Аренда с правом последующего выкупа: как работает схема и что важно учесть

Что такое аренда с последующим выкупом

Прежде всего, определим, что значит аренда с правом выкупа. Для этого обратимся к федеральному законодательству и судебной практике.

В договоре аренды (или в допсоглашении к нему) можно прописать, что арендованное имущество переходит арендатору, если он выплатит собственнику выкупную цену, закрепленную в договоре (п. 1 ст. 624 ГК РФ). По допсоглашению в эту цену может быть произведен зачет переданной арендной платы (п. 2 ст. 624 Кодекса).

Договор аренды (допсоглашение) в той части, что обязывает собственника передать имущество по факту получения выкупной цены, приравнивается к предварительному договору купли-продажи (постановление АС Уральского округа от 29.03.2017 № Ф09-1081/17 по делу № А76-2978/2016). Поэтому, заключив такой договор (допсоглашение), арендодатель уже не сможет отказаться от сделки — только по суду или соглашению сторон.

В свою очередь, для арендатора договор аренды с правом выкупа — это довольно мягкий тип контракта, поскольку:

1. Расторжение бессрочного договора — свободное (с предупреждением за три месяца, п. 2 ст. 610 ГК РФ), срочного — по истечении срока действия (можно не продлевать).
2. Арендатор не обязан автоматически выкупать имущество по завершении договора аренды с выкупом (постановление АС Поволжского округа от 21.05.2024 № Ф06-2957/2024 по делу N А12-862/2023).
3. При расторжении договора деньги, переданные собственнику в счет выкупной цены, считаются его неосновательным обогащением и подлежат возврату арендатору (постановление АС Западно-Сибирского округа от 28.08.2019 № Ф04-2481/2019 по делу № А45-33136/2018).

Стороны могут утвердить постепенный график расчетов (например, помесячно) или выплату единовременной выкупной суммы в тот или иной срок. Полный расчет может быть завершен как во время действия арендного договора, так и по его расторжении.

Главное для получения права арендатора на имущество — полная уплата выкупной суммы. При действующем или закончившемся договоре аренды — неважно.

1. Как соотносятся договор с выкупом и обычная аренда?

Общий момент: одинаковые, и, как правило, довольно простые основания для расторжения для арендатора.

Отличие: обычная аренда не включает условия о выкупной цене, и не накладывает жестких обязанностей на арендодателя по последующей передаче имущества.

2. Как соотносятся аренда с последующим выкупом и покупка в рассрочку?

Общий момент: после передачи текущему собственнику установленной суммы возникают условия для оформления недвижимости в собственность другого лица.

Отличие: рассматривая выше, что значит аренда с правом выкупа, мы ссылались на специальную норму, отраженную в ст 624 ГК РФ — что входит в гл. 34 Кодекса. Договор рассрочки — это уже купля-продажа. Заключается по другим нормам ГК РФ (гл. 30 Кодекса). Покупателю, в сравнении с арендатором, сложнее расторгнуть такой договор (только по соглашению сторон или суду).

Что можно выкупить по договору аренды

Выкупить можно практически любое имущество, в том числе:

• жилье, коммерческие объекты;
• земельные участки;
• транспорт;
• основные средства.

Но не допускается выкуп:

• земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 10 Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
• имущества, принадлежащего научной организации (п. 3 ст. 5 Закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ).

Важно! Субъекты малого и среднего бизнеса могут выкупать арендованное имущество в порядке, определенном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При наличии преимущественного права на такой выкуп не допускается его переуступка сторонним лицам (п. 7 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В каких случаях применяется аренда с выкупом

Чаще всего схема востребована:

1. В рамках действия специального законодательства (как в случае с Законом № 159-ФЗ), которое гарантирует возможность приобретения объектов с выгодой.

Так, арендодатель имущества по Закону № 159-ФЗ не имеет права отказать арендатору — МСП, в осуществлении выкупа по рыночной цене.

2. Когда совпадают два условия:

• человеку или организации очень нужен определенный объект — например, квартира или офис, но купить его или взять в ипотеку нет возможности, а обычная аренда невыгодна или видится ненадежной;
• арендодатель хочет здесь и сейчас заработать на той самой квартире — в то время как на нее нет покупателей или обычных арендаторов.

Раньше связка из этих условий срабатывала довольно редко. Например — по неликвидному жилью на окраинах городов (или же, что интересно, по элитным объектам недвижимости). В обоих случаях приходилось долго искать покупателей и арендаторов. Тогда компромиссом было арендное жилье с правом выкупа.

Сейчас указанная связка может наблюдаться и в массовом сегменте. Причина — высокая ставка ЦБ РФ, которая фактически закрыла кредиты для многих граждан и организаций. При сохраняющемся спросе на жилье, и в отсутствие доступной ипотеки, люди все чаще интересуются договорами аренды недвижимости с правом выкупа.

В отличие от обычной аренды квартиры, человек постепенно платит выкупную цену — приближая себя к приобретению желанной недвижимости. А ее текущий собственник получает деньги в большей сумме, чем если бы сдавал жилье в обычную аренду. Эту разницу он может (если не расторгнет договор) использовать в инвестиционных целях, или на текущие нужды. Пример выгодных вложений — приобретение новых апартаментов, объектов коммерческой недвижимости.

Аренда с выкупом у застройщика

Крупные застройщики некоторое время назад анонсировали программу по аренде квартир с дальнейшим выкупом. Предусматривалось, что арендные платежи затем можно будет использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Целевая аудитория клиентов — те, у кого нет такого взноса, но есть потребность в жилье с перспективой оформления в собственность.

Оценить успешность отмеченной идеи застройщиков пока сложно — в силу временной недоступности ипотеки как таковой на неопределенный срок из-за ставок ЦБ РФ. Но интерес к аренде с выкупом у девелоперов, безусловно, присутствует. Данная схема может значительно расширить рынок сбыта.

Особенности аренды с выкупом в разных сферах

Аренда с возможностью выкупа выгодна в сферах:

• транспорта, где кредиты также труднодоступны, а цены на машины из-за дефицита продолжают расти (соответственно, больше желающих приобрести в пользование авто здесь и сейчас без обязательных первоначальных вложений);
• производства, управления складами — которые активно растут, требуя расширения мощностей (в то время как своих или заемных средств для единовременной покупки даже у крупных игроков бывает недостаточно);
• недвижимости — в частном и коммерческом сегментах.

Большой потенциал у аренды с выкупом — именно в сегменте жилой недвижимости, так как схема является альтернативой ипотеке, которая стала труднодоступной. Между ними есть и сходства и различия.

В чем разница между арендой с выкупом и ипотекой

Аренда с дальнейшим выкупом — договор на основании ГК РФ. Ипотека — правоотношение по отдельному Закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Договоры составляются по совершенно разным принципам, устанавливают разные права, обязанности сторон (и последствия их нарушения).

Аренда по ст. 624 ГК РФ не предполагает:

• внесения первоначального взноса;
• оценки платежеспособности приобретателя недвижимости по банковским правилам;
• немедленного перехода жилья в собственность к другому лицу;
• права на прописку;
• права на продажу жилья;
• гарантий по бессрочному проживанию в квартире при выполнении условий договора

Все это характерно для ипотеки.

По сути, у аренды жилья с правом выкупа и ипотеки есть только один общий признак: пока пользователь жилья не рассчитался с другой стороной договора (соответственно, арендодателем, банком), он будет обязан платить данной стороне деньги. Если перестанет — арендатор или банк заставят его выселиться.

Преимущества и недостатки аренды с правом выкупа

Указанные отличия аренды по выкупу отражают как ее преимущества, так и недостатки.

В числе первых:

• нет требований по доходу;
• много вариантов договориться по графику платежей;
• арендатор может расторгнуть договор (получив потом деньги в счет совершенных платежей по выкупной цене), если не понравится квартира.

Минусы:

• нельзя без согласия арендодателя самому сдавать квартиру (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
• арендодатель может не разрешить прописаться;
• так как квартира не будет в собственности, придется согласовывать с арендодателем ремонт, перепланировку, различные улучшения.

Отдельно стоит сказать, что значит аренда с последующим выкупом квартиры как источник экономической выгоды для собственника. В теории, у владельца жилья есть три варианта ее извлечения:

1. Сразу продать жилье (что возможно при доступности ипотеки со стороны покупателя).

Вероятно, самый выгодный вариант. Единоразовую сумму можно вложить в банк, или в облигации, и на процентах (особенно сейчас) отлично заработать. Но сейчас ипотека труднодоступна — более актуальны нижеследующие варианты.

2. Сдать в обычную аренду.

В среднем, собственник будет получать 7-10% от рыночной цены квартиры ежегодно. В чистом виде деньги хорошие — но нужно учитывать расходы на текущий ремонт, налог на недвижимость и иные издержки, связанные с обслуживанием объекта.

3. Сдать в аренду с правом последующего выкупа объекта.

На рынке пока нет сложившихся правил определения выкупной цены, но можно ориентироваться на сумму, которая складывается из:

• рыночной арендной ставки;
• процентов, которые забирал бы у покупателя ипотечный банк.

При разумных ипотечных ставках (пусть будет 10% годовых) в расчете на 5 лет платежей «чистыми» банк заберет около 20% от цены жилья. И если арендодатель побудет «разумным банком», то справедливая выкупная цена за 5 лет — это текущая цена квартиры плюс 20%. Кроме того, никуда не денется доход от арендных платежей. Получаемые суммы в счет выкупной цены за 5 лет можно успешно вложить в выгодное дело.

Почему аренда жилья с правом выкупа выгодна для арендодателя: будет доход от аренды плюс живые деньги в счет выкупной цены. Если ее придется возвращать — к тому моменту эти суммы могут быть проинвестированы с прибылью.

Важно правильно оформить договор аренды с выкупом. Рассмотрим, на что в первую очередь обратить внимание при его заключении.

Как составить договор аренды с правом выкупа

В договоре должны присутствовать:

1. Преамбула, отражающая:

• название сделки;
• сведения об арендаторе, арендодателе.

2. Сведения о предмете договора — например, жилье с последующим выкупом (данные о собственнике, месте расположения, площади объекта).

3. Условия по:

• аренде (сроки, размер платежей);
• выкупной цене (аналогично).

Существенное условие договора — выкупная цена. Именно она показывает, что производится аренда с последующим выкупом недвижимости, что это не обычная аренда. Условие о выкупной цене — критерий, по которому договор признается предварительным договором купли-продажи. Который обяжет арендодателя передать объект после получения выкупной суммы.

4. Права и обязанности сторон.

Ключевая обязанность арендодателя — обеспечение передачи имущества в пользование, а затем и в собственность арендатора после получения выкупной суммы. Арендатора — своевременное внесение платежей по арендной и выкупной части.

5. Ответственность сторон.

Для арендодателя могут быть прописаны штрафные суммы (например, в процентах от арендной платы) за необеспечение предоставления объекта. Для арендатора — пени за просрочку платежей по графику.

Нужно ли регистрировать договор аренды

Договор, заключаемый на срок до 11 месяцев включительно, не подлежит регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Если дольше — подлежит.

Для регистрации нужно:

• уплатить пошлину (2000 руб. для ИП и физлиц, 22 000 — для организаций);
• направить договор в Росреестр (непосредственно или через МФЦ).

В срок до 5 дней в ЕГРН будет внесена информация об обременении объекта недвижимости в виде аренды — на срок действия договора.

Важно! За неосуществление регистрации договора долгосрочной аренды с правом выкупа предусмотрен штраф по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ (на граждан — 5 000 рублей, должностных лиц — 50 000, ИП — 100 000, организации — 200 000).

Итоги: стоит ли рассматривать аренду с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это — приоритетный способ извлечь выгоду или вынужденная замена стандартной купли-продаже и сдаче внаем?

Главное преимущество схемы для арендатора — в простоте заключения договора, возможности быстро получить интересующий актив в пользование, а в перспективе — в собственность. Если схема не сработает — хотя бы вернутся деньги, что включались в выкупную цену. Передача недвижимости гарантируется нормой договора о выкупной цене — он будет считаться предварительным договором купли-продажи.

Если пользователю имущества нужны дополнительные гарантии его последующего приобретения, то они могут быть получены по схемам:

• лизинга (гарант — лизингодатель, который обеспечит передачу имущества новому собственнику);
• покупки в рассрочку (гарант — закон в части норм ГК РФ, ограничивающих одностороннее расторжение договора);
• ипотеки (гарант — Закон № 102-ФЗ).

Если указанные схемы будут недоступны, то аренда с правом выкупа может стать основным вариантом. Для арендодателя он также несет выгоды — в виде получения стабильных денег по выкупной сумме, наряду с арендными платежами.