Как изменился портрет арендатора апартаментов за последние 5 лет и что это значит для инвестора

Кто снимал апартаменты 5 лет назад?

Основные категории арендаторов апартаментов 5 лет назад – преимущественно молодые люди с высокой мобильностью. Например, это молодые специалисты, которые предпочитают арендовать жилье как можно ближе к месту работы, чтобы не тратить время на дорогу. Аренда позволяла сохранить мобильность и не привязываться к одной локации: если специалист менял работу, он переезжал в новые апартаменты поближе к новому офису.

Риск покупки апартаментов в этой ситуации – объект мог оказаться неинтересным для арендаторов, если находился в удалении от крупных бизнес-центров и деловых районов. Даже если рядом находились парки, торговые центры или важные социальные объекты, помещение все равно могло простаивать месяцами. Арендаторов больше интересовала удобная локация, расположенная близко к месту работы.

Также арендаторами апартаментов часто становились туристы и командированные, которые выбирали такой тип жилья, чтобы сэкономить на временной аренде. Такие объекты считаются коммерческими, поэтому во многих случаях они обходились дешевле квартир. Для туриста это возможность арендовать жилье на короткий срок в наиболее интересной локации и не переплачивать.

Средний срок аренды не превышал 11 месяцев – это позволяло не регистрировать договор и не решать проблемы с налоговой инспекцией. Инвестиционные апартаменты требовали постоянного поиска новых арендаторов, чтобы объект не простаивал впустую.

Текущий портрет арендатора апартаментов

За последние 5 лет портрет арендатора апартаментов несколько изменился. Высокая ключевая ставка привела к росту ставок по ипотеке, покупка собственного жилья для многих стала недоступной. Это привело к увеличению срока действия арендных договоров: арендованное жилье уже воспринимается не как временная мера перед покупкой собственной квартиры, а как долгосрочный проект.

Среди арендаторов апартаментов все чаще встречаются семейные люди молодого и среднего возраста. Они заинтересованы в спокойной комфортной жизни в удобном районе и не планируют часто менять жилье, поэтому растут требования к техническому состоянию помещений, инфраструктуре района, транспортной доступности. В портрете типичного арендатора можно назвать еще несколько изменений:

• Удаленная работа. Сейчас реже встречается желание найти апартаменты поближе к офису, так как все больше специалистов переходят на удаленную работу, особенно в сфере IT. Из-за этого деловой район уже не будет таким весомым преимуществом для арендатора.
• Рост требований к сервису. В условиях постоянной занятости у жильцов не остается времени для решения бытовых проблем, поэтому арендаторы все чаще выбирают сервисные апартаменты с дополнительными услугами, например, с клинингом. Если арендодатель может предложить различное бытовое обслуживание, популярность объекта среди жильцов резко возрастет.
• Рост требований к инфраструктуре. Апартаменты должны располагаться в районе, где есть все для жизни, от фитнеса до коворкинга. Это дает арендатором возможность не выезжать за пределы района для решения различных мелких проблем.

Рост цен на жилье превратился в долгосрочный тренд, поэтому инвестирование в апартаменты сейчас – выгодное решение. Будет неизбежно расти спрос на арендную недвижимость, поэтому увеличится интерес не только к квартирам, но и к апартаментам как к более доступному по цене варианту.

Для чего покупают апартаменты? Такие объекты недвижимости чаще всего рассматриваются как более доступная по цене альтернатива квартирам. Их можно купить дешевле, а потом сдавать примерно по той же цене, что и квартиру. В результате вложения удастся окупить быстрее. Покупка апартаментов превратится в выгодную инвестицию, так как позволит получать постоянный пассивный доход.

Ответ на вопрос, выгодно ли покупать апартаменты, будет зависеть от их расположения и популярности у арендаторов. Важно, чтобы не было проблем с документами, здание находилось в локации с хорошей транспортной доступностью, а поблизости были инфраструктурные объекты, способные заинтересовать потенциальных арендаторов.

Ключевые тенденции рынка аренды апартаментов

Анализируя плюсы и минусы покупки апартаментов, нужно учитывать растущие требования арендаторов к арендному жилью. Если апартаменты будут располагаться на краю города в неперспективном районе или не будут соответствовать изменившимся требованиям к комфорту, для поиска жильцов придется постоянно снижать цену. Такая покупка очень долго не окупится. И наоборот, если объект расположен в хорошем районе и будет привлекать жильцов, его изначальная высокая цена не замедлит окупаемость.

На рынке апартаментов можно отметить следующие основные тенденции:

• Увеличение среднего срока аренды. Инвестиции в апартаменты будут окупаться за счет стабильного получения арендных платежей, так как арендаторы заинтересованы в заключении договора на длительный срок.
• Повышение спроса на апартаменты бизнес-класса в районах с развитой инфраструктурой. Объект должен быть максимально комфортным и удобно расположенным, тогда не возникнет проблем с поиском арендаторов.
• Популярность формата «все включено». Растет спрос на сервисные апартаменты, в которых жильцам предлагается целый комплекс дополнительных услуг. Проживание в таком месте можно сравнить с проживанием в отеле, так как управляющая компания берет на себя большую часть бытовых забот жильцов. Стоят такие объекты дороже, однако они помогают молодым специалистам экономить время и не испытывать бытовых неудобств.
• Рост интереса к цифровым сервисам. Арендодателю будет намного проще найти жильцов, если он будет использовать специальные приложения и сервисы онлайн-бронирования. После заключения договора взаимодействие между арендодателем и арендатором также сводится к минимуму: деньги переводятся через приложение, количество визитов собственника максимально сокращается. Это общая тенденция среди арендаторов квартир и апартаментов.

Такие тренды будут сохраняться и в ближайшие годы. Апартаменты как инвестиция – это возможность постоянно получать пассивный доход и окупать вложения, но для этого нужно вписаться в рынок, то есть сделать объект привлекательным для арендаторов. Если не учитывать меняющиеся требования, возникнут серьезные сложности с поиском жильцов.

Что это значит для инвестора?

Изменения в профиле арендатора влияют на стратегию инвестиций. Нужно решить, стоит ли покупать апартаменты для постоянного проживания или лучше использовать их для получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Кроме того, нужно рассчитать, какие вложения потребуются, чтобы обеспечить спрос на объект у арендаторов.

Востребованные форматы апартаментов

В меняющихся условиях нужно еще до покупки изучить, какие форматы апартаментов будут наиболее востребованными. Это позволит приобрести ликвидный объект, который будет приносить доход от сдачи в аренду, а также даст прибыль при перепродаже. К таким объектам можно отнести:

• Апарт-отели. Инвестиции в апарт-отель быстро окупаются, так как такой формат пользуется большим спросом. В таком здании часто меняются жильцы, но при удачном расположении и правильно организованном сервисе оно точно не будет простаивать. Арендаторов такой формат привлекает решением бытовых проблем – здесь можно жить подолгу и не беспокоиться о повседневных заботах. Плюсы и минусы покупки апартаментов в отеле – повышенный спрос среди жильцов в сочетании с необходимостью поддерживать высокий уровень сервиса.
• Апартаменты в многофункциональных высотных комплексах. Это возможность арендовать жилье в непосредственной близости от офиса. Такой формат остается востребованным, так как далеко не все сотрудники могут перейти на удаленку.
• Доходные дома. Это многоквартирные объекты, в которых арендаторы снимают жилплощадь чаще на длительный срок. Собственник приобретает не одно помещение, а весь дом, а затем организует работу по поиску арендаторов и созданию комфортных условий для них.

Меньшим спросом пользуется «псевдожилье» - апартаменты, пригодные для жизни, но считающиеся нежилой недвижимостью. В нем нельзя зарегистрироваться, могут возникнуть проблемы с ремонтом, кроме того, тарифы за коммунальные услуги для коммерческой недвижимости выше. Нужно просчитывать, выгодно ли покупать апартаменты, если они будут требовать постоянных дополнительных вложений.

Как адаптировать маркетинг и управление объектом под нового арендатора?

Арендаторы заинтересованы в передаче дополнительных функций арендодателю. Например, в апарт-отеле он не просто предоставляет в пользование помещение для жизни, но и занимается вопросами клининга, охраны, решает все технические вопросы.

Какие тренды будут сохраняться в ближайшие годы?

Стоит ли покупать квартиру в апартаментах для сдачи в аренду? В сложившихся экономических условиях покупка апартаментов является выгодным инвестиционным вложением. Такие объекты будут продолжать пользоваться спросом у арендаторов, интерес к ним будет только расти.

Эксперты считают, что сохранится тренд на увеличение среднего срока аренды – это соответствует общемировой тенденции. Покупка жилья для многих откладывается на неопределенное время, и сложно ожидать, что на рынке недвижимости быстро упадут цены или резко уменьшатся ставки по ипотеке. В таких условиях люди будет искать доступные по стоимости варианты аренды жилья, одним из которых являются апартаменты.

Заключение

Таким образом, за последние 5 лет портрет типичного арендатора апартаментов изменился под воздействием меняющихся экономических условий. Аренда такого типа помещений все чаще рассматривается не как временная мера во время поездки, а как долгосрочная сделка. Срок аренды обычно составляет несколько лет, жильцы заинтересованы в постоянно высоком уровне комфорта. Инвестору это дает возможность постепенно окупать вложения за счет стабильного пассивного дохода.

Меняются требования к качеству жилья, поэтому инвесторам приходится пересматривать стратегию управления недвижимостью. Прежде чем решить, есть ли смысл покупать апартаменты, нужно учесть обязательные вложения в их техническое сопровождение. Придется постоянно вкладывать деньги в ремонт, в поддержание высокого уровня комфорта для жильцов, иначе объект быстро окажется невостребованным. Однако хорошее состояние и полноценное обслуживание арендаторов станет для них весомым плюсом.

Правильный расчет превратит апартаменты в выгодное инвестиционное вложение, которое полностью окупится за несколько лет. В такой объект можно инвестировать для получения постоянной высокой доходности.

Часто задаваемые вопросы

Почему изменился портрет арендатора апартаментов?

Изменение портрета арендатора связано с меняющимися требованиями жизни. Покупка собственного жилья для многих становится недоступной, поэтому приходится искать альтернативные решения. Из-за этого увеличивается срок аренды, растет возраст нанимателей жилья.

Какие апартаменты сейчас наиболее востребованы среди арендаторов?

Все большим спросом пользуются апарт-отели с дополнительным обслуживанием жильцов. Для арендаторов это возможность передать бытовые заботы арендодателю и освободить время.

Стоит ли инвестировать в апартаменты для сдачи в аренду в 2025 году?

Да, вложение в покупку апартаментов станет выгодным решением, если объект удобно расположен и пользуется спросом у арендаторов. Такая недвижимость дешевле квартиры, поэтому требует меньшего размера инвестиций. При этом сдавать ее можно по цене, приближенной к квартире, а иногда и выше. В итоге вложения в покупку окупаются быстрее.

Как понять, на какую аудиторию ориентировать апартаменты?

Нужно учитывать их расположение. Например, объект в деловом районе или в многофункциональном комплексе будет привлекать офисных специалистов и айтишников. Недвижимость в популярном курортном районе будет ориентирована на туристов, приезжающих на короткие сроки на отдых.

Влияет ли формат апартаментов (студия, 1-комнатная, апартамент с сервисом) на доходность?

Да, и это нужно учитывать при выборе объекта. Например, апартаменты с дополнительным сервисом будут требовать больших вложений от собственника, однако и доходность от них выше. Нужно заранее рассчитать все «за» и «против» покупки апартаментов еще до приобретения.