Доходность и налоги на коммерческую недвижимость

Виды налога для коммерческих объектов

Понятие «коммерческая недвижимость» объединяет десятки видов объектов, различаются которые по назначению, уровню оснащения, специфике использования и другим характеристикам. Торговые центры и помещения под магазины, склады, офисные помещения, апартаменты и комнаты в апарт-комплексах – часть примеров недвижимости, востребованной у современных инвесторов. Приобретают их не только с целью получения дохода от аренды, многие зарабатывают и на перепродаже помещений по более высокой цене. Для собственников коммерческих объектов актуальными остаются три вида налога:

1. Имущественный (уплачивается ежегодно);
2. Налог с прибыли (аренда);
3. Налог с продажи.

Независимо от того, как используется объект, каждый год собственник обязан уплачивать имущественный налог, рассчитывают его в соответствии с кадастровой стоимостью. Налоговый взнос с продажи подлежит уплате только в случае, если собственник решил продать недвижимость. Тем, кто ведет арендный бизнес и получает прибыль, необходимо регулярно заполнять налоговую декларацию и уплачивать взнос не менее 13% с получаемого дохода. О каждом из видов налогообложения стоит рассказать подробнее.

Имущественный налог

Даже если коммерческий объект просто числится в собственности и никак не используется, собственник обязан ежегодно уплачивать налог на имущество. Порядок его исчисления и уплаты остается единым для физических лиц и индивидуальных предпринимателей, а для юридических лиц (предприятий) начисляется по иному принципу. В последнем случае начисляют налог на имущество юридических лиц, размер которого не превышает 2,2%. 

Ключевым показателем в расчете взноса остается кадастровая стоимость объекта, оценивают ее среднегодовой показатель. Этот вид сбора перечисляют в государственный бюджет все собственники, избежать уплаты налога можно только при наличии льготного статуса. В некоторых случаях можно сократить его ставку за счет льготного положения владельца.

Налог с аренды

Для физических и юридических лиц, которые получают прибыль от аренды недвижимости, предусмотрен налог с доходов. Его исчисляют в соответствии со статусом владельца недвижимости, а также выбранной системой налогообложения. Для физлиц предусмотрен стандартный платеж, они уплачивают НДФЛ (13%). Для индивидуальных предпринимателей в соответствии с действующим законом доступно три варианта расчета налога:

• в рамках общей системы налогообложения;
• по упрощенной системе налогообложения;
• патентная система налогообложения.

Наиболее простым и распространенным вариантом остается ОСН, в соответствии с которой предприниматель уплачивает НДФЛ и дополнительно НДС (20%). Для предпринимателей, годовой доход которых превышает 5 млн. руб., размер НДС на остаточную сумму сокращается до 15%. 

В соответствии с УСН налоговая ставка значительно ниже, составляет 6%. Такой же размер налога уплачивают ИП, которые пользуются патентной системой налогообложения (ПСН). В этом случае налоговую ставку устанавливает регион, исчисляют ее в соответствии с суммой потенциального дохода. 

При выборе налоговой системы важно учитывать все особенности и преимущества каждого из доступных вариантов. На практике не редки случаи, когда собственник, получивший статус ИП, уплачивает налог меньше, чем физлицо. Проконсультироваться о доступных вариантах, а также действующих льготах для налогоплательщиков можно в отделении ФНС.

Налог с продажи

Собственник, решивший продать помещение, тоже должен быть готов к уплате НДФЛ. Избежать этого налога можно, если срок владения недвижимостью составляет более пяти лет, и этот период она не использовалась для ведения арендного бизнеса. В ряде случаев минимальный период владения может быть сокращен до трех лет, например, если недвижимость была получена в дар или по условиям договора ренты. Иногда владельцу выгоднее выждать минимальный срок владения, чем уплачивать высокую ставку по налогу.

Доступные льготы

Говоря о том, как рассчитать налог на коммерческую недвижимость, отдельно стоит упомянуть о действующих льготах. Они доступны всем категориям собственников, в том числе официальным компаниям и организациям, которые владеют коммерческими объектами и помещениями. Все виды льгот разделяют на федеральные и региональные. Первые действуют на территории всех субъектов РФ, а региональные определяются местными властями и актуальны только для определенного региона. Федеральные программы позволяют избежать уплаты налога на имущество для ряда организаций:

1. Производителей фармацевтической продукции;
2. Общественных организаций инвалидов;
3. Адвокатских бюро и коллегий;
4. Научных центров.

В регионах распространены льготные программы для медицинских учреждений, санаторно-курортных комплексов, ведомственных гостиниц. Льготы могут действовать не только по виду деятельности организации, они распространяться на определенные типы недвижимости. В некоторых регионах РФ налогом не облагают учреждения, которые используют исключительно для организации детского отдыха и досуга. Также стоит брать в рассмотрение льготы, которые позволяют сократить размер ежегодного налогового взноса.

Как оптимизировать налог на имущество?

Если частный владелец или компания содержит в собственности крупный объект, ставка ежегодного имущественного налога может быть значительной. Есть несколько способов, которые позволяют сократить ее без нарушения закона. В праве владельца передать недвижимость на баланс дружественной организации, которая пользуется льготами на исчисление налогового взноса. 

Провести такое мероприятие непросто, поскольку статус льготников действует в малом количестве отраслей, но для некоторых компаний этот вариант доступен. По документам объект будет принадлежать другой организации, а фактический собственник может распоряжаться им на свое усмотрение. 

Если владелец считает размер налога, указанный в уведомлении, завышенным, он может обратиться в суд или региональную комиссию за пересмотром кадастровой стоимости. Наряду с оценочной стоимостью объекта, которую пересчитывают каждый год, она является важным показателем для расчета налога. Такие способы не противоречат действующему закону, актуальны для учреждений многих типов.

От чего зависит доходность объекта?

Порядок уплаты налогов остается единым для тысяч собственников, которые владеют разными типами недвижимости и применяют различные стратегии ведения бизнеса. При построении бизнес-плана издержки на уплату налогового взноса необходимо учитывать всегда, равно как и дополнительные расходы на содержание помещения. 

Независимо от выбранной системы налогообложения, для каждого владельца коммерческой недвижимости важен большой и стабильный доход. Даже для объектов одного типа, расположенных в одном регионе страны, годовая доходность может различаться на порядок. Зависит прибыль не только от навыков ведения бизнеса, но и от особенностей самого объекта. Чтобы получать высокий доход, объект должен удовлетворять следующим требованиям:

• выгодная локация;
• качественный ремонт и техническое оснащение;
• справедливая ставка по аренде;
• наличие сопровождения со стороны владельца.

Для любого частного лица или организации, которая арендует коммерческую недвижимость, важно, чтобы объект пребывал в хорошем состоянии. Регулярное проведение ремонта, контроль качества работы коммуникационных систем, ликвидация последствий аварий, обновление оборудования – к таким издержкам должен быть готов любой собственник. 

Чтобы непрерывная аренда оставалась актуальной на протяжении многих месяцев, для объекта важна правильная локация, отсутствие неблагоприятного соседства. Сократить доходность может необоснованно завышенная цена аренды, из-за которой потенциальные клиенты откажутся заключать сделку на длительный период.

Порядок уплаты налога

Организация уплаты налогового сбора периодически меняется, несколько лет назад владельцы коммерческих объектов могли производить оплату через личный кабинет на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Несколько лет назад порядок изменили, связано это с введением единого налогового платежа (ЕНП).  

Его формируют и для физических лиц, которые располагают недвижимостью, и для организаций, перечислять рассчитанный в рамках выбранной системы налог они должны на единый налоговый счет (ЕНС). Такой подход значительно упростил процесс оплаты, теперь собственник заблаговременно может вносить на счет сумму, соразмерную налогу. 

В день уплаты она списывается со счета, в случае остатка он остается на балансе и используется при следующем платеже. Таким способом владельцы коммерческой недвижимости могут оплачивать имущественный сбор, а также налог с прибыли. Чтобы открыть ЕНС, не обязательно обращаться в отделение налоговой службы. Это можно сделать в личном кабинете на сайте ФНС.

Отчетный период для уплаты налогов

Для физических лиц и организаций, владеющих коммерческой недвижимостью, предусмотрен стандартный налоговый период – календарный год. Итоговая сумма для оплаты вычисляется по истечении 12 месяцев, в соответствии с региональными постановлениями в течение года собственник может вносить авансовый платеж. 

Такую практику чаще применяют в отношении государственных и коммерческих компаний, для физических лиц налог на имущество и НДФЛ начисляется раз в год с расчетом полной суммы. Отчетный период может составлять 3, 6 или 9 месяцев, если для расчета налогов используют среднегодовую стоимость объекта. 

Когда основанием для исчисления налога служит кадастровая стоимость, расчет суммы для уплаты производится в первый, второй и третий квартал календарного года. Сейчас в большинстве регионов РФ действуют собственные отчетные периоды, поэтому порядок начисления и уплаты налога для субъектов может различаться. 

В заключении

Оплата налогового сбора – обязательное условие ведения бизнеса для всех собственников коммерческой недвижимости. Она облагается несколькими видами налога, в том числе имущественным, налогом на прибыль и сбором с продажи. Размер взноса, порядок его начисления и уплаты зависит не только от специфики объекта и способа его использования, но и от статуса собственника. 

В большинстве субъектов РФ действуют региональные правила для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций. Снизить налоговую ставку можно за счет федеральных и региональных льгот, уточнить порядок уплаты налога собственники могут в любом отделении ФНС.