Что такое NOI в недвижимости и почему он важен для инвестора

Определение

Показатель NOI позволяет владельцам недвижимого имущества оценить стоимость своего недвижимого имущества и потенциальную прибыль, которую они могут из него получить, а также получить представление о ее экономической ценности.

Формула расчета

Чтобы найти чистый операционный доход, нужно воспользоваться такой формулой:

NOI = Общий доход - Прямые операционные расходы

Данная формула ЧОД позволяет подсчитать сумму основной операционной прибыли, которую приносит определенный объект. Если разделить полученный показатель на рыночную капитализацию, получается оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Это дает возможность принимать дальнейшие инвестиционные решения, которые касаются этого объекта.

Основная формула NOI

Чтобы рассчитать ЧОД для того или иного недвижимого имущества, необходимо точно знать такие числа, как сумма дохода от его сдачи в аренду, а также другие доходы, сумма расходов на аренду и прочие расходы. Эти числа нужно будет подставить в формулу:

Чистый операционный доход = Общий доход - Прямые операционные расходы,

где Общий доход = Доход от аренды + Дополнительный доход.

Пример расчета на практике

Например, вы сдаете офисное помещение за 1 миллион рублей в месяц и получаете дополнительный доход от установленного в нем автомата по продаже кофе в размере 500 тысяч рублей в год. Тогда общий доход составляет 1*12+0,5=12,5 млн руб. При этом прямые операционные расходы, включающие налог на имущество 200 тыс. руб. в год и коммунальные платежи 95 тыс. руб. в месяц, а также обслуживание автомата по продаже кофе 5 тыс. руб. в месяц, составляют 0,2+0,095*12+0,005*12=1,4 млн руб. в год. Тогда NOI = 12,5-1,4=11,1.

Чтобы подсчитать ставку капитализации, нужно разделить NOI на стоимость недвижимого имущества. Если она стоит 100 млн руб, то Cap Rate = (11,1/100)*100%=11,1%. То есть, в год вы сможете заработать на сдаче своего офисного помещения в аренду 11,1% от его стоимости и она полностью окупится чуть более чем за 9 лет.

Определение расходов

Неконтролируемые расходы

К ним относятся:

• коммуналка;
• налоги;
• плата за охрану, мытье окон, озеленение и другие подобные услуги.

Контролируемые расходы

К ним относятся траты на ремонтные работы и управление. Контролируемыми они называются, поскольку ремонт можно отложить, а размеры платы за управление определяется самим владельцем недвижимого имущества.

Неденежные и гипотетические расходы

К неденежным расходам относятся амортизационные отчисления. К гипотетическим расходам относится надбавка на вакантность. Ее выражают в процентах от получаемого от аренды дохода. Она имитирует простой, во время которого ваш объект может не иметь арендатора и не приносить дохода.

ЧОД и финансовый анализ недвижимости

NOI – полезный показатель, который предназначен для оценки рентабельности именно коммерческой недвижимости. Это не то же, что и чистая прибыль, поскольку при подсчете ЧОД не учитываются ипотечные взносы и амортизация.

Сравнение NOI с другими показателями

Больше всего NOI похож на EBIDTA. Причем EBIDTA не зависит от ставок налогов и структуры капитала. По сути, NOI и EBIDTA – это одно и то же, но первый показатель для недвижимого имущества коммерческого назначения, а второй для корпоративных финансов.

Кроме того, ЧОД напоминает NIBT – бухгалтерский показатель, представляющий собой чистый доход до вычета из него налогов. Его можно рассчитывать как для инвестиционной недвижимости, так и для операционного бизнеса. Его формула выглядит так:

NIBT = Общий доход от аренды - Общие расходы

Главным отличием ЧОД от NIBT является то, что при подсчете NIBT не учитываются неконтролируемые расходы.

Еще одним важным показателем является Cap Rate (Ставка капитализации). Он дает представление о том, насколько инвестиции могут быть выгодными. Подсчитывается ставка капитализации следующим образом:

Ставка капитализации (%) = (Чистый оперативный доход / Стоимость недвижимости) * 100%

Как оценить «хороший» показатель NOI

Чтобы понять, насколько хорош показатель NOI, его нужно сравнить со стоимостью вашей коммерческой недвижимости. В разных регионах и для разных типов недвижимости хорошими считаются разные показатели ЧОД. То есть нужно сравнивать чистый операционный доход от вашей коммерческой недвижимости с чистым операционным доходом от аналогичной по площади, расположению и предназначению коммерческой недвижимости.

Ограничения и недостатки использования NOI

Чистый операционный доход не является фиксированным. Этот показатель может меняться из-за изменения рыночных условий, при которых недвижимость может долго простаивать без арендаторов. Также изменение соотношения спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости может приводить как к росту размера арендной платы, так и к его снижению. Эксплуатационные расходы также колеблются: налоговая ставка изменяются, размер коммунальных платежей зависит от времени года и т. п.

Практическое применение этого показателя для инвесторов

NOI – это показатель, позволяющий сравнивать различные инвестиции в недвижимость. Его величина во многом зависит от того, в каком городе или регионе находится недвижимое имущество, его типа, площади, условий на рынке недвижимости в конкретном регионе.

Принятие инвестиционных решений

Из-за наличия существенных недостатков в использовании показателя NOI его подсчет не является наилучшим способом определения того, стоит ли недвижимость вложенных в нее времени и денег. То есть, при принятии инвестиционных решений учитывать только его не стоит: стоит ориентироваться и на другие расчеты.

Оценка доходности аренды

Для оценки доходности от сдачи коммерческой недвижимости в аренду показатель NOI подходит очень хорошо. Но для долгосрочной оценки доходности нужно применять и другие методы оценки, поскольку величина общего дохода от аренды и общих расходов могут меняться в течение года из-за затянувшихся поисков арендатора, повышения налогов, смены времен года, из-за чего изменяется размер платы за коммунальные услуги и появляется необходимость сезонных трат, таких как уборка снега.

Сценарии для повышения чистой операционной прибыли

Для повышения этого показателя можно увеличить арендную ставку для старых арендаторов или найти более платежеспособных новых арендаторов, сократить расходы (например, уменьшить размеры коммунальных платежей за счет использования современных энергосберегающих технологий или обратиться в клининговую фирму, оказывающую услуги по более низким ценам), увеличить дополнительные доходы за счет установки автоматов по продаже кофе, энергетических напитков, шоколадок на территории своей коммерческой недвижимости, которыми будут пользоваться как сами арендаторы, так и их посетители или же разместить на территории своего коммерческого объекта платную рекламу.

Поспособствовать повышению ЧОД в долгосрочной перспективе также может улучшение уровня обслуживания арендаторов. Для этого нужно своевременно устранять неисправности, такие как текущие краны или заедающие замки, что не будет вам стоить много денег, но поспособствует удержанию платежеспособных арендаторов и уменьшит периоды простоя вашей недвижимости. В случае освобождения вашего коммерческого объекта от арендаторов вследствие окончания с ними договора, который они или вы решили не продлевать, для повышения NOI нужно очень активно искать нового арендатора, чтобы как можно скорее начать получать арендные платежи. Также повышению NOI может поспособствовать регулярный мониторинг показателей эффективности инвестиций в определенный объект недвижимости, чтобы своевременно принимать меры, если они падают.

Заключение

Чистый операционный доход дает возможность оценить прибыльность принадлежащей вам недвижимости. Этот показатель очень важен для инвесторов в коммерческую недвижимость, поскольку позволяет принимать более обоснованное решение о приобретении объектов для извлечения прибыли при сдаче их в аренду. Поэтому, если вы сомневаетесь в том, стоит ли инвестировать в покупку офисного, торгового помещения или апартаментов, подсчитайте показатель NOI. Это позволит вам оценить, какие преимущества вы получите при вложении ваших средств.

Кроме того, этот показатель нужен для подсчета ставки капитализации — показателя, который важен для получения полного представления об инвестиционном потенциале объекта на данный момент. Благодаря подсчету этого показателя для конкретного объекта и знанию его рыночной стоимости вы сможете получить примерное представление о том, за сколько лет вложенные вами в покупку недвижимости инвестиции вернутся в полном объеме.

Часто задаваемые вопросы

Что такое NOI и чем он отличается от общего дохода от недвижимости?

NOI в недвижимости — это показатель, отображающий, сколько денег вам будет доставаться при вычитании из арендной платы и дополнительных доходов от этой недвижимости суммы расходов на ее содержания. В то время как общий доход от недвижимости — это вся выручка, которую вы получаете при ее сдаче в аренду, то есть сумма арендной платы и дополнительных доходов.

Как правильно рассчитать NOI для коммерческой недвижимости?

Для этого нужно очень точно подсчитать сумму доходов от этой недвижимости и затрат на нее. Если подсчитать сумму дохода очень легко — это арендная плата, а дополнительные доходы нередко равны нулю, то расходы на ее содержание и обслуживание подсчитывать намного сложнее. Ведь в разное время года платежи за коммунальные услуги разные. Кроме того, в разное время года возникает необходимость расходов на озеленение или уборку снега. Также стоит учитывать расходы на услуги клининга и выполнение косметического ремонта недвижимости после съезда с нее арендаторов перед поиском новых. Еще есть непредвиденные расходы на ремонт текущих кранов, замену замков и другие подобные проблемы, при условии что траты на них по договору не возложены на самого арендатора.

Какие расходы исключаются из расчета чистого оперативного дохода?

При расчете этого показателя не учитывают платежи по ипотеке, если коммерческая недвижимость куплена в ипотеку, и амортизационные платежи, которые наступают вследствие износа коммуникаций коммерческого помещения, настенных и напольных покрытий и т.п.

Как понять, хороший ли показатель NOI у объекта недвижимости?

Для этого нужно сравнить его с NOI других аналогичных объектов коммерческой недвижимости. Также не будет лишним подсчитать ставку капитализации, по которой можно будет судить, за сколько лет инвестиции окупятся полностью. Такой показатель можно будет считать хорошим, если ставка капитализации вас устроит.

Можно ли использовать ЧОД для сравнения разных инвестиционных объектов?

Да. Этот показатель хорошо подходит для сравнения инвестиционных объектов. Если перед вами стоит выбор между несколькими такими объектами, подсчет реальной прибыльности от них позволит принять более обоснованное инвестиционное решение.