Как перевести нежилое помещение в жилое

Зачем переводить нежилое помещение в жилое

Инвестирование в недвижимость остается одним из самых надежных и стабильных способов приумножения дохода. Причем расти капитал может вследствие как увеличения стоимости помещения, так и использования его в качестве арендного жилья. Особенно заметен рост стоимости недвижимости в столичных и других крупных городах. И апартаменты, и коммерческие объекты в оживленных и густо заселенных районах неизменно востребованы.

Стоимость первичной недвижимости имеет тенденцию обгонять инфляцию, что особенно заметно в последние годы. Благодаря этому, удается сохранять капитал при нынешней нестабильности экономики. Сдача в аренду коммерческих объектов дает доход 10–12% годовых, жилых — примерно 5%. Несмотря на такую разницу, многие владельцы стараются перевести нежилое в жилое помещение. И для этого есть причины:

1. Если владелец планирует сам проживать в помещении, то в нем нужно зарегистрироваться. Такая возможность есть, только если оно жилое. Не имея регистрации, нельзя будет закрепиться в поликлинике, оформить ребенка в детсад или школу.
2. Разница в налогах и тарификации существенная. Имущественная налоговая ставка различается регионально. Базовая величина для жилых объектов составляет 0,1%, для используемых в коммерческих целях — 0,5%. За освещение и водоснабжение в нежилых помещениях платить приходится больше. При наличии коммунальных задолженностей переход в жилую категорию позволит избежать штрафа.
3. При кредитовании на приобретение коммерческой недвижимости не предусмотрены субсидирование и ипотечные льготы. Ипотечная ставка больше примерно на 2%, чем на жилье.
4. Если есть цель продать недвижимость или сделать ее арендной, то переход в жилую категорию поспособствует привлечению большего количества потенциальных нанимателей или покупателей.

Какие помещения нельзя перевести в жилые

Разрешается перевести нежилое в жилое и отдельное строение, и любое количество комнат в многоквартирном жилищном комплексе. Предъявляемые к жилищным объектам требования довольно строгие. Несущие конструкции должны быть надежными. Помещение должно быть хорошо защищенным от осадков и других неблагоприятных внешних факторов. Электричество, водоснабжение, освещение, газовое снабжение (если была проведена газификация), канализация, вентиляция — все это обязательное оснащение.

В комнаты должно поступать естественное освещение. В подвале или на глухом цокольном этаже обустройство жилья запрещено. Если в жилище несколько комнат, то минимум одна должна иметь окно, через которое проникает свет солнца. Все коммуникационные линии должны соответствовать нормам безопасной эксплуатации. Если объект не подходит под перечисленные требования, и изменить это невозможно, то перевод его в жилой фонд недопустим.

Отдельные постройки сделать жилыми гораздо проще, чем помещения в многоэтажных домах. Обусловлено это простотой перепланировки, которую не приходится согласовывать с соседями. В жилой фонд переводят хозпостройки, ангары, даже гаражи. Но обязательное условие — это должна быть капитальная постройка, которая переоборудована надлежащим образом. В ней должны быть окна и все коммунальные коммуникации.

Требования к помещениям для перевода в жилой фонд

Требования к объектам жилого фонда указаны в Жилищном кодексе РФ и в правительственном постановлении №47 от 28.01.2006. Согласно этим законодательным документам, такие помещения должны находиться в зданиях, расположенных в жилых зонах либо в пределах садоводческих, огороднических товариществ, хозяйств.

Второе по важности условие — передаваемая в жилой фонд постройка должна быть капитальной. Она должна быть вашей собственностью без обременения, то есть без передачи в залог или в аренду. Если здание относится к историческим, владельца могут обязать сохранить его облик.

Другие требования, которым должно отвечать помещение:

• пригодность для проживания, соответствие СанПиН и СНиП;
• наличие электроснабжения, водоснабжения и другого необходимого оснащения;
• отделенность от общих помещений, наличие собственного входа;
• площадь минимум 18 м²;
• наличие всех документов (в том числе техпаспорта, кадастрового плана, свидетельства о праве собственности);
• этаж должен быть максимум 5-ый (если в планах перевести в жилищный фонд расположенное выше помещение, то требуется подведение к нему лифта);
• здание не должно находиться в аварийном состоянии;
• должны быть соблюдены требования пожарной безопасности.

Нужно ли согласие других собственников

Если переводимое в жилищный фонд помещение находится в многоэтажном доме, то проживающие в нем люди — собственники площадей общего пользования. Требуется ли их согласие, зависит от того, затронет ли перепланировка эти общие пространства. В любом случае, здание должно оставаться в той же степени безопасным для жильцов, как и раньше.

Когда согласие обязательно

Перевод из нежилого в жилое вряд ли получится без обращения к соседям, если помещение находится в ЖК. Предстоит провести собрание собственников, если при перепланировке изменится общедомовое пространство: пролеты, лифтовые площадки, тамбуры. Либо если возникла надобность изменить фасад здания, например, пробить еще одно окно.

Когда согласие не требуется

Иначе обстоит дело, если перепланировка не затронет общие пространства. В новых жилищных комплексах нередко на первом этаже есть помещения, спроектированные специально под коммерческое использование. В них открывают спортивные клубы, косметологические салоны, бары, магазины. Так формируется комфортная для жильцов инфраструктура.

В таких коммерческих помещениях обычно отдельный вход, есть окна. Выхода к лестничным и лифтовым площадкам обычно нет. Комфорт проживания соседей никак не нарушается, поэтому спрашивать их согласия нет надобности.

Когда нужно делать перепланировку

Значимый этап в том, как нежилое здание перевести в жилое, — перепланировка. Проект нужно будет подавать в одном пакете с заявлением. Как только получите положительное решение по запросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, то можно браться за работу.

Если запланирована перепланировка в многоэтажном доме, то выполнять ремонтно-строительные мероприятия разрешается в установленное для этого законом время. Не оставляйте строительную грязь и мусор на лестничных и лифтовых площадках, убирайтесь за собой. Иначе соседи начнут жаловаться, последует реакция контролирующих служб, что негативно скажется на скорости выполнения работ.

Подготовка проекта перепланировки

Чтобы подготовить проект, можно обратиться к предпринимателю, состоящему в саморегулируемой организации (СРО), или в компанию, выполняющую такую услугу. Перепланировку и переустройство положено выполнять на основании полученного разрешения на перевод объекта.

Какие документы понадобятся

Основной комплект документов небольшой, но в некоторых случаях приходится его дополнять.

Документы с собрания собственников

Дополнить пакет документов придется, если в планах добавить к площади будущей квартиры часть общедомового пространства. Например, сделать жилым чердак. Либо если необходимо поменять конструкцию. Например, прорубить дверной проем в стене, выходящей в подъезд.

В перечисленных и других подобных случаях нужно обязательно приложить к основному комплекту документов протокол собрания жильцов квартир. Должны подписаться «за» все собственники. Даже если всего один жилец выскажется против, перевод в жилое помещение станет невозможным.

Документы для подачи заявления

Вот как перевести нежилое помещение в жилое:

1. Напишите заявление. Форма написания нестрогая. Но некоторые муниципальные органы выдают заявителям шаблонные бланки. В документе нужно указать, по какому адресу находится переводимый объект, а также кадастровый номер, информацию из выписки ЕГРН. В конце поставьте подпись и дату, не забудьте указать контактные данные.
2. Приложите к заявлению документы, которые подтверждают право на недвижимое имущество. Например, свидетельство о получении наследства или договор купли-продажи — когда отсутствует регистрация права собственности в ЕГРН. Информацию из ЕГРН уполномоченный специалист запрашивает сам.
3. Приложите проект перепланировки, если она будет проводиться.

При наличии дополнительных документов процедура перевода может укоротиться. Обычно муниципальные органы, приняв заявление, сами запрашивают все нужные справки в службах и ведомствах. Но это занимает довольно много времени. Владелец может самостоятельно запросить нужные документы, чтобы подать полный комплект.

Например, он может взять у БТИ заключение о том, что помещение в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.

По закону принимающее заявление муниципальное ведомство не в праве требовать дополнительные справки. Но в большинстве случаев заявителю дают расширенный перечень документов.

Куда обращаться для перевода помещения

Собранный пакет документов нужно нести в орган местного самоуправления. Либо можно подать их через МФЦ. Процедура перевода бесплатная.

Как проходит рассмотрение заявления

Как долго будут рассматривать заявление, зависит от региона. В среднем срок подготовки ответа составляет 45 дней. Но если документы были поданы не непосредственно в муниципальный орган, а через МФЦ, то срок нужно отсчитывать с даты, когда пакет поступит из многофункционального центра в ведомство.

Уведомление о смене статуса помещения заявитель получит по указанному контакту. Если решение окажется отрицательным, то единственное, что можно сделать, — обжаловать его в судебном порядке.

Получение акта приемочной комиссии

Алгоритм действий, как перевести из нежилого в жилое строение, подразумевает сначала получение разрешения, а затем проведение перепланировки или переустройства. Именно в такой последовательности.

После завершения работ собственник нового жилья подает заявление о необходимости приемки объекта. В муниципальном органе созывают приемочную комиссию. Специалист должен составить акт о завершении работ не позднее чем через 10 рабочих дней от даты получения заявления о приемке.

Получение кадастрового плана

Следующим шагом нужно получить технический план помещения. Для этого нужно обратиться в компанию, которая занимается кадастровой деятельностью, или к юридическому лицу, входящему в СРО кадастровых инженеров.

Составленный кадастровый план представлен в цифровом виде, имеет электронную подпись ответственного специалиста. Его передают в Росреестр.

Внесение изменений в ЕГРН

Владельцу нового жилья ничего не нужно отправлять в Росреестр самому. Это за него сделает ведомство, которое занимается переводом объекта. В Росреестр поступает решение по заявлению на перевод, а также решение комиссии, если была проведена перепланировка.

В Росреестре указанные сведения должны не позднее чем через 15 дней внести в ЕГРН. Затем владельцу жилья в течение 5 рабочих дней отправляют бумажное или электронное уведомление о том, что реестровые данные изменены. Бумажный документ по почте будет прислан, если заявитель в контактных данных не указал e-mail.

Если по непонятной причине информация так и не появилась в ЕГРН, обратитесь в Росреестр. Там специалисты сами перепроверят данные. Право на недвижимость и кадастровый учет подтверждаются выпиской из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажной форме в МФЦ или в офисе Росреестра.