Что такое формула внутренней нормы доходности IRR и как ее рассчитать

Что такое IRR (внутренняя норма доходности)?

Эта аббревиатура расшифровывается как Internal Rate of Return, то есть внутренняя норма доходности. Показатель IRR оценивает, сколько дохода принесет проект за определенное время. Он показывает, сколько процентов заработает инвестор от своих вложений через год или иной срок после инвестирования.

Зачем нужен IRR

IRR – это простыми словами размер прибыли в процентах, которую можно получить от вложения капитала через определенное время. Его расчет позволяет решить несколько задач:

• Определить, стоит ли сделка вложения капитала. Если окажется, что прибыль слишком маленькая, от такой инвестиции стоит отказаться в пользу более надежного направления;
• Определить наиболее прибыльный вариант для инвестирования. Например, если прямо сейчас стоит выбор между двумя проектами, инвестор может остановиться на том варианте, который гарантированно даст больше дохода;
• Понять, стоит ли вкладываться или лучше развивать уже работающие направления. Если уже есть работающий бизнес, можно сравнить его предполагаемую будущую прибыльность с перспективами нового вложения.

Таким образом, IRR инвестиционного проекта – это предполагаемый показатель его будущей эффективности. Он позволяет установить, какую примерную прибыль в процентах принесут вложения и стоит ли вообще вкладывать средства в это направление. Если расчет показывает невысокую прибыльность, стоит поискать более выигрышное направление, например, приобретение коммерческой недвижимости с последующей передачей в аренду.

Формула IRR и суть расчёта

Рассмотрим подробнее, как считать IRR. Для определения этой экономической метрики существует специальная формула, которая включает в себя три этапа:

Дисконтирование денежных потоков

Дисконтирование показывает, как изменится стоимость денег, которые может принести сделка с учетом предстоящей инфляции. Оно рассчитывается по формуле PV = CFn/(1+r)n, в которой:

• PV – это стоимость денег в настоящий момент времени;
• n – год (порядковое значение);
• CF –денежный поток по каждому году;
• r – ставка дисконтирования.

Последний показатель – это проценты, которые финансист предполагает взимать за свои вложения.

Определение Net Present Value (NPV)

Определение этого показателя - следующий шаг расчета. Термин обозначает чистую приведенную стоимость, определяющуюся как разница между вложенными средствами и реальным предполагаемым доходом. Значение определяется по формуле NPV = PV – IC, в которой PV определяется как дисконтированный денежный поток, а второй показатель показывает стартовую сумму инвестиций.

Решение уравнения для поиска IRR

На последнем этапе решается уравнение 0 = CFn / (1 + IRR)n: нужно подобрать такое значение, при котором уравнение приходит к нулю. В этой формуле CF – это годовой денежный поток, а n – год с момента старта инвестиционного вложения.

Способы расчета IRR

Выше указана формула для ручного расчета – это достаточно долгий и трудоемкий процесс, требующий нескольких этапов. Намного проще использовать вместо формулы расчета математическую модель, в которую просто нужно подставить требуемые показатели. Модель составляется в виде таблицы Excel, в которой будут присутствовать следующие показатели:

• Выручка за определенный срок;
• Чистая прибыль за определенный срок;
• Деньги на конец проекта;
• Точка безубыточности.

Модель проводит расчеты в несколько шагов:

1. Рассчитываются финансовые потоки. То есть сумма денег, которую принесет сделка. В модель вносятся данные о выручке, затратах, налоговых сборах и т.д., это позволяет посчитать чистую прибыль.
2. Определяется дисконтированный денежный поток, то есть та сумма, которую предполагает выручить инвестор.
3. Подсчитывается NPV и IRR. Полученные метрики дают возможность определить, насколько выгодными и рентабельными окажутся вложения.

Что можно воспринимать как хороший IRR

Как рассчитать IRR и понять, является ли показатель достаточно высоким для прибыльного проекта? Для определения результативности инвестирования можно использовать две основных методики:

• Сравнить с прочими предлагаемыми сделками. Например, если инвестор должен сделать выбор между двумя перспективными вариантами, но в первом случае расчет IRR показал 65% доходности, а во втором 75%, решение становится очевидным. Аналогично анализируются все предлагаемые инвестиционные сделки, и из них нужно выбрать вариант с максимальной прогнозируемой прибыльностью.
• Сравнить со ставкой банковского вклада на текущий момент. Если ожидаемый доход получился ниже банковской ставки, значит, вложение слишком рискованное и малоперспективное. Проще вложить деньги в банк и получить большую гарантированную прибыль, чем рисковать своими финансами.

В обоих случаях показатель оценивается с учетом текущей ситуации на рынке и доступных вариантов вложения средств.

Плюсы и минусы использования IRR

К плюсам использования формулы внутренней нормы доходности можно отнести:

• Относительную простоту. Использование математической модели позволяет просто подставить числа из бизнес-планов и сравнить моментально полученные результаты.
• Возможность сравнить доходность в процентах, а не в денежном выражении. Это позволит точно увидеть реальную прибыльность.
• Высокая точность инструмента. Он показывает реальную стоимость денег и предотвращает нерезультативные вложения.

Однако у ИРР есть и целый ряд недостатков. Например, при расчетах разница в прибыли между двумя или более вариантами показывается только в процентах, а не в денежном выражении. Например, можно вложить деньги в компанию с производством качественных товаров узкой направленности. Показатель будет высоким, но при этом реальный оборот будет оставаться небольшим из-за невысокого спроса. Если же вложиться в производство массовой продукции, показатель эффективности может оказаться ниже, но реальная прибыль окажется выше.

Отличия IRR от других инвестиционных метрик

В экономике используется сразу несколько метрик, по которым можно определить экономическую ценность будущего проекта. Чтобы результат был максимально точным, рекомендуется использовать не только IRR, но и еще несколько инструментов, чтобы получить максимум информации и не ошибиться при выборе направления вложений.

Internal Rate дает возможность определить величину дисконтирования и ту точку прибыльности, при которой инвестиции становятся безубыточными. Данный показатель может применяться совместно с двумя альтернативными метриками:

• NPV – показатель общей добавленной стоимости проекта при учете всех используемых денежных потоков и возможных рисков.
• ROCE – показатель эффективности проекта в конкретный момент времени.

Важно понимать, что прибыльность проекта не бывает постоянной. На первой стадии требуются большие вложения, а прибыль пока будет маленькой. В дальнейшем развитие бизнеса проходит точку безубыточности, при которой прибыль начинает превышать вложения, и в итоге проект приносит больше денег и начинает окупаться. IRR служит для долгосрочного планирования, а ROCE показывает, насколько эффективной сделка является сейчас.

Ограничения и подводные камни

Если разбираться, что такое внутренняя норма доходности, необходимо учитывать реалии ее применения. Российская экономика остается нестабильной, в том числе из-за постоянно «плавающей» ставки Центробанка. Это очень важный показатель: если при расчетах выявляется, что IRR не превышает ключевую ставку, такой проект считается невыгодным, и деньги в него не вкладываются. Однако ставка со временем может резко и непредсказуемо снизиться, в результате перспективное направление останется невостребованным.

Нестабильная финансовая ситуация также не позволяет в полной мере учитывать инфляцию. Например, если она окажется выше расчетных показателей, стоимость денег снизится, соответственно через определенный период времени может оказаться, что инвестиции принесли существенно меньшую реальную прибыль, чем планировалось изначально. Инфляция принесет намного меньше убытков, если инвестировать капитал в коммерческую недвижимость. С ростом потребительских цен будет расти и арендная ставка на использование площадей, в результате инвестор не потеряет прибыль. Это превращает объекты недвижимости в один из самых надежных и прибыльных активов в условиях экономической нестабильности.

Еще один «подводный камень» при использовании этого показателя в расчетах – Internal Rate определяет прибыльность в процентах, а не в конкретных суммах. Это затрудняет восприятие результативности проекта. Например, если предполагаемая прибыльность достигает 75%, а реальная выручка составит всего 10 000 рублей, то вряд ли такое предприятие можно считать достойным вложений.

Зная, как рассчитать IRR, можно достаточно точно определить эффективность инвестиционных вложений. Это позволит обеспечить максимальную рентабельность инвестиций и в итоге получить наибольшую возможную прибыль. Метод можно использовать для оценивания самых разных инвестиционных проектов.