Нормативные правила ремонта и перепланировки в апартаментах

Это актуально, как для повышения комфорта при личном проживании, так и для повышения стоимости при перепродаже и привлечении клиентов при сдаче объекта в долгосрочную и/или краткосрочную аренду. 

Что такое апартаменты, отличия от квартиры

Рассмотрим разницу между двумя объектами недвижимости: 

• Юридически квартиры и апартаменты имеют разный правовой статус на рынке недвижимости. Квартиры относятся к категории жилой недвижимости, апартаменты – коммерческой, то есть предназначенной для осуществления предпринимательской деятельности. Данное разграничение позволяет получить существенную свободу при осуществлении перепланировки апартаментов, так как здесь не действует ряд СНиПов, которые распространяются на многоквартирные здания. 
• Технические отличия заключаются в более свободной первоначальной планировке и сниженных требованиях к тепло и шумоизоляции. 
• Относительно местоположения зданий, в которых расположены рассматриваемые объекты недвижимости, также есть различия. Строение с апартаментами может быть размещено на землях общественного и торгового назначения, в том числе в промышленной зоне. Многоквартирный дом может располагаться, только на участках земли, предназначенных для жилищного строительства. 

Стоит отметить, что все эти факторы позволяют снизить себестоимость апартаментов и, как следствие рыночную стоимость сданного объекта. В среднем конечная стоимость ниже примерно на 20%, чем у квартир. Это делает апартаменты привлекательными для потенциальных жильцов и, тем более, инвесторов, которые зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду. 

Перепланировка в апартаментах: что можно, что нельзя?

Прежде, чем перейти к основному вопросу о перепланировке важно рассмотреть нормативно-правовую базу и типы зданий, в которых расположены апартаменты. Бывает два основных варианта: 

• Здание, в составе которого представлены, как апартаменты, так и квартиры. В данном случае к перепланировке применяются стандартные правила, предъявляемые к жилым многоквартирным домам. 
• Здание, состоящее, исключительно, из апартаментов. Здесь применяются правила, которые являются общими для большинства объектов коммерческой недвижимости. 

Для второго варианта, который мы и рассмотрим подробнее, не действуют следующие нормативные акты, применяемые при квартирной перепланировке: 

• «Жилищный кодекс» Российской Федерации. 
• СНиП «Здания жилые многоквартирные».
• МГСН «Жилые здания».
• СНиП «Защита от шума». 
• Свод правил «Архитектурно-планировочные решения для многоквартирных домов жилого типа». 

Что можно?

В вопросе перепланировки апартаментов, как нельзя лучше подходит правило о том, что разрешено все, что не запрещено. Владелец имеет практически полную свободу действий. Но приведем несколько наиболее ярких примеров того, что вы можете сделать: 

• Снос межкомнатных стен для объединения и расширения пространства.
• Установка перегородок для разделения на комнаты или иных функциональные зоны. 
• Перенос мокрых зон (ванная, туалет) в любое удобное для вас место. 
• Снос стен для соединения смежных квартир или балконов. 

А теперь посмотрим на те редкие запреты, которые накладывают на перепланировку нормативные акты. 

Что нельзя?

Ключевой запрет при проведении капитальных ремонтных работ при перепланировке – это снос несущих конструкций. Однако и здесь есть нюансы. Снести несущие стены или колонны все-таки можно при получении разрешения и техническое заключение от проектировщика здания или государственного бюджетного учреждения, занимающегося соответствующего рода экспертизой. При получении разрешения на проведение данного вида работ нужно учитывать, что проем в несущей стене потребуется усиливать металлоконструкциями. 

Основные этапы перепланировки

Перед проведением ремонтных собственнику требуется собрать обязательный пакет документов для подачи на согласование перепланировки апартаментов. Перечень документации: 

• План помещения. Представляет собой чертеж (графическое изображение).
• Экспликация. Призвана дополнить план, предоставляя сведения о структурных элементах (окна, перегородки, двери и так далее). Оформляется в виде таблицы и содержит следующие данные: адрес, площадь помещения, высота потолков, количество комнат и так далее. 
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на апартаменты. Свидетельство выдавалось до 15 июля 2016 года, в дальнейшем было решено отказаться от данной практики в пользу выписки из ЕГРН. Оба документа имеют равные юридическую силу и должны быть приняты согласующим перепланировку органом. 
• Проект перепланировки апартаментов. Должен содержать информацию обо всех изменениях в помещении. Заказывать проект необходимо в специализированной компании, имеющей допуск СРО к проведению данного рода работ. Стоимость разнится и в среднем составляет от 10000 до 30000 рублей. Конечная цена зависит от выбранной компании, площади помещения и сложности проекта. 
• Техническое заключение, подтверждающее возможность проведения в апартаментах перепланировки в соответствии с заявленным планом. 

В зависимости от типа здания документы на согласование подается в одно из следующих учреждений: 

• Дом с квартирами и апартаментами – в Жилищную инспекцию.
• Здание, исключительно, с апартаментами – в БТИ.

Дальнейшие шаги можно считать чисто формальными: 

• Проверка проведенных работ. Не допускается отклонение от согласованного плана, так как, в противном случае, эти действия будут квалифицироваться, как незаконная перепланировка апартаментов.
• Подача заявки на внесение изменений в отчет ЕГРН.
• Получение в БТИ технического паспорта с внесенными изменениями. 

Как узаконить уже проведенную перепланировку?

Проводить перепланировку самостоятельно без согласования не рекомендуется, так как можно внести существенные изменения в инженерные коммуникации или повредить несущие конструкции. Все это может привести к последующему дорогостоящему ремонту, наложению штрафных санкций, угрозе жизни и здоровью для владельца реконструируемых и смежных апартаментов из-за разрушений. Однако, если изменения уже внесены для последующей сдачи в аренду или продажи потребуется узаконить перепланировку. 

В Москве и Московской области доступно узаконивание проведенной перепланировки путем подачи документов в Мосжилинспекцию или БТИ. Для других регионов данный метод пока не работает и требуется подача искового заявления в суд. Для согласования потребуется следующий перечень документов: 

• Проект перепланировки, технический паспорт в двух видах (до и после перепланировки), документ, подтверждающий право собственности
• Отказ от администрации города в согласовании перепланировки. Получить можно по запросу. Данное отказное письмо является основание для подачи иска в суд. 
• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за подачу искового заявления в суд. 

При отсутствии глобальных изменений (снос и изменение несущих конструкций, перенос ванной комнаты и так далее), суд в 95% случаев удовлетворяет исковые требования заявителя. При критических реконструкциях администрация может выдвинуть встречный. Тогда шанс узаконивания снижается до 70%. Но в целом, и суд, и администрация относятся к вопросу лояльно, так как апартаменты не относятся к жилому фонду. 

Чем грозит проведение самовольной перепланировки?

Самое неприятное, что может быть при проведении самовольной перепланировки, это – отказ в ее согласовании. В таком случае владельца обяжут устранить изменения в указанные сроки. Также в соответствии с кодексом «Об административных правонарушениях» предполагается штраф: 

• Для физических лиц: 2000 – 2500 рублей.
• Для должностных лиц: 4000 – 5000 рублей.
• Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц: 40000 – 50000 рублей. 

В разных регионах штрафы могут отличаться. На практике незаконную перепланировку могут не выявить. Однако согласование потребуется, если вы планируете продавать апартаменты. В связи с этим настоятельно рекомендуется всегда согласовывать перепланировку перед началом проведения реконструкционных работ.