Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Понятие коммерческой недвижимости

К этому типу недвижимого имущества относят объекты и помещения, которые не попадают под категорию жилого фонда. Торговые центры и склады, помещения для магазинов и офисов, объекты промышленного назначения, апартаменты и коливинг – несколько распространенных вариантов коммерческой недвижимости. Их покупка дает возможность собственнику вести арендный бизнес – предоставлять имущество в аренду и получать пассивную прибыль. 

Если объект для инвестиций подобран правильно, окупить его стоимость можно за 7 – 10 лет, сохранить вложенные средства и получать доход. Стоимость большинства коммерческих объектов высока, поэтому для частных инвесторов их приобретение недоступно. Отличным решением может стать кредит, оформить который могут и физические лица, и индивидуальные предприниматели.

Кому доступна ипотека?

Воспользоваться программой кредитования могут все физические лица, способные подтвердить доход. Для ИП банки предлагают другие инструменты, в том числе заемные средства на развитие бизнеса. Условия действующих программ для физлиц сходны у большинства банков, воспользоваться предложением могут не только те, кто официально трудоустроен, но и самозанятые граждане. Ипотека доступна лицам от 21 года до 75 лет, обязательным условием получения кредита остается гражданство РФ. Для некоторых категорий граждан программа недоступна, среди них:

• индивидуальные предприниматели;
• лица, занимающие руководящие посты;
• бенефициары;
• собственники бизнеса (если доля владения составляет более 25%).

Чтобы оформить ипотечный кредит, соискатель должен подтвердить доход за период, запрашиваемый банком. Одни из самых выгодных условий предлагает клиентам Сбербанк, в рамках действующего предложения выделяют сумму от 500 тысяч до 100 млн. руб. Размер первоначального взноса должен быть не менее 30,1%, кредит предоставляется на срок до 25 лет.

Особенности ипотечных программ

Благодаря государственным программам, направленным на поддержку малого бизнеса, оформить кредит на покупку коммерческой недвижимости стало проще. Главное преимущество банковских предложений заключается в том, что воспользоваться ими могут как физические, так и юридические лица. Всем, кто находится в процессе выбора подходящего банковского продукта, стоит учитывать важные нюансы и особенности. 

У всех доступных программ более жесткие требования, чем к оформлению потребительского кредита. Основные отличия – более высокая процентная ставка, а также сокращенный период, на который выделяют средства. Размер первоначального взноса по ипотеке составляет не менее 30%. 

Получателю средств необходимо в установленные сроки оформить все запрашиваемые банком документы, а также подтвердить прибыль справкой о доходах. Самым сложным этапом проведения сделки становится оформление залога, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Передать его в собственность банка быстро невозможно, переоформление прав собственности требует временных затрат, подготовки ряда документов и грамотного юридического сопровождения.

Главные условия предоставления кредита

Независимо от того, является ли целью покупки готовая недвижимость или объект на этапе строительства, воспользоваться программами кредитования могут все резиденты РФ. Помимо наличия российского гражданства требования предъявляют к возрасту соискателя. Ипотеку могут получить лица, достигшие 21 года, возрастной предел составляет от 65 до 75 лет. И для физических лиц, и для организаций важна благополучная кредитная история. Причиной отказа в оформлении ипотеки могут послужить:

• отсутствие документов о доходе;
• непогашенные кредиты;
• задолженности по уплате налогов;
• наличие в собственности жилой и коммерческой недвижимости с обременением.

Вероятность успешно оформить кредит возрастает, если приобретаемая недвижимость находится в одном регионе с банком. Соискателю необходимо внимательно отнестись к подготовке документов, учитывать, что у многих справок ограниченный срок действия. На момент подачи пакета документов в банковское отделение сроки должны быть соблюдены.

С чего начать подготовку?

Говоря о том, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, стоит отметить важность правильной подготовки. Перед походом в банк оценивают кредитную историю, определяют доступный для проведения сделки объем финансов. При покупке в ипотеку квартиры и других жилых объектов в рамках некоторых программ можно обойтись без первоначального взноса, но если сделка запланирована с коммерческим объектом, такой вариант недоступен. Минимальный размер первоначального взноса составляет 30% от запрашиваемой суммы. 

Чтобы выбрать подходящий банковский продукт, следует оценить все доступные предложения, сравнить условия и размер процентной ставки. Самым надежным остается сотрудничество с государственными банками, они предлагают выгодные условия соискателям с разным стартовым капиталом. 

Когда подходящее предложение выбрано, необходимо обратиться в отделение банка и уточнить перечень нужных для оформления документов. Продолжительным и трудоемким этапом, предшествующим заключению кредитного договора, является сбор документации и оформление справок. Если все этапы пройдены успешно, кредит будет выдан сразу после подписания договора.

Базовый набор документов

Список документов, которые необходимо подготовить в банк, зависит от статуса соискателя, различается для физических и юридических лиц. Физлицам для успешного кредитования необходимо иметь паспорт гражданина РФ, СНИЛС, а также оформить справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Если клиент официально трудоустроен, следует подготовить трудовую книжку, а для мужчин обязательным документом остается военный билет. Список документов, которые готовит индивидуальный предприниматель, шире:

• паспорт;
• СНИЛС;
• лицензия на ведение предпринимательской деятельности;
• документы, подтверждающие регистрацию и доходы ИП;
• справка из ЕГРИП.

Для некоторых банков важно включение в пакет документов бухгалтерской отчетности за указанный период. На формирование перечня документов влияет не только статус клиента, но и выбранная им система налогообложения. Для физлиц она едина, а для индивидуальных предпринимателей может различаться.

Требования к недвижимости

Оценивая перспективы на получение кредита, первостепенное внимание уделяют кредитной истории и доходу клиента. Не менее важной составляющей в заключении сделки с банком остаются особенности и статус нежилого объекта. Он тоже должен удовлетворять ряду требований, и одно из главных – расположение в том же регионе, что и банк. 

У сотрудников финансовой организации должна быть возможность свободного доступа к объекту для оценки его состояния, уточнения интересующих характеристик. Инвесторам, которые планируют покупку недвижимости на этапе строительства, стоит подготовить дополнительную документацию о статусе застройщика. Если клиент рассчитывает купить готовый объект, обязательным условием предоставления ипотеки остается присутствие данных о нем в базе ЕГРН. В качестве отчетных документов может потребоваться предоставить в банк технический паспорт помещения, а также правоустанавливающие документы.

Возможные риски

Ипотечное кредитование всегда предполагает для заемщика некоторые риски. К ним стоит быть готовым тем, кто рассчитывает основать или расширить арендный бизнес, интересуется покупкой нового объекта коммерческой недвижимости. Главный риск связан с колебаниями на рынке недвижимости, он предполагает изменение цены на выбранный объект. 

В данном случае необходимо оценивать перспективы использования недвижимости, за период выплаты ипотеки она может подешеветь. Если объект будет использоваться для предоставления в аренду, у заемщика есть возможность возместить вложенные в покупку средства. Если же помещение изначально приобретают для перепродажи, то выплаченные по кредиту проценты снизят прибыль и повлекут убытки. 

При покупке готовых объектов берут в расчет их текущее состояние. На момент, когда кредит будет погашен, недвижимость может утратить первоначальную привлекательность, потребует дополнительных вложений в ремонт и оснащение. Также стоит отметить, что ипотека на коммерческую недвижимость не подлежит рефинансированию.

Вывод

Благодаря действующим банковским программам, направленным на развитие и поддержку малого бизнеса, сегодня приобрести в кредит коммерческие объекты могут не только юридические, но и физические лица. Правильная подготовка, выбор подходящей программы кредитования и оценка рисков – обязательные условия проведения сделки.