Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция

Что нужно знать перед началом сделки?

За исключением обстоятельств, когда сделка по продаже квартиры должна быть проведена срочно, требуется грамотная предварительная подготовка. Перед тем как выставить объект на продажу, необходимо проанализировать текущее состояние рынка, определить стоимость недвижимости. Продажу рекомендуется проводить в период, когда цены на рынке близки к пиковому значению. 

На процесс ценообразования влияет множество факторов, в том числе текущая экономическая ситуация. Не рекомендуется планировать реализацию в период, когда стоимость жилья оценивается ниже средних показателей, в этом случае собственник рискует потерять значительную прибыль. Если условия рынка благоприятны, сделка по продаже и покупке недвижимости начинается с поиска клиентов, оформления предварительной документации.

Пошаговая инструкция по сделке купли-продажи квартиры

На подготовительном этапе собственнику необходимо провести оценку недвижимости, сделать это можно самостоятельно или с помощью профессионального риелтора. Справедливая цена – важнейшее условие успешной продажи. При оценке учитывают не только текущее состояние недвижимости, но и характеристики жилого объекта в целом, особенности локации и инфраструктуры. Помимо определения цены важнейшим этапом остается подготовка документов. Для соблюдения порядка потребуются:

• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• справка о составе семьи;
• разрешение органов опеки и попечительства (для семей с детьми младше 14 лет);
• техпаспорт;
• справка о согласии супруга, заверенная нотариусом (если недвижимость была куплена в браке).

Доступно проведение сделки по продаже квартиры только при наличии документа, удостоверяющего личность владельца или уполномоченного лица (паспорт).  Если владелец не может заниматься продажей самостоятельно, он вправе оформить доверенность на уполномоченное лицо, ее составляют в нотариальной конторе.

Заключение предварительного договора

Следующим этапом становится заключение предварительного договора – соглашения, в котором обозначают права и обязанности продавца и покупателя. В документе отражают стоимость недвижимости, предварительную дату, на которую запланировано подписание договора. Продавец обозначает сроки, в которые жилье будет полностью освобождено, обычно на это отводится до 14-ти дней с момента расчета. 

В соответствии с юридическими нормами в документе отражают паспортные данные продавца и покупателя, полную информацию о недвижимости. Отдельно указывают, если сделка по купле-продаже квартиры проходит с внесением задатка или аванса. Частичную оплату проводят в день подписания предварительного договора, она служит страховкой на случай, если покупатель передумает заключать сделку. 

Важно, что для предварительного договора заверение у нотариуса не является обязательным, этот этап остается на усмотрение участников. Составление документа лучше доверить юристу, он пояснит обстоятельства, при которых заверение у нотариуса является обязательным.

Проверка документов покупателем

Когда проходит сделка по продаже квартиры, пошагово большинство этапов проводится продавцом. Но и покупателю важно принять участие в подготовке к приобретению невидимости, обязательным мероприятием для него становится проверка документов. Она необходима для того, чтобы избежать распространенных рисков, приобретения объекта с обременением. Документы, которые требуют проверки:

1. Паспорт собственника;
2. Выписка из ЕГРН;
3. Документ, в котором обозначено право собственности на жилье;
4. Справка о зарегистрированных лицах;
5. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам.

Соблюдая порядок сделки по продаже квартиры, покупателю необходимо исключить возможные риски. Проверки требует документальное согласие всех собственников жилья. Если в квартире зарегистрированы дети в возрасте до 14 лет, подтверждение от их лица оформляют органы опеки и попечительства. Если согласие получено не от всех зарегистрированных лиц, юридически мероприятие считается неправомерным. 

Выписки и справки из ЕГРН и МФЦ позволят проверить отсутствие обременений. Под последними подразумевают задолженности по коммунальным услугам, кредитные и ипотечные обязательства прежнего владельца. Для недвижимости, находящейся в залоге, допускается продажа только с предварительного согласия банка. 

Среди возможных рисков стоит отметить покупку жилья с несогласованной перепланировкой, а также недвижимости, которая находится в собственности текущего владельца менее года. Если оформление сделки по продаже квартиры проходит обстоятельно, с соблюдением юридических тонкостей и проверкой документов, вышеозначенных рисков легко избежать.

Составление договора купли-продажи

Ключевым документом, который регулирует взаимодействие  сторон, остается договор купли-продажи, его подготовку следует проводить совместно с юристом. В документе отражают все условия, права и обязанности сторон. Есть ряд информационных пунктов, обязательных для включения, среди них: полный адрес объекта сделки, паспортные данные продавца и покупателя, технические характеристики, информация о документе, в котором обозначено право собственности. 

Определяя, как оформляется сделка по продаже квартиры, стоит как можно подробнее отразить в договоре права и обязанности продавца и покупателя. Обозначают сроки внесения денежных средств на счет продавца, порядок и период освобождения жилплощади. Со стороны продавца важно указать гарантии «чистоты» проведения сделки: ссылки на документы и справки, подтверждающие отсутствие обременений, законодательных нарушений. 

Также стоит отметить ряд дополнительных сведений и информационных пунктов, которые могут повысить статус договора. Они включают указание формы передачи денежных средств, сведения о текущем состоянии недвижимости, порядок разрешения возможных споров, основания для отказа от покупки или продажи, размер штрафных санкций для сторон в случае нарушения договора.

Проведение взаиморасчетов

Говоря о том, как проходит сделка по продаже квартиры, важно отметить возможные варианты проведения взаиморасчетов. Выбрать способ, который будет удобен обеим сторонам, можно на любом этапе до окончательного составления и подписания договора купли-продажи. На практике используют один из следующих способов:

• наличный расчет;
• внесение средств через банковскую ячейку;
• аккредитив;
• депозит нотариуса.

Наиболее рискованным и слабым вариантом остается передача наличных денег, она не имеет документального сопровождения. Безопаснее воспользоваться услугами банка, многие покупатели выбирают для передачи средств банковскую ячейку. В нее заранее вносят нужную сумму, а после успешного подписания договора передают ключ продавцу. Посредником такой сделки выступает банк, он позволит открыть ячейку только в случае, если все условия договора выполнены. 

Удобным и надежным для обеих сторон способом остается аккредитив – открытие покупателем банковского счета. Покупатель заранее обозначает специфику и содержание деловых бумаг, которые должен предоставить продавец для получения денег со счета. Наиболее редким, но не менее надежным вариантом остается открытие депозита у нотариуса. 

В этом случае посредником выступает юридическое лицо, на банковском счете которого в процессе оформления и подписания договора остается указанная в договоре сумма. Получить деньги с продажи квартиры бывший владелец может по факту перерегистрации собственности, основным подтверждающим документом выступает выписка из Росреестра. Выбирать, как оформить сделку по продаже квартиры, стороны должны совместно. Определяют способ, который будет удовлетворять интересам и предпочтениям обеих сторон.

Порядок перехода права собственности

Заключительным этапом оформления является регистрация права собственности, начинают которую со сбора документов. Новый владелец жилья предоставляет в Росреестр договор купли-продажи, составляет заявление по установленной форме, оплачивает госпошлину. Для физлиц размер последней составляет 2 тысячи рублей, квитанция служит приложением к заявлению. 

Заявление рассматривают 7-10 рабочих дней, сотрудники Росреестра проверяют правильность составления документов. Если оформление сделки по купле продаже квартиры проведено правильно, новый собственник получает свидетельство – выписку из ЕГРН. В дальнейшем она будет основным документом, подтверждающим право собственности на купленную квартиру. Если все документы в процессе приобретения недвижимости оформлялись правильно, и мероприятие не противоречит действующим законодательным нормам, регистрация занимает не более десяти дней.

Роль риелтора в сделке: стоит ли обращаться за помощью

В вопросе, как происходит сделка по продаже квартиры, важным нюансом является целесообразность участия риелтора. Специалист может оказать помощь как продавцу, так и покупателю, выступает посредником между сторонами. Обращение к нему не является обязательным, решение принимают исходя из личных обстоятельств участников и специфики проведения сделки. Среди преимуществ обращения к специалисту стоит отметить:

• экономию времени на подготовку документации;
• осуществление продажи (покупки) по более выгодной цене;
• помощь в поиске контрагентов;
• профессиональную оценку жилья;
• контроль организации на всех этапах.

Пользоваться услугами риелтора удобно, но клиент должен быть готов понести издержки по оплате его услуг. Среди рисков стоит отметить непрофессионализм специалистов, с которым можно столкнуться на любом этапе.

Сколько времени занимает сделка по продаже квартиры

Рассказывая о том, как проводится сделка по продаже квартиры, стоит обозначить примерные сроки каждого этапа. Наиболее длительным и сложным в определении остается период поиска покупателя. Он во многом зависит от индивидуальных особенностей жилья, а также от правильного определения стоимости. Цену назначают в соответствии с техническими характеристиками, общим состоянием жилого дома, особенностями близлежащей инфраструктуры. Если стоимость определена верно, на поиски покупателя обычно уходит не более полутора месяцев. 

Подготовка, оформление документов и составление договора обычно занимает от полутора до двух месяцев, а самым кратким этапом остается подписание договора (1 – 5 дней). Сроки по регистрации определяет Росреестр, период занимает не более 30 календарных дней. 

В среднем на проведение сделки требуется около 3-х месяцев. Сократить срок можно, если заблаговременно заручиться помощью риэлтора или юриста, в ряде случаев важна грамотная нотариальная поддержка.

В заключении

Зная основные этапы, как провести сделку по продаже квартиры, каждый имеет возможность самостоятельно спланировать важное мероприятие. Большинство этапов собственник может успешно реализовать самостоятельно, но некоторые требуют участия юриста и нотариуса. Подготовка документов, поиск покупателей, получение и регистрация документов, проведение расчета – основные этапы любой сделки. Гарантом ее успешного проведения остается грамотное оформление документов и ответственное отношение сторон к соблюдению требований договора.