Флиппинг недвижимости: как заработать на перепродаже квартир и домов

Что такое флиппинг

Термин произошел от английского слова «flip» – «переворачивать», и подразумевает переделку приобретенной недвижимости с целью улучшения ее качества. В общем понимании флиппинг – это стратегия, при которой частная недвижимость приобретается в собственность по низкой цене для дальнейшего ремонта и переустройства, а также последующей перепродажи по более высокой стоимости.

Основными объектами инвестирования выступают квартиры, реже покупают подлежащие ремонту коттеджи и частные дома. Важно, что флиппинг охватывает как вторичный, так и первичный рынок жилья. В последнем случае речь идет о покупке квартир на этапе застройки, а также недвижимости с черновой отделкой.

Основные принципы флиппинга

Обозначив, что такое флиппинг в недвижимости, стоит уделить внимание принципам стратегии. Все действия инвестора направлены на то, чтобы минимизировать затраты на покупку и модернизацию объекта, а в дальнейшем продать его по более высокой цене. Придерживаясь таких принципов, можно окупить затраты на покупку и модернизацию, получить прибыль. Главные принципы стратегии:

1. Анализ рынка, выбор недооцененной недвижимости для покупки.
2. Оценка состояния недвижимости, определение стоимости.
3. Проверка юридической чистоты, заключение сделки на покупку.
4. Быстрое обновление жилья.
5. Продажа по более высокой цене.

Прибыль, которую при такой стратегии получает инвестор, составляет разницу между ценой продажи и первоначальной стоимостью покупки. Учитывать стоит и затраты на модернизацию жилья. В рамках такой стратегии подразумевается быстрая перепродажа, обычно объект не находится в собственности флиппера более полугода.

Кто такой флиппер и чем он занимается

В соответствии с изложенным выше определением, флиппером называют человека, который занимается флиппингом (перепродажей жилья после обновления). Использовать для получения прибыли популярную стратегию могут как частные лица, так и инвесторы, находящиеся в статусе индивидуального предпринимателя. Поскольку флиппинг квартир – это способ получения прибыли, доход облагается налогом. Для физических лиц он составляет 13% с прибыли, для ИП – в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Флиппинг vs хоумстейджинг: в чем разница

Разобравшись с тем, что такое флиппинг, стоит дать понятие еще одной «родственной» стратегии – хоумстейджинг. В отличие от флиппинга, эта стратегия заключается в повышении визуальной привлекательности объекта, смене дизайна, стилистики. Когда для недвижимости запланирован хоумстейджинг, речь идет о легком косметическом ремонте, покупке новой мебели, предметов дизайна.

Флиппинг подразумевает более масштабный и затратный ремонт, который затрагивает смену коммуникаций, а иногда предполагает полную реконструкцию. Хоумстейджинг – более простой, быстрый и наименее затратный способ преобразования жилья, но подходит он не для всех квартир.

Выбор объекта для флиппинга

Чтобы зарабатывать на улучшении и перепродаже квартир, важно правильно выбрать объект для инвестиций. Этот этап остается для флиппера одним из самых сложных и ответственных. В многообразии предложений на рынке недвижимости ему важно вычислить недооцененные квартиры и дома, перепродажа которых в перспективе даст хорошую прибыль. Многие предпочитают вкладывать средства в готовые апартаменты и коммерческую недвижимость, чтобы сократить расходы на обновление.

Как определить потенциал квартиры или дома

Цель флиппера – дома и квартиры со стоимостью ниже рыночной. Среди них важно уметь определять недвижимость с высоким потенциалом, некоторые виды жилья при выставлении на продажу оказываются недооцененными. Чтобы оценить ликвидность недвижимости, обращать внимание стоит на следующие показатели:

• расположение;
• транспортную доступность;
• инфраструктуру;
• экологическое состояние района;
• перспективы развития.

Говоря про флиппинг и что это такое простыми словами, стоит отметить важность быстрой перепродажи. После покупки квартиры на ее реновацию в среднем уходит 3 – 4 месяца, после чего выставление на продажу следует незамедлительно. По обозначенным критериям оценивают потенциал недвижимости, привлекательность для будущих владельцев. Если для покупки выбирают квартиру в многоквартирном доме, оценивают состояние здания, год постройки, наличие капремонта.

На что обращать внимание при подборе объекта

Чтобы в дальнейшем продавать квартиру было проще и выгоднее, помимо ликвидности оценивать стоит и ряд дополнительных характеристик. При оценке квартиры важен метраж, количество и расположение комнат, этаж, наличие в подъезде лифта. Инвестор должен обратить внимание на состояние помещений, подлежащих обновлению коммуникаций.

Сложнее всего работать с квартирами, находящимися в аварийном состоянии, требующими сложной реконструкции. Чтобы избежать дополнительных трат на ремонт, опытные инвесторы предпочитают вложения в готовые апартаменты, такая стратегия тоже сохраняет актуальность на рынке.

Рекомендации по объявлениям и рынку

Для инвестора флиппинг квартир предполагает поиск и выбор недвижимости любым из доступных способов. Для оценки предложений используют тематические интернет-площадки, сайты объявлений. Некоторые предпочитают обращаться к риэлторам, но в этом случае следует быть готовым к уплате дополнительного взноса за оказанные услуги.

Флипперы посещают открытые торги и аукционы, на которых реализуют недвижимость от судебных приставов, банков, муниципальных организаций. В каждом случае есть возможность подобрать для покупки недооцененные объекты, которые в перспективе принесут прибыль.

Преобразование и ремонт объекта

После приобретения квартиры флиппер занимается ее благоустройством. Масштаб и специфика работ определяются текущим состоянием жилья. Для некоторых квартир достаточно сделать чистовой ремонт, провести замену базовых коммуникаций. Некоторые жилые объекты и частные дома нуждаются в серьезной реконструкции, которая в комплексе с чистовой отделкой занимает до полугода.

Планирование и организация ремонта

Многие ошибочно думают про флиппинг квартир, что это косметический ремонт помещения, замена мебели, формирование привлекательного интерьера. На самом деле, термин предполагает гораздо более масштабные перемены, направленные не только на формирование эстетического дизайна, но и на повышение функциональных качеств жилья. Обязательными этапами обновления становятся:

• демонтаж старых отделочных материалов, мебели;
• замена коммуникаций, сантехники, электропроводки;
• чистовая отделка жилья.

По желанию инвестора он может укомплектовать квартиру базовым набором мебели, техники и предметов интерьера. Этот шаг целесообразен только для объектов средней и высокой ценовой категории, для бюджетных квартир применяется редко.

Тонкости домашнего преображения (ремонт и декор)

Чтобы обеспечить выгодную продажу отремонтированной квартиры, владельцу важно позаботиться о ее эстетической привлекательности. Чистовой ремонт, а также выбор декоративных аксессуаров требуют не меньшего внимания, чем замена устаревших коммуникаций. Важно сформировать в квартире уютную домашнюю обстановку, соответствующую текущим представлениям об уюте и комфорте.

Продажа объекта

Зная о том, что такое флиппинг квартир, можно сделать вывод, что речь идет не о долгосрочном инвестировании. Чаще всего инвестор выставляет на продажу квартиру сразу же после завершения обновления. Сроки продажи обусловлены ликвидностью жилья, правильностью оценки, текущим уровнем спроса на рынке недвижимости.

Как продать квартиру быстрее и выгодно

Если квартира или дом для флиппинга подобраны правильно, то быстро продать их по хорошей цене не сложно. Лучше продаются квартиры, расположенные в оживленных районах, рядом с социальными объектами, элементами инфраструктуры.

Популярностью пользуется жилье, находящееся в экологически безопасных, чистых районах. Важно, чтобы у таких объектов был свободный доступ к транспортной инфраструктуре, социально значимым учреждениям. Чтобы минимизировать риски дальнейшей продажи, перед покупкой жилья важно проверить юридическую чистоту сделки, оценить техническое состояние дома.

Ценообразование и стратегия продажи

Цель флиппинга недвижимости – это получение прибыли после реализации обновленного объекта. Инвестору важно правильно определить стоимость продажи, она должна окупать затраты на ремонт, давать прирост вложенного капитала. Назначенная цена должна соответствовать текущим предложениям на рынке, желание получить большую прибыль может затянуть сроки реализации объекта.

Финансовые аспекты флиппинга

Говоря о финансовых аспектах стратегии, подразумевают не только расчет вложений и оценку итоговой стоимости. Чтобы заработать на флиппинге, важно учитывать юридические, финансовые риски. Последние во многом сопряжены с организацией ремонта, который может потребовать больше средств, чем запланировано изначально.

Налоги и юридические обязательства

Стоит учитывать юридические тонкости стратегии, планируя флиппинг квартир, что это такое, знают не все начинающие инвесторы. Юридические риски связаны со скрытыми обременениями, которые могут быть наложены на недвижимость. Перед покупкой дома или квартиры важно проверить, что они свободны от долговых обязательств, не являются предметом судебного спора. При поддержке опытного юриста такие нюансы отследить легко.

Необходимо оценивать состояние рынка недвижимости, если наблюдается снижение цен, перепродажа может быть затруднена. Прибыль от флиппинга в рамках закона РФ облагается налогом. Физические лица уплачивают НДФЛ в размере 13% от прибыли, ИП – проводят расчет в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Сколько можно заработать на перепродаже

То, сколько можно заработать на флиппинге, зависит от мастерства инвестора. Средний уровень дохода составляет от 10 до 30% от первоначально вложенных средств. На реализацию одного объекта в среднем уходит от трех месяцев до года, опытные инвесторы за 12 месяцев реализуют до 3 – 4 квартиры или дома.

Риски и сложности

Инвестору, который выбирает в качестве стратегии флиппинг, стоит учитывать что этот способ заработка тоже сопряжен с некоторыми сложностями и рисками. Они касаются следующих направлений:

1. Риски, связанные с выбором и приобретением объекта (переплата).
2. Юридические риски (покупка жилья с обременением).
3. Скрытые дефекты недвижимости, требующие значительных трат на ликвидацию.
4. Низкая ликвидность объекта, затянутые сроки реализации.
5. Неожиданное снижение цен на рынке недвижимости.

Чтобы избежать распространенных рисков, инвесторы предпочитают покупку готовых апартаментов или коммерческой недвижимости. Их можно использовать для арендного бизнеса или дальнейшей перепродажи.

Основные риски для флиппера

Среди рисков, с которыми сталкиваются начинающие флипперы, выбор неликвидных объектов, а также чрезмерные затраты на ремонт. Они не только сокращают прибыль в перспективе, но и приводят к усложнению продажи. Сроки реализации после ремонта могут занять более года.

Как их минимизировать

Снизить риски можно, если заранее оценить ликвидность объекта, проверить юридическую чистоту сделки. Нельзя покупать жилье без предварительного осмотра, важно самостоятельно оценить его качество, состояние постройки. Учитывать стоит текущие расценки на ремонт и отделку, которые растут год от года.

Стоит ли заниматься флиппингом

Даже достаточные знания о том, что такое флиппинг – это не главный аргумент в пользу выбора такой стратегии инвестирования. Заниматься флиппингом стоит тем, кто готов погрузиться в многоэтапный процесс вложения средств, от выбора объекта, до проведения ремонта и финишной реализации.

Плюсы и минусы флиппинга

Среди преимуществ стратегии быстрый высокий доход, такие инвестиции имеют большой потенциал для творческой реализации. Они приносят реальную пользу потребителю, давая вторую жизнь обветшавшему жилью. Из недостатков отмечают основные риски, низкую устойчивость перед колебаниями рынка.

Советы для новичков

Главный совет для желающих постичь этот способ инвестирования – тщательно планировать процесс на каждом этапе, рассчитывать затраты. Чтобы флиппинг недвижимости не был убыточным, нужно помнить о рисках, оценивать их самостоятельно и с поддержкой специалистов.