ППА в недвижимости: что это и как оформить переуступку права аренды
ППА (расшифровывается как «переуступка права аренды») – это процедура, регламентированная Земельным кодексом РФ. Она позволяет сменить арендатора без необходимости перезаключать договор с собственником, – все параметры договора при этом остаются прежними: срок действия, стоимость, порядок платежей, а также категория и целевое назначение земли. Меняется только сторона арендатора.
Когда возможна (и невозможна) переуступка прав аренды на актив
Возможность переуступить свои права другому лицу зависит от условий договора. Причем напрямую: если в нем прописан запрет на такую передачу, совершить сделку не получится. Также переуступка невозможна, если участок был получен через аукцион.
Также отметим, что хоть переуступка – процедура добровольная, но согласие собственника в письменной форме строго обязательно, если срок аренды составляет менее 5 лет. Правило также распространяется на земли в особых экономических зонах и иные случаи, оговоренные в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.
В остальных ситуациях арендатор вправе оформить переуступку самостоятельно, а арендодателю достаточно направить официальное уведомление о смене лица в договоре.
Отличие переуступки от субаренды
При субаренде арендованное помещение временно сдается другому лицу, оставаясь при этом ответственным перед арендодателем. Переуступка же – полная передача прав и обязанностей.
Преимущества для арендаторов – нынешних и будущих
Рассматривая вариант с переуступкой прав аренды, новый арендатор получает ключевое преимущество в лице готового помещения в проходимом месте, – причем часто на более выгодных условиях.
Существенная экономия на старте – еще один плюс. Если «переоформляться» на готовые коммерческие помещения и/или апартаменты, инвестор сразу получает актив, готовый к использованию, – без капитальных затрат и простоев.
Для текущего же арендатора переуступка – возможность цивилизованно выйти из договора, если планы изменились и помещение больше не нужно. Причем сделать это без штрафных санкций
Процесс регистрации ППА на объект
Для начала – необходимо подготовить три идентичных экземпляра документа, каждый из которых должны подписать все стороны сделки. Один экземпляр остается у нового арендатора, второй – у текущего, а третий будет направлен на государственную регистрацию. Все они имеют равную юридическую силу.
Регистрировать соглашение в Росреестре необходимо, если исходный договор заключен на срок более одного года. Подать документы можно напрямую в территориальное подразделение Росреестра или через МФЦ – подойдет любой бранч.
Комплект документов включает:
- заявление установленной формы;
- паспорта всех участников сделки (для организаций – уставные документы);
- подписанный договор переуступки;
- письменное согласие арендодателя, если это требуется по условиям основного договора;
- актуальную выписку из ЕГРН и межевой план;
- акт приема-передачи участка;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Размер госпошлины регламентирован НК РФ (ст. 333.33). Срок оказания услуги – до 5 рабочих дней – при обращении напрямую в Росреестр и до 7 дней – через МФЦ.
Случаи, когда ППА не допускается
В некоторых случаях переуступка невозможна:
- Когда у вас, как у текущего арендатора, имеется задолженность по арендным платежам.
- Если на участке размещены самовольные постройки или объекты, возведенные с нарушениями.
- Если земля выступает предметом судебного разбирательства.
- Если в договоре прописан запрет на передачу земли.
- Если договор аренды был подписан по результатам торгов.
Отметим, что многие моменты, мешающие оформить права, вполне решаемы. К примеру, если есть долг по аренде – его просто нужно оплатить, и тогда можно заключать договор. То же самое с незаконными постройками: если их убрать, препятствие для оформления исчезнет.
Договор ППА
Тщательно изучите не только договор переуступки, но и основной договор аренды с собственником. Обратите внимание на ограничения: запрет на перепланировку, смену вида деятельности или особые условия ремонта.
Также важно учесть, что срок договора субаренды не может превышать срока действия основного договора. Конечно, условия аренды можно изменить, но будьте готовы, что собственник в таком случае имеет полное право отказаться вносить правки.
Поэтому всегда лучше лично встретиться с владельцем и обсудить все детали до заключения сделки и перечисления средств: это обезопасит инвестиции и позволит уверенно начать работу.
Преимущественное право аренды
Если добросовестно исполнять все условия договора, появляется возможность арендовать то же помещение и на следующий срок в том числе: право защищено статьей 621 ГК РФ.
Чтобы им воспользоваться, необходимо уведомить арендодателя о намерении: срок для этого указан в договоре. Если такой пункт отсутствует, свяжитесь с арендодателем до окончания действия текущего соглашения. Условия продления можно будет обсудить и изменить – по взаимному согласию.
Однако если арендодатель откажет, но в течение года заключит договор с кем-то другим, вы вправе через суд потребовать:
- Перевода договора на себя.
- Возмещения понесенных убытков.
Важный нюанс: Если по истечении срока договора вы продолжаете пользоваться имуществом, а арендодатель не против, договор считается автоматически продленным – на неопределенный срок, но на прежних условиях.
Как происходит оформление ППА
Ниже – этапы оформления ППА:
- Сначала – согласование с арендодателем. Если земельный участок относится к особой категории или срок вашего договора аренды менее 5 лет, необходимо заранее получить его письменное согласие. В остальных случаях достаточно просто уведомить владельца.
- Затем – подписание договора. Стороны заключают переуступку. Единой обязательной формы нет, но документ должен содержать все существенные условия: детальное описание участка, переуступаемые права, сроки и стоимость.
- Наконец – регистрация. Если первоначальный договор аренды был заключен более чем на год, новый договор цессии необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Преимущества и риски переуступки права аренды
Основное преимущество – скорость. Юристы или нотариус понадобятся не всегда, а если остаток аренды составляет менее года, можно начинать пользоваться землей уже сразу после подписания. Однако процесс ППА имеет и свои риски, которые важно учитывать:
- Срок действия нового соглашения не может превышать период, указанный в первоначальном договоре.
- Целевое назначение земли остается неизменным – вы обязаны использовать участок так же, как и предыдущий арендатор.
- Всегда существует риск, что Росреестр откажет в регистрации. И особенно, если право изначально было получено на торгах.
Переуступка права аренды нежилого помещения
Передача прав аренды нежилого помещения регулируется статьей 615 Гражданского кодекса РФ. Закон устанавливает четкие правила, но успех операции во многом зависит от грамотно составленного договора. В нем должны быть максимально точно описаны что сам предмет соглашения, что все участники сделки. Четкие финансовые условия – тоже: точный размер платежа, периодичность, реквизиты.
Также необходимо заранее предусмотреть размер штрафов или неустойки за возможные нарушения, порядок досудебного урегулирования споров и условия для одностороннего расторжения.
