Коммерческая недвижимость: что это, виды, особенности и инвестиции

Что такое коммерческая недвижимость

Рассматривая, что такое коммерческая недвижимость, прежде всего, следует акцентировать внимание на ее правовом статусе. В такие помещения нельзя заселяться, но они подходят для ведения бизнеса и постоянного получения прибыли.

Нежилой статус актуален для таких помещений, как склады, кабинеты, офисы, торговые центры, спортивные комплексы, отели, рестораны. Также к этой группе недвижимости относятся бассейны, гаражи, кафе. О том, что это коммерческое помещение, можно говорить тогда, когда сооружение признано таковым на законодательном уровне – согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 130). После присвоения зданию статуса нежилого, его нельзя предназначать для проживания частных лиц.

Чем отличается коммерческая недвижимость от жилой

Жилая недвижимость (дома, квартиры, таунхаусы) предназначены для проживания частных лиц. Если такие сооружения не имеют правового статуса, как коммерческие, их нельзя использовать для получения дохода. В ином случае собственник будет привлечен к ответственности согласно законодательству. Коммерческая недвижимость предназначена для ведения бизнеса, получения прибыли за счет ее предоставления в аренду. От нежилых помещений такие объекты отличаются:

• Процентной ставкой на оплату налога.
• Особенностями заключения сделки (у собственника помещения должно быть официальное подтверждение того, что предоставляемый объект – это коммерческая недвижимость).
• Правилами использования (целевым назначением помещений).

Актуально отличие коммерческой недвижимости и по фактору цены. Обычно складское, производственное, офисное помещение дороже, чем жилой вариант. Но и доход такие объекты приносят больше – особенно, при их сдаче в аренду.

Виды коммерческой недвижимости

Существует классификация недвижимости коммерческого типа, исходя из ее назначения. К одной группе относятся те сооружения и здания, которые предназначены для ведения торговли. Вторая категория – это коммерческие объекты, используемые для производства продукции или применяемые в качестве офисных помещений.

Офисная недвижимость

Офисные помещения – наиболее распространенные виды коммерческой недвижимости. Зачастую это небольшие по площади помещения (20-30 кв. м), предназначенные для работы компаний. В таких объектах работают отдельно взятые специалисты или целые организации. В первом случае следует вести речь о кабинетах – например, психолога, юриста.

Торговая недвижимость

С точки зрения получения прибыли такие объекты настолько же выгодные, как офисы. К ним относятся магазины, павильоны и другие помещения, подходящие для осуществления продаж. Как и офисный тип недвижимости, торговые объекты приносят выгоду тогда, когда расположены в местах высокой проходимости людей – потенциальных клиентов.

Складская недвижимость

Назначение складов – хранение товаров, поэтому к объектам указанного типа относятся терминалы, ангары, гаражи. Такие помещения классифицируются на охлаждаемые, теплые, бывают дополнены зоной погрузки и разгрузки продукции.

Производственная недвижимость

В помещения такого типа изготавливают продукцию, поэтому здесь располагают большое количество различного производственного оборудования. К таким объектам коммерческой недвижимости предъявляют особые требования. Согласно стандартам, производственное помещение должно быть дополнено качественной системой вентиляции, надежным электрощитом.

Социальная недвижимость

Рассматривая, что значит коммерческая недвижимость социального типа, важно понимать: эти объекты используют для оказания услуг населению. К таким помещениям относятся учреждения культуры, различные спортивные комплексы, медицинские центры.

Свободная коммерческая недвижимость

Такие объекты коммерческой недвижимости характеризуются универсальностью. При условии соответствия утвержденным стандартам они подходят для ведения любого типа бизнеса. Так, например, склад можно адаптировать под торговую площадь, офис – под кофейню.

Как выбрать помещение для бизнеса или инвестиций

Сегодня наиболее прибыльным считается приобретение готовых апартаментов, коммерческой недвижимости. Но, чтобы земельный участок или сооружение приносили максимально возможный доход, необходимо четко следовать алгоритму. Он включает в себя несколько шагов – от выбора типа бизнеса до непосредственного заключения сделки.

Определите цели и формат использования

Для получения стабильного дохода необходимо понимать, для чего вы хотите покупать это коммерческое здание. Здесь может быть 3 варианта – для ведения собственного бизнеса, перепродажи или сдачи в аренду. В зависимости от многих факторов, доходность от каждого из этих решений отличается.

Выберите подходящее местоположение

Локация помещения должна быть удобной: обязательные аспекты – наличие парковки, транспортная доступность, высокий трафик прохожих. Немаловажное значение имеет и обстановка, окружающая коммерческий объект недвижимости – потенциальным клиентам должно быть приятно приходить в ваше заведение.

Проверьте инфраструктуру и коммуникации

Наличие инфраструктуры рядом – обязательный фактор для того, чтобы объект коммерческой недвижимости приносил доход. Клиентам должно быть удобно посещать заведение, и для этого требуется наличие транспортной развязки, оборудованный подъезд к сооружению. Помещение можно использовать только в том случае, когда оно соответствует правовым нормам, ГОСТу, технике безопасности.

Чтобы рабочий процесс осуществлялся без сбоев, сооружение должно быть снабжено всеми необходимыми коммуникациями. Кроме того, ведение бизнеса сопряжено с соблюдением утвержденных стандартов – например:

• Для пекарни обязательно нужна вентиляционная система.
• Деятельность парикмахерской, ресторана, кафе невозможна без наличия полноценной канализации.
• Объекты, в которых предполагается большая нагрузка на сеть, предполагает наличие мощного, выносливого электрощита.

Также для удобства работников и клиентов требуется наличие исправной системы отопления, интернета, водоснабжения.

Оцените риски и перспективы доходности

Чтобы избежать финансовых потерь, необходимо понимать, какие риски существуют при покупке заинтересовавшего объекта недвижимости. Сюда могут относиться такие факторы:

• Сложности с поиском добросовестного арендатора.
• Юридические нюансы (например, если помещение находится в обременении).
• Отсутствие клиентов.

То, какую прибыль будет приносить помещение, можно рассчитать заранее – еще до его приобретения. Это позволит оценить бюджет, понять, насколько внушительные вложения требуются для покупки такой недвижимости и ее последующего использования. Например, в среднем доходность от коммерческого объекта недвижимости может составлять 8-12% годовых.

Рассчитайте бюджет с учетом всех расходов

Для понимания периода окупаемости вложений важно предварительно понять, какая сумма требуется для приобретения заинтересовавшего объекта недвижимости. При составлении бизнес-плана следует учесть расходы на такие обязательные действия, как ремонт помещения, его снабжение необходимыми коммуникациями.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Чтобы успешно вести бизнес, уже на начальном этапе важно понимать, какие факторы влияют на цену недвижимости коммерческого типа. К ним относится расположение и состояние объекта, проходимость потенциальных клиентов, наличие инфраструктуры поблизости. Также немаловажное значение имеет фактор конкуренции и правового аспекта выбранного помещения.

Локация

Коммерческие объекты должны приносить доход, и если магазин расположен вдали от проходимости людей, не имеет парковки, удобного подъезда и транспортной доступности, то рассчитывать на высокую прибыль не следует. В идеале лучше всего выбирать такие помещения, где можно успешно вести коммерческую деятельность и при этом рядом находятся объекты, дополняющие ее.

Состояние объекта

Не исключено, что помещение требует ремонта – это предполагает дополнительные расходы. При оценке объекта коммерческой недвижимости имеет значение и то, в каком состоянии находится участок, на котором он расположен. Чем меньше дополнительных вложений требует объект, тем быстрее окупятся инвестиции в него.

Инфраструктура

Если бизнес базируется вблизи удобной транспортной развязки, он автоматически становится привлекательным для потенциальных клиентов. Это же относится и к наличию парковки – партнерам, покупателям и другим лицам, которые могут быть заинтересованы в ваших услугах, должно быть удобно к вам приезжать.

Правовой статус

Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от юридического аспекта. На этапе строительства стоимость варианта, предназначенного для бизнеса, обычно дешевле. Но для соблюдения действующего законодательства необходимо убедиться в том, что такое коммерческое помещение вообще можно приобретать.

Перспективы района

Район, на котором происходит активное строительство, открываются различные заведения, прокладываются магистрали, считается развивающимся. Поэтому стоимость такого объекта будет выше, чем цена подобного варианта, расположенного на окраине города, вдали от инфраструктуры.

Доходность и стратегии инвестиций

Доход от покупки и использования помещения коммерческого типа напрямую зависит от выбранной стратегии. Объект недвижимости можно сдавать в аренду, перепродавать, назначить доверительное управление.

Сдача в аренду

Если помещение коммерческого типа располагается в удобной для клиентов локации, пользуется спросом, то ее аренда позволит быстро получать стабильный доход. К таким вариантам относятся инвестиции в приобретение готовых апартаментов.

Перепродажа

Например, можно купить магазин по небольшой стоимости, затем улучшить состояние торговой площади, увеличить ее масштабы и продать, но уже по более высокой цене. Даже с учетом вложенных средств на такой недвижимости удастся заработать.

Доверительное управление

Получение солидной прибыли возможно и в случае передачи прав на управление коммерческим объектом представителям профессиональной компании. В этом случае собственник получает процент от прибыли – склада, магазина, офиса.

Долгосрочные и краткосрочные стратегии

Долгосрочная стратегия инвестиции предполагает приобретение коммерческого объекта для последующего предоставления в аренду. Эта тактика обеспечивает стабильный доход, постепенное увеличение дохода за счет увеличение стоимости объекта. Краткосрочная стратегия предполагает приобретение здания или помещения сразу после завершения его строительства.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

У вложения средств в приобретение коммерческой недвижимости можно выделить несколько положительных сторон. Их количество преобладает над числом недостатков.

Преимущества

Плюсы покупки объектов коммерческого назначения:

• Постоянное увеличение стоимости недвижимости.
• Высокий уровень ликвидности.
• Стабильное получение пассивного дохода.
• Защита от инфляции.
• Возможность использования разнообразных стратегий.

Коммерческая недвижимость может использоваться на протяжении длительного периода – как для собственного бизнеса, так и для перепродажи или предоставления в аренду. Высокий и стабильный доход – это преимущество, которое можно получить от вложений в коммерческую недвижимость.

Недостатки и риски

Основной минус инвестиции в недвижимость коммерческого типа – высокий процент по налогообложению. Другие недостатки – вероятность простоя помещения, сложности с поиском добросовестного арендатора, возможные трудности с регистрацией объекта, несоответствие его характеристик реальным показателям.

Как проходит покупка коммерческой недвижимости

Приобретение объекта недвижимости для дальнейшего ведения бизнеса, перепродажи или предоставления в аренду предполагает несколько шагов – от выбора подходящего варианта до заключения сделки.

Поиск объекта

Оптимальное здание для ведения коммерческой деятельности можно выбрать самостоятельно или при содействии профессионала. По масштабам и локации объект должен соответствовать специфике бизнеса. Например, крупная организация не может занимать небольшой офис, магазин нецелесообразно открывать вдали от оживленного населенного пункта, а кабинет специалиста – на окраине города.

Юридическая проверка

У выбранного помещения не должно быть юридических обременений – ареста, судебных споров, залогов. Простыми словами это коммерческая недвижимость, которая не подходит для заключения сделки. Поэтому важно запросить у продавца не только выписку из ЕГРН с подтверждением права его собственности, но и документы, удостоверяющие юридическую чистоту выбранного объекта.

Переговоры и заключение сделки

Если после проверки документации покупатель убедился в отсутствии обременений, ему подходят технические характеристики здания, его расположение и прочие нюансы, можно приступать к переговорам. На этом этапе обсуждают и стоимость помещения – в том числе, в сумму могут входить такие факторы, как оплата:

• Мебели и оборудования, расположенного на территории помещения.
• Права на аренду земли.
• Госпошлины.

Переговоры включают в себя согласование сроков заключения сделки. Оформление договора купли-продажи происходит после расчета с продавцом. Далее можно подавать документы для регистрации права собственности в Росреестре. Длительность процедуры не превышает 1 недели. После окончания регистрации можно получить выписку из ЕГРН о смене собственника недвижимости.

Необходимые документы

Чтобы купить объект недвижимости для коммерческих целей, потребуется:

• Паспорт владельца помещения, копия документа.
• Паспорт и копия продавца недвижимости.
• Выписка из ЕГРН.
• Заявление на регистрацию объекта недвижимости в Росреестре.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Кадастровый паспорт на помещение.
• Технический план помещения.

Дополнительно необходимо получить бухгалтерскую отчетность, устав и учредительные документы.

Также следует ознакомиться с выпиской, подтверждающей отсутствие задолженностей по налоговым и коммунальным платежам.

Итоги

Коммерческая недвижимость – это здания и сооружения, которые применяют для получения дохода. К ним относятся магазины, павильоны, склады, офисы, гаражи. Собственники используют их самостоятельно, перепродают или сдают в аренду. При выборе оптимального варианта необходимо учитывать цель бизнеса, сопоставить реальное состояние объекта недвижимости с характеристиками, прописанными в документах; оценить прогноз на окупаемость вложений. Это позволит определить целесообразность покупки помещения в конкретной локации.