Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Что такое апартаменты?

Часто название «апартаменты» используют в качестве синонима современному жилью. На самом деле, под термином скрывается конкретный вид коммерческой недвижимости, которую можно использовать для проживания или сдачи в аренду. Располагается недвижимость в объектах, которые не относятся к жилому фонду: апарт-комплексах и отелях. 

В отличие от квартиры, в апартаментах нельзя оформить прописку, ряд обязательных требований по оборудованию коммуникаций и инфраструктуры для апарт-комплексов также может не выполняться. Несмотря на такие отличия, апартаменты используют для проживания, они обладают всеми необходимыми для комфортного размещения составляющими. 

Несколько особых правил предполагает и продажа апартаментов, налогообложение проводится на иных условиях, чем при сделках с объектами жилой недвижимости. Для инвесторов апартаменты стали инструментом в основании и ведении арендного бизнеса. Они составляют конкуренцию квартирам и отелям, пользуются популярностью у многих категорий арендаторов.

Какими налогами облагаются апартаменты?

В соответствии с действующим законодательством, апартаменты обладают статусом и правами, сходными с гостиничными номерами. Порядок начисления и уплаты налогов для владельца такой недвижимости отличается от порядка, предусмотренного для квартиры и иных объектов жилого фонда. Для владельцев коммерческих помещений действуют следующие виды налогов:

1. Имущественный;
2. Налог от арендной прибыли;
3. Налог от продажи.

Уплата имущественного налога обязательна для всех владельцев недвижимости и проводится ежегодно. Размер денежного взноса рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью объекта, спецификой использования, категорией земли, расположением и иными критериями. Если недвижимость используется для предоставления в аренду, владелец должен уплачивать взнос в размере 13% от суммы дохода. 

Важно учитывать, что для владельцев коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты, не действует льготный статус самозанятого.  В соответствии с последним налоговая ставка уменьшается до 4%, закон допускает использование для ведения бизнеса только жилых объектов. Отдельного внимания заслуживает продажа апартаментов, какой налог платить в этом случае – стоит рассказать подробнее. Законодательным актом, который определяет размер и порядок взносов, является ст. 217 Налогового кодекса РФ.

Налоговый взнос от продажи

В рамках Налогового кодекса определяется единый для собственников недвижимости размер налога от продажи, он составляет 13%. От уплаты НДФЛ освобождаются продавцы, в собственности которых недвижимость находится минимальный срок владения и более. Как и для жилой недвижимости, для апартаментов он составляет 5 лет. В ряде случаев период может быть сокращен до трех лет, для этого требуется выполнение одного из следующих условий:

• недвижимость получена по договору ренты;
• объект получен в наследство;
• апартаменты переданы в дар от других членов семьи;
• недвижимость перешла в собственность после приватизации.

Одно из отличий от квартиры заключается в том, что минимальный период владения для апартаментов не сокращается в случае, если они являются единственной недвижимостью собственника. Если апартаменты использовались для ведения предпринимательской деятельности, налог при продаже апартаментов физическим лицом уплачивается в стандартном порядке, правило о сроках владения утрачивает силу. 

Для того, чтобы избежать уплаты налога, недвижимость в апарт-комплексе или отеле должна находиться в собственности не менее пяти лет, и в течение этого периода владелец не должен использовать ее для ведения арендного бизнеса. На практике соблюдение такого правила встречается редко, ведь покупают апартаменты для получения пассивного дохода от аренды.

Доступные налоговые вычеты

Если избежать уплаты НДФЛ не удается из-за несоблюдения требований Налогового кодекса, собственник может воспользоваться налоговым вычетом. Он позволяет сократить размер взноса, в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер вычета составляет 250 000 ₽. Воспользоваться им можно, независимо от конкретных характеристик и стоимости апартаментов, он дает возможность сэкономить на уплате налогов 32 500 рублей. 

Еще один вариант уменьшить сумму, которая облагается налогом с продажи – подтвердить расходы, которые собственник понес в связи с приобретением недвижимости (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Важно, чтобы на момент оформления налоговой документации продавец мог доказать издержки. Этот вариант стоит рассмотреть тем, кто приобретал недвижимость с обременением (например, находящуюся в ипотеке, с задолженностью за коммунальные услуги и др.). Обозначить расходы можно, предоставив выписку из банка. Когда будет рассчитываться налог при продаже апартаментов, сумму затрат учитывать не станут.

Как продать апартаменты выгодно?

Несколько рекомендаций от экспертов помогут совершить выгодную продажу, сэкономить на уплате налогов и дополнительных взносов. Если нет цели провести срочную сделку, то для минимизации налога стоит подождать 5 лет и выставлять апартаменты на реализацию только по истечении этого периода. 

Ставка НДФЛ высота и с каждого миллиона рублей прибыли предполагает налоговый взнос в размере 130 000 рублей. Если стоимость недвижимости составляет более 5 млн. рублей, то на уплату налога уйдет более 600 000 рублей. Рассчитать, какой налог при продаже апартаментов подлежит уплате, можно самостоятельно, оценив примерную стоимость объекта. Чтобы избежать траты, выгоднее выждать минимальный срок владения. 

Важно помнить, что в этот период недвижимость нельзя использовать для ведения арендного бизнеса. Тем, кто рассчитывает уменьшить сумму налогового взноса за счет вычетов, не стоит планировать большую выгоду. Размер вычета небольшой, если стоимость недвижимости составляет более 3-х миллионов рублей, экономия составит около 1%. Минимальный срок владения нужно исчислять правильно, отсчитывают его с момента полной оплаты по ДДУ. Если финансовое положение и жизненные планы позволяют, лучше отложить сделку до наступления минимального срока владения.

От чего зависит размер налога

Собственники, которые продают коммерческую недвижимость в разных регионах РФ, могут заметить, что общая сумма налога отличается даже при одинаковой стоимости объекта. Процентная ставка НДФЛ едина для резидентов России, но размер налоговых вычетов и иные льготы при уплате налога отличаются в зависимости от региона. На расчет влияют следующие факторы:

• тип здания, в котором расположен объект недвижимости;
• наличие в здании апарт-комплекса помещений, которые используют для ведения коммерческой деятельности (кафе, салонов красоты, детских центров, магазинов);
• размер кадастровой или инвентаризационной стоимости.

Общий налог с продажи апартаментов для физических лиц остается единым для всех регионов, но кадастровая стоимость напрямую зависит от расположения недвижимости и стоимости земельного участка, на котором располагается объект. Чтобы рассчитать доход от продажи и оценить налоговую ставку, можно обратиться в риэлтерское агентство или воспользоваться услугами частных специалистов.

Необходимые документы

Когда совершается сделка с недвижимостью, для собственника важно заблаговременно подготовить пакет необходимых документов. Чтобы правильно подать отчетность в Налоговую службу, оформляют декларацию 3-НДФЛ, а также документы, которые подтверждают факт продажи объекта недвижимости. Если собственник пользовался налоговым вычетом, в инспекцию подают документы, подтверждающие расходы при покупке апартаментов. 

Чтобы правильно оформить и уплатить налог при продаже апартаментов физическим лицом в 2024-2025 году, не обязательно посещать отделение налоговой службы. Подавать документы, а также контролировать уплату налогового взноса можно через личный кабинет на сайте налоговой службы. Те, кто не зарегистрирован на официальном портале, могут направить документы по почте.

Порядок уплаты налогов для ИП

Для многих собственников целью приобретения апартаментов становится ведение арендного бизнеса и получение пассивного дохода. Принцип расчета налога от продажи, а также его итоговый размер зависит от статуса налогоплательщика (собственника). Вести арендный бизнес могут как физические лица, так и ИП. 

В первом случае владелец недвижимости сотрудничает с управляющей компанией, которая занимается подбором клиентов, контролирует порядок уплаты, занимается обслуживанием апартаментов. Такая система ведения бизнеса распространена и знакома тем, кто приобретает недвижимость в апарт-комплексах больших городов. Когда собственник проводит все этапы работы самостоятельно, ему необходимо оформить ИП. Если деятельность собственника на момент продажи недвижимости расценивается как предпринимательская, ему начисляют следующие налоги:

• НДФЛ (13%);
• НДС (20%);
• пени в соответствии со ставкой Центробанка.

Если уплата налога проходит с нарушением, в качестве дополнительного взыскания назначают штраф, размер которого может достигать 40% от суммы продажи апартаментов. И физическим лицам, которые ведут арендную деятельность с помощью УК, и предпринимателям при совершении сделки с недвижимостью стоит внимательно отнестись к подготовке документов и процессу уплаты налога. Учесть все нюансы поможет профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Заключение

Ответ на вопрос о том, нужно ли платить налог при продаже апартаментов, зависит от многих факторов. Как недвижимость перешла в собственность к текущему владельцу, в каком регионе и типе объекта располагается, сколько находится в собственности, имеет ли владелец статус ИП – малая часть нюансов, которые следует учитывать при определении порядка уплаты налогов. 

В ряде случаев расходов на уплату налога можно избежать, а еще у собственника есть возможность воспользоваться налоговыми вычетами и льготами. Чтобы провести сделку на выгодных условиях, можно изучить информацию на тематических порталах и воспользоваться консультацией по сделкам с коммерческой недвижимостью.