Апартаменты vs коворкинги: как комбинированные форматы влияют на стоимость аренды и продажи

На российском рынке недвижимости отмечается рост активности. В 2024 году объем вложений в коммерческую недвижимость превысил 1,1 триллиона рублей. При этом сегмент жилья сдает темпы роста. Поэтому многие девелоперы и владельцы недвижимости рассматривают сочетание жилых апартаментов и рабочих мест как способ повысить интерес к объекту. Но что такое коворкинг? В чем его отличительные особенности?

Основные различия между апартаментами и коворкингами

Под апартаментами обычно понимаются отдельные помещения или квартиры с мебелью и сантехникой, предназначенные для краткосрочного проживания или для долгосрочного найма. Термин «апартаменты» означает нежилой фонд, адаптированный под проживание, но без права постоянной регистрации (в последнее время ведутся разговоры о возможности прописки).

Инвесторов апартаменты привлекают тем, что порог входа в недвижимость ниже, чем у стандартной жилой квартиры. Зато доходность от них может быть существенно выше. Для съемщика это привычное жилье, но в формате, где часто предусмотрена услуга аренды на более гибких условиях, чем при снятии обычной квартиры, в которую нужно заезжать на долгий срок.

Что такое коворкинг зона? Это вид совместного рабочего пространства, где люди могут арендовать место или помещение. Часто такая недвижимость расположена в центре или районе с хорошей инфраструктурой. Кроме того, в таких помещениях присутствует сервис: есть офисная мебель, переговорные, зоны отдыха, кухня или кафе-бар.

То есть ответом на вопрос, а коворкинг, что это такое простыми словами, будет – это деловое пространство, организованное как сервис-центр для разных людей и компаний, позволяющий снять «стол» для работы, а не целое помещение под традиционный офис.

Преимущества таких рабочих зон: гибкость, меньший порог входа для арендатора, возможность смены масштабов (арендовать только одно место или комнату). Минусы: отсутствие приватности, возможно ограниченные часы работы, зависимость от сервиса и владельца помещения.

Комбинированные форматы: что это и зачем нужны

Объект недвижимости, в котором сочетаются жилые помещения и рабочие зоны, называют комбинированным. Он отвечает трендам: все больше людей работают удаленно или гибридно, хотят иметь «дом-офис» или пространство, где можно и проживать, и работать. Также для инвестора объединенный формат предусматривает диверсификацию. Часть дохода идет от сдачи жилья, часть – от коммерческой аренды.

Зачем нужны такие форматы: они отвечают новым потребностям арендаторов – работа рядом с жильем, возможность быстро переключаться. Поэтому комбинированные варианты позволяют девелоперу или владельцу объекта увеличить арендный доход и повысить привлекательность своей недвижимости. Кроме того, такой объект может быть интересен инвестору как готовый бизнес-формат, а не просто жилое помещение.

Влияние формата на стоимость аренды

Согласно аналитике, средняя доходность от сдачи жилья в аренду по России к концу 2024 года составила около 6,4% годовых. Это означает, что окупится она в среднем через 15,7 лет. Апартаменты, как отмечают эксперты, дают доходность выше квартир, поскольку стоят дешевле на 15-20% при сопоставимой ставке аренды.

Для владельцев апартаментов важна не только арендная плата, но и фактор загруженности, простоя, качество управления. Например, в проектах апарт-отелей доходность может варьироваться – 6-10% годовых являются ориентиром. Таким образом, арендная ставка за апартаменты зависит от их местоположения, состояния, наличия меблировки, особенностей управления и спроса.

Формат коворкинга представляется арендаторам как более гибкий. Для владельца здания это может означать более высокую арендную плату за квадратный метр по сравнению со сдачей квартир. Особенно если помещение находится в востребованной локации и организовано как сервис-пространство. Так, аренда коммерческих помещений обеспечивает доходность 9-16% годовых. И хотя данных по форматам «апартаменты + коворкинг» пока немного, можно заключить, что наличие рабочей зоны повышает привлекательность объекта в глазах съемщика, что может отражаться на ставке аренды либо меньших простоях.

Как комбинированные форматы меняют арендные ставки

Они могут повысить поток арендаторов несколькими способами:

• За счет привлечения арендаторов, которым нужен именно рабочий + жилой формат. Это могут быть фрилансеры, индивидуальные предприниматели.
• За счет повышения загруженности и меньших простоев. Зона коворкинга может использоваться и днем, и вечером, жилое помещение арендовано на долгий срок.
• За счет увеличения стоимости за квадратный метр: помещение с дополненной инфраструктурой, где есть пространство для деловой деятельности, переговорные, сервис, воспринимается как более привлекательное.

С точки зрения инвестора, формат «апартаменты с зоной коворкинга» или здание, где часть площадей отдана под рабочее пространство, позволяет получить доход не только от жильца-съемщика, но и от коммерческого арендатора. Это может повысить общую доходность объекта и ставки аренды.

При этом важно учитывать: инвестиции в готовые апартаменты и/или коммерческие помещения дают преимущество – вход уже сделан, объект готов, инфраструктура функционирует. Таким образом, гибридные форматы имеют потенциал для повышенной арендной ставки и/или большей стабильности арендного дохода.

Влияние формата на стоимость продажи недвижимости

Рынок апартаментов в России остается интересным для инвесторов. Несмотря на общее охлаждение рынка жилья, спрос на апартаменты держится лучше, чем на обычные квартиры. Например, средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке апартаментов в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2025 года составила около 257 тыс. руб., на вторичке – 291 тыс. руб. Таким образом, объект с апартаментами потенциально может быть продан с меньшим дисконтом или быстрее, если концепция удачна.

Инвестиции в работающие апартаменты или объекты для коммерческой деятельности имеют преимущество: готовый объект, активный арендный поток. Это повышает их ликвидность и привлекательность при продаже.

Привлекательность коворкингов для инвесторов

Коммерческие помещения под сдачу мест для работы интересны за счет большей доходности и потенциально большей устойчивости при правильной локации. Здание с коворкингом воспринимается как адаптированное под современный спрос на гибкое пространство, что может повысить цену продажи. Инвестор готов платить больше за объект с действующим арендным бизнес-потенциалом.

Комбинированные форматы и их влияние на ликвидность

Объект, который сочетает апартаменты и коворкинг, может считаться более ликвидным по двум причинам:

1. Привлекателен и как жилой актив, и как коммерческий актив.
2. Предлагает диверсификацию дохода: если жилые площади простаивают, коммерческая часть может компенсировать убытки, и наоборот.

Инвестор видит не просто «квартиру», а бизнес-формат. Соответственно, цена недвижимости при продаже может быть выше, а срок реализации короче. Однако, важно оценивать: как организована инфраструктура, насколько в объекте удачно выделена коворкинг зона, как она функционирует.

Преимущества и недостатки комбинированных форматов

Плюсы для арендаторов:

• возможность арендовать жилье и офисное пространство в одном здании, что снижает транзакционные издержки и повышает комфорт;
• рабочее место, зона для встречи, переговоров рядом с жилищем;
• переключаться между работой и домом легко.

Главный минус для арендатора – жилье может быть не особо приватным из-за общей инфраструктуры.

Преимущества для инвесторов:

• диверсификация арендного потока: жилой + коммерческий;
• более высокая потенциальная доходность по сравнению с исключительно жилой недвижимостью;
• повышенная ликвидность;

Недостатки для инвесторов:

• сложность управления: жилые и рабочие помещения требуют разных подходов к обслуживанию, маркетингу, аренде;
• требуется хорошо продуманная концепция, иначе объект может не пользоваться спросом;
• высокая начальная стоимость: объект с совмещенной рабочей зоной может потребовать больших вложений в ремонт, обустройство, меблировку.

Потенциальные риски:

• если один сегмент сдачи (жилой или рабочий) перестает работать, то доходность может упасть;
• формат «работать + жить» одинаково действует не во всех районах города, и если рабочая часть не востребована, объект теряет преимущество.

Практические советы для инвесторов и арендаторов

Инвестору нужно определить, что для него важнее – доходность или ликвидность. Если цель – долгосрочная сдача объекта с меньшим риском и меньшей сложностью управления, то стоит выбрать стандартные апартаменты либо коммерческое помещение с арендатором. Если же цель – более высокая доходность и интересен формат «готового бизнеса», то формат с объединенной жилой и офисной частью может быть интересным.

Арендатору стоит подумать, нужно ли ему только жилье или жилье + работа. Если съемщик недвижимости работает дома или часто принимает клиентов, есть смысл разобраться в том, а коворкинг это что, и простыми словами составить перечень преимуществ съема такого помещения для оценки своей выгоды. Если же требуется просто место для проживания, съем апартаментов будет выгоднее.

На что обращать внимание при покупке или аренде

• Местоположение: доступность транспорта, инфраструктура. Это важно как для жилья, так и для рабочего помещения.
• Состояние объекта: ремонт, обстановка.
• Договоры и условия. Каким образом организована аренда, какая доходность, срок сдачи, меблировка жилого помещения.
• Статус недвижимости, особенно это важно для апартаментов, возможность прописки, эксплуатационные расходы.
• Управление. Надо выяснить, кто именно управляет зданием, как организована его эксплуатация.
• Прибыль. Нужно рассчитать годовой доход, оценить риски простоя. Средняя доходность по жилью ниже, чем у коммерческих объектов.
• Структура формата. Если смешанный, нужно выяснить, есть ли четкое разделение жилой и рабочей части, как они взаимодействуют.
• Инвестиции в готовый объект или проект. Уже работающий объект дает меньше неопределенности. При вложениях в только разрабатываемый проект риск выше.

Заключение

Апартаменты – понятный формат недвижимости с преимуществами в пороге входа и доходности выше классической квартиры. Но они имеют свои юридические и эксплуатационные нюансы.

Коворкинги – коммерческий формат с более высокой доходностью при правильной локации, но и с большей сложностью управления.

Комбинированные объекты предлагают увеличение доходов, большую привлекательность для арендаторов и инвесторов, потенциально более высокие арендные ставки и лучшую ликвидность. Но при этом они требуют более тщательного подхода и грамотного управления.

Рекомендации по выбору и инвестициям: если вы инвестор, рассматривайте готовые объекты, где уже отлажена вся инфраструктура. Если вы арендатор, подумайте, нужен ли вам только жилой формат или жилье с рабочей частью. В обоих случаях важно делать расчет, в котором необходимо учитывать доходность, риск простоя, условия управления и локацию.

С учетом современных трендов (удаленная работа, гибкие форматы) комбинированные решения становятся все более востребованными. Однако, как и в любой инвестиции, важно не фантазировать, а опираться на проверенные данные, тщательно анализировать объект, рынок и условия.