской деятельностью. То есть такими льготами не могут воспользоваться ИП и юридические лица. 

Налог при сдаче апартаментов в аренду

Аналогично прочим видам важно учитывать правовой статус владельца, чтобы рассчитать ставку. Посмотрим, как платят за апартаменты при сдаче в аренду:

• Физические лица должны оплатить стандартные 13% от суммы ежегодного дохода или 15%, если прибыль превышает 5 млн рублей.
• При оформлении статуса индивидуального предпринимателя доступна ставка в размере 6%. Доступна при использовании упрощенной системы налогообложения. 
• Юридические лица – 20%.
• Для нерезидентов РФ процент повышается до 30

Самозанятые граждане по закону не могут получать прибыль от сдачи апартаментов в аренду. При оформлении ИП в расчет также нужно брать страховой взнос, минимальная сумма в год которого составляет 49500 рублей. 

Также существует вариант патентного налогообложения, когда арендодатель освобождается от уплаты процентов с дохода. Патент можно приобрести в ФНС, на сайте государственного учреждения есть калькулятор расчета стоимости. Минимальный срок действия документа составляет 1 месяц. В связи с этим патент подходит, в первую очередь, для долгосрочной аренды. 

Инвесторы рассматривают апартаменты, в первую очередь, как актив для получения пассивного дохода через сдачу объекта в аренду. Важно учитывать сроки для извлечения максимальной выгоды: 

• Долгосрочная аренда. Обычно предполагает ежемесячную оплату. Например, 50 тыс. ежемесячно в Центре Москвы. Итого: 600 тыс. в год. Минус: коммунальные платежи (примерно 144 тыс. рублей), амортизационные расходы (10000), имущественный налог (100 тыс.). Результат: 356 тыс. рублей прибыли в год. Чистая прибыль рассчитывается за вычетом налога на доход.
• Краткосрочная аренда. Оплата посуточная – в среднем 10 тыс. рублей вышеприведенного гипотетического объекта. Итого: 3,6 млн. рублей или  3,244 млн. прибыли в год без учета налога на доход. Разница очевидна. 

Таким образом, сдача апартаментов в аренду является наиболее прибыльным решением при владении данным активом. 

Как зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду?

Доступно три варианта:

• Самостоятельно. Бремя оформления документов и обслуживание апартаментов полностью ложится на владельца.
• С привлечением управляющей компании. Юридическими нюансами, финансами и обслуживанием занимается третья сторона. Однако, владелец вынужден оплачивать услуги посредника, которые зачастую съедают существенную часть чистой прибыли.
• Инвестирование в готовые апарт-отели. Примером выступает комплекс «Вертикаль», который отличается высокой заполняемостью арендаторами и, как следствие, стабильным денежным потоком. Дополнительное преимущество: возможность приобретения апартаментов в ипотеку – выплату кредитов можно производить полностью из получаемого от аренды дохода. Все вопросы привлечения клиентов, финансового планирования, обслуживания и так далее решаются управляющей компанией. При этом оплата услуг делится между всеми владельцами, что значительно снижает затраты и увеличивает чистую прибыль. 

Подытоживая, что грамотное инвестирование в апартаменты может обеспечить стабильный пассивный доход на всю жизнь, в том числе через поколения.