Как работает модель build-to-rent и можно ли реализовать её в России

Что такое Build-to-Rent и как она работает

Сегодня большинство мигрантов вынуждены арендовать жилье у частных лиц. При этом цены постоянно «подогреваются» высоким спросом и близостью к метро, а не реальным комфортом для нанимателей. Модель Build-to-rent предполагает принципиально иное решение – строительство и обустройство жилья институционными инвесторами для последующей сдачи в аренду. Принципы его действия просты:

• Жилье изначально строится с целью последующей сдачи в аренду. Поэтому учитываются желания целевой аудитории, подбирается удобный формат. Чаще всего, это 1-2 комнатные апартаменты с современной отделкой, базовым набором мебели и бытовой техники.
• Финансировать строительство может, как девелопер, так и инвестиционные фонды, частные лица.
• Заключением договоров, сдачей в аренду, мелким ремонтом и прочими вопросами занимается управляющая компания. Она же предоставляет услуги консьерж-сервиса, создает дополнительный спектр услуг для жильцов.

Таким образом, инвестировать в BTR-дома могут, как институционные, так и частные инвесторы. В любом случае им не придется самостоятельно искать арендаторов, проводить уборку и лично приезжать для получения ренты – все вопросы решаются управляющей компанией, а деньги ежемесячно поступают на счет в соответствии с договором.

Преимущества Build-to-Rent для инвесторов

В Лондоне построено уже более 40 000 BTR-домов, а в Берлине их количество превышает 58%. Очевидно, что такой вариант оказался выгодным для инвесторов и арендаторов, поэтому тренд обрел долгосрочное направление. Но в России его развитие идет медленно. Отчасти причиной тому то, как работает Build-to-Rent – инвесторам пока сложно объективно оценить его возможности, ведь преимущества не всегда очевидны, а недостатки – уже на виду. Разберем обе стороны вопроса.

Недостатки Build-to-Rent:

• Долгосрочность инвестиций и дополнительные вложения. Российская модель вложений в недвижимость чаще всего предполагает покупку на этапе котлована с продажей жилья сразу после завершения строительства. На это уходит в среднем 3-5 лет, в то время как Build-to-Rent предполагает вложение средств на 10 лет и более.
• Сложности с выбором застройщиков. Модель BTR не предполагает продажи, поэтому каждый владелец нацелен на долгосрочное использование недвижимости, при котором расходы по ремонту ложатся на его плечи. Поэтому крайне важно найти добросовестного застройщика и архитектора.
• Слабая законодательная база. Понятие арендного жилья еще не закреплено в российской юридической практике, поэтому в случае возникновения спорных моментов с жильцами приходится привлекать компетентных юристов, способных отстоять интересы собственника.

Преимущества инвестиций в Build-to-Rent:

• Большая емкость рынка. Если в западных странах модель Build-to-Rent используется давно, то в России она только начала появляться, и уже нашла значительный отклик. Поэтому до заполнения ниши еще далеко.
• Люди заинтересованы в арендном жилье. Снимать комфортабельные апартаменты с современным дизайном намного приятнее, чем хрущевку без мебели. Поэтому будущее рынка аренды стоит именно за BTR-домами.
• Аутсорсинг большинства задач. Инвестору не приходится самостоятельно искать арендатора, а также проводить уборку после того, как он покинет жилье – все эти вопросы решает управляющая компания.
• Возможность передать инвестиции по наследству. Ежемесячная прибыль от сдачи апартаментов в аренду – источник, которые не иссякнет в ближайшие 50 лет. Такое вложение обезопасит инвестора в критических жизненных ситуациях, а в дальнейшем может стать источником дохода для его детей.
• «Белое» отчисление налогов. С вычислением суммы нет никаких проблем – фиксированная арендная плата определяет твердые цифры в налоговой декларации.

Преимуществ у строительства с целью аренды множество. В нем заинтересованы, как инвесторы, так и арендаторы, но слабая законодательная база, медленная окупаемость вложений и отсутствие заинтересованности застройщиков стали значительным препятствием для внедрения этой системы в практику.

Почему Build-to-Rent востребован у арендаторов

Каждый, кто когда-либо снимал квартиру у частного лица, знает, с какими неприятностями можно столкнуться. Например, некоторые собственники посещают квартиру с проверками, постоянно высказывают претензии, могут разорвать договор даже по причине беременности, ведь порча имущества ребенком не входит в их планы. Модель Build-to-Rent в этом отношении намного приятнее договоров с частниками:

• Она позволяет заключать договор на любой срок;
• Оплата производится помесячно, без аванса за первые 3-6 месяцев, как любят делать собственники квартир;
• Выгодное расположение жилых комплексов - места для их строительства выбираются в соответствии с потребностями людей;
• Отсутствует чрезмерный контроль со стороны собственника;
• Апартаменты сдаются с мебелью и техникой, уютные и современные, в то время как частники готовы предложить старую квартиру без ремонта и мебели.

В ряде случаев жильцам также предоставляются дополнительные услуги – консьерж-сервис, бесплатный интернет, детская игровая комната, бассейн и фитнес-зал. Проживание в таких апарт-отелях становится не только комфортным, но и престижным.

Международный опыт и рост сектора

Кризисы – неотъемлемая часть истории. Поэтому на протяжение последних десятилетий ключевые ставки уверенно растут, а вместе с ними поднимаются вверх и платежи по ипотечным кредитам. Так, для значительной доли населения приобретение своего жилья долгое время остается несбыточной мечтой. Это уже давно отметили на западе и начали активно строить жилье для сдачи его в аренду. При этом рынок практически сразу разделился на три кластера:

• Государственные проекты. Они чаще всего носят социальный характер и предполагают возведение бюджетного жилья для особых категорий населения. Например, в Англии подобные хостелы строятся за счет государства для бедных, в Беларуси – для молодых специалистов и многодетных семей.
• С привлечением частных инвестиций. В США этот кластер составляет 48% от всего рынка арендного жилья. Обычно они представлены комфортабельными апартаментами в жилых комплексах, реже – целыми кварталами коттеджей. При этом инвесторы и арендаторы в равной мере получают пользу от проектов.
• Третий кластер – крупные институционные инвесторы. Они представлены девелоперами, инвестиционными фондами и другими классами компаний, нацеленных на формирование прибыли путем сдачи в аренду жилого фонда, офисов и коммерческих помещений. Такой вариант пользуется популярностью в США, ОАЭ, Израиле и других государствах.

В России также существуют успешные проекты арендного жилья. К ним относятся ЖК «Добрыня», МФК «Парк Плейс», сеть апарт-отелей YES, а также жилые апартаменты в высотках Москва-Сити.

Перспективы и сложности внедрения BTR в России

Во многих западных странах уже приняты законы о налоговых послаблениях для инвесторов, вкладывающих деньги в строительство арендного жилья. Причиной тому решение ими жилищного вопроса для граждан, которые не могут себе позволить приобретение квартиры. Но, в России рынок BTR находится в самом начале своего зарождения, поэтому преграды для его развития сохраняются. Прежде всего, к ним относятся:

• Малое количество девелоперов, готовых к медленной окупаемости проектов. Они привыкли продавать жилье сразу, нередко еще на этапе котлована, поэтому вариант получить свои средства обратно в течение 10-15 лет они не рассматривают.
• Слабая законодательная база. За апартаментами закреплен статус коммерческой недвижимости, что ведет к повышенным счетам за коммунальные услуги и соответствующим размерам налогов. Возможно, в обозримом будущем произойдут какие-то изменения, которые сделают арендное жилье доступнее.
• Слабая активность частных инвесторов. В России очень мало ПИФов, которые специализируются на недвижимости, а многие частные инвесторы просто не могут себе позволить строительство крупного апарт-комплекса.

Но стоит признать, что рынок уже созрел для перемен – люди желают арендовать комфортабельные апартаменты по договору, а емкость рынка только растет. Способствуют тому и ключевые ставки. Поэтому модель Build-to-Rent в России наверняка будет расти и развиваться.