Налог на апартаменты в 2026 году: имущество, продажа и аренда

Как статус апартаментов влияет на налоги

Статус апартаментов в качестве нежилых помещений напрямую влияет на налоги. Конкретные ставки определяются муниципалитетами. Региональные законы действуют в городах федерального значения — Москве, Севастополе, Санкт-Петербурге.

Установлены предельные ставки:

• базовая ставка — 0,5%;
• если здание включено в перечень объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости согласно ст. 378.2 НК РФ — 1,5–2%;
• если кадастровая стоимость превышает 300 млн руб. — 2,5%.

Внимание! Появляется более высокая налоговая нагрузка для владельцев апартаментов как нежилых помещений.

Ознакомьтесь с отличиями квартир и апартаментов по ключевым критериям:

Налог на имущество для владельца апартаментов

Имущественный налог на апартаменты рассчитывается по формуле:

Налоговая база × ставка налога × коэффициент периода владения × доля собственника.

Существует простой способ получить информацию. Для этого нужно определить вид объекта, кадастровую стоимость, проверить региональный перечень. Далее ставку и льготу можно найти в сервисе ФНС.

Чтобы уточнить кадастровую стоимость, можно бесплатно получить онлайн-выписку через Госуслуги. Сделать это может правообладатель. При необходимости можно направить официальный запрос сведений или выписки с портала Росреестра.

Как определить налоговую базу и ставку

Налоговая база представляет собой кадастровую стоимость объекта. Её можно посмотреть через специальный сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Ставка налога зависит от конкретной ситуации. Базовая для большинства нежилых помещений — 0,5%. Она действует для апартаментов, если они не включены в особый перечень. Ставка 1,5–2% касается объектов, включённых в особый региональный перечень. Размер 2,5% применяется к апартаментам стоимостью выше 300 млн руб.

Коэффициент периода владения учитывает, сколько времени собственник владеет имуществом за конкретный отчётный год.

Также важна доля собственности, если гражданин или организация владеет не всем объектом. Налог рассчитывается пропорционально конкретной доле.

Пример расчёта по кадастровой стоимости

Расчёт зависит от исходных данных. В качестве примера:

• кадастровая стоимость — 10 млн руб.;
• ставка по местному закону — 0,5%;
• собственник владеет всем объектом в течение всего года (применяется коэффициент периода владения 1).

Расчёт выглядит следующим образом:

Сумма налога — 10 млн руб. × 0,5% = 10 000 000 × 0,005 = 50 тыс. руб. ежегодно.

Внимание! Ставка приведена базовая. Для конкретного объекта она может устанавливаться регионом, поэтому в такой ситуации её заменяют региональной, например на уровне 1,5 или 2%.

Налог при продаже апартаментов

Для физических лиц с 2025 года действует двухступенчатая шкала:

• 13% — если налоговая база с учётом всех доходов за календарный год не превышает 2,4 млн руб.;
• 15% — если сумма дохода превышает 2,4 млн руб. в год.

Если апартаменты приобретаются в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, расчёты происходят с учётом применяемого режима. Например, для ИП на УСН ставка составляет 6% с доходов, 15% с разницы «доходы минус расходы».

Минимальный срок владения

Срок владения для продажи без уплаты налога — 5 лет. В отдельных случаях действует период 3 года. Это касается определённых обстоятельств, таких как наследование, получение на основании договора дарения от родственника.

Внимание! Условие по срокам действует только в том случае, если продажа объекта недвижимости не может быть признана предпринимательской деятельностью. То есть такими льготами не могут воспользоваться ИП и юридические лица.

Как уменьшить налогооблагаемый доход

Существует возможность снизить налогооблагаемую базу благодаря документально подтверждённым расходам на покупку апартаментов. Это касается случаев, когда имеются договор купли-продажи и платёжные документы. Тогда из цены продажи вычитается сумма, которая была уплачена при покупке. Применяется имущественный вычет. Апартаменты определяются в качестве нежилого помещения, и вычет составляет 250 тыс. руб. Вариант подходит, если документов о покупке нет. Это характерно для случаев, когда объект получен по наследству или в рамках дарения.

Также существует правило 70% от кадастровой стоимости, которое меняет расчёты. Если цена продажи ниже данного процента на 1 января года продажи, налоговая инспекция берёт за основу не цену из договора, а 70% от кадастровой стоимости.

Налоги при сдаче апартаментов в аренду

Аналогично прочим видам важно учитывать правовой статус владельца, чтобы рассчитать ставку. Выплата зависит от статуса владельца:

• физические лица;
• УСН и ПСН для индивидуального предпринимателя;
• условия для самозанятых.

Инвесторы рассматривают апартаменты в первую очередь как актив для получения пассивного дохода через сдачу объекта в аренду. Важно учитывать сроки для извлечения максимальной выгоды при долгосрочной и краткосрочной аренде.

Долгосрочная аренда предполагает ежемесячную оплату. Например, 50 тыс. ежемесячно в центре Москвы. Итого: 600 тыс. в год. Минус: коммунальные платежи (примерно 144 тыс. рублей), амортизационные расходы (10 000), имущественный налог (100 тыс.). Результат: 356 тыс. рублей прибыли в год. Чистый операционный доход рассчитывается за вычетом налога на доход.

Средняя краткосрочная аренда имеет посуточную ставку 10 тыс. руб. Важно учесть загрузку, которая не бывает 100%. В среднем профессиональный управляющий удерживает параметр на уровне 50–65%. Важный фактор — высокая амортизация, ведь посуточная аренда изнашивает площадь в 2–3 раза быстрее долгосрочного формата.

Можно рассмотреть реалистичный сценарий для краткосрочной аренды:

• загрузка — 50% или 182 дня;
• выручка — 1 820 000 руб.;
• комиссия УК — 455 000 руб.;
• уборка за выезд (1 200 руб.) — 87 600 руб.;
• эквайринг и платформы размещения предложений (3%) — 54 600 руб.;
• расходники (косметика, постельное бельё) — 36 500 руб.;
• коммунальные платежи и интернет — 54 000 руб.;
• амортизация и ремонт — 50 000 руб.

Всего расходов предполагается 737 700 руб. Общая прибыль до налога составляет 1 082 300 руб.

НДФЛ для физического лица

Для физических лиц действует пятиступенчатая шкала по совокупному доходу:

• 13% — с части дохода до 2,4 млн руб.;
• 15% — с части, превышающей 2,4 млн руб., но не доходящей до 5 млн руб.;
• 18% — с части в пределах 5–20 млн руб.;
• 20% — с части в пределах 20–50 млн руб.;
• 22% — с части, превышающей 50 млн руб.

Важно! Повышенная ставка действует не в отношении всего дохода, а только той части, которая перешагнула установленный доход.

УСН и ПСН для индивидуального предпринимателя

Индивидуальные предприниматели на УСН платят 6% со всех доходов. Вариант удобен, если прямых расходов на содержание объекта не так много. Схема «Доходы минус расходы» по ставке 15% удобна, если имеются серьёзные подтверждённые расходы — уборка, ремонт, коммунальные платежи.

Также существует вариант патентного налогообложения, когда арендодатель освобождается от уплаты процентов с дохода. Патент можно приобрести в ФНС, на сайте государственного учреждения есть калькулятор расчёта стоимости. Минимальный срок действия документа составляет 1 месяц. В связи с этим патент подходит в первую очередь для долгосрочной аренды.

При ПСН налог рассчитывается от потенциально возможного дохода, который устанавливается региональными властями по площади помещения. Как правило, это ставка 6%. Плюсы — не нужно вести детальный учёт расходов, декларация по данному виду деятельности не заполняется.

Когда нельзя применять НПД

Применяется, если собственность относится к категории жилых помещений. Если объект нежилой, налог на профессиональный доход не допускается. Статус недвижимости можно проверить по ЕГРН на сайте Росреестра.

Что проверить перед покупкой апартаментов

Перед подписанием договора купли-продажи важно проверить все налоговые аспекты. Важный момент — налог на имущество. Важно проконтролировать такие моменты:

• кадастровая стоимость (должна быть актуальной, не завышенной);
• уточняется включение в специальный перечень (проверка выполняется на сайте Департамента экономической политики и развития или местной администрации);
• местные ставки, устанавливаемые муниципалитетами.

Важен вариант использования апартаментов — для долгосрочной или краткосрочной аренды. В первом случае будет меньше дохода, а во втором увеличиваются расходы на амортизацию и ремонт. При регулярной аренде увеличивается налоговая нагрузка.

У продавца важно запросить выписку из ЕГРН. В ней указывается статус объекта (жилое или нежилое помещение), кадастровая стоимость. Желательно проконсультироваться с налоговым специалистом, который поможет подобрать оптимальный статус, учтёт нюансы конкретного региона.

Таким образом, в Vertical можно выбрать апартаменты с оптимальной стоимостью, лучшими параметрами для получения дохода от аренды. В случае принятия решения нужно учитывать чек-лист:

• налоговая ставка — определяется с учётом региональных постановлений;
• кадастровая стоимость — должна быть корректной, ведь от неё напрямую зависит налог;
• фактическая загрузка;
• арендная ставка — зависит от расположения, ликвидности, комплектации техникой и мебелью;
• комиссия управляющей компании;
• состав услуг — клининг, маркетинг, встреча и размещение гостей.