Инвестиции в недвижимость через ПИФ: что это и как работает

Что такое ПИФ недвижимости

Паевой инвестиционный фонд – это организация, работа которой основана на коллективном вложении капитала. Принцип ее действия достаточно прост:

• Например, вы хотели бы приобрести склад, сдавать его в аренду и получать арендную плату. Но стоимость подходящего объекта – 70 миллионов, а у вас – всего 20 тысяч.
• Вы – не единственный желающий. Поэтому фонд начинает собирать деньги со всех, кому нравится эта идея – он продает паи по 20 000 за каждый. Люди приобретают их, а вместе с тем – долю в недвижимости.
• После продажи всех паев ПИФ покупает склад, находит арендаторов и начинает получать прибыль. Он делит ее между пайщиками в долях, равных их участию.
• Во главе каждого ПИФа стоит управляющая компания по инвестициям в недвижимость. Именно она подбирает перспективный объект, ищет арендаторов, проводит обслуживание и ремонты, а также принимает решение о продаже актива по тем или иным причинам.

Приведенная модель отражает работу фонда упрощенно. В реальности же под его управлением может находиться ни один склад, а целых 10, а в придачу к ним – пара торговых центров и гостиница. При этом управляющая компания рассчитывает совокупный доход и выплачивает его каждому дольщику в соответствии с количеством приобретенных паев.

Виды ПИФов недвижимости

Одна из ключевых особенностей рынка недвижимости – это долгосрочность вложений. Ведь для роста цены объекта требуется изменение определенных факторов. Например, проведение реконструкции или развитие инфраструктуры комплекса. В среднем на это требуется около 5 лет. Чтобы исключить отток капитала за это время, многие ПИФы ограничивают сроки покупки и погашения паев. По этому признаку их делят на три типа:

• Открытые. Их пай можно купить и продать в любое время, при этом прибыль насчитывается за весь период владения. С учетом особенностей рынка недвижимости, найти подобные ПИФы сложно. В основном, они специализируются на получении дохода от арендной платы и часто имеют смешанный портфель, в который включена не только недвижимость, но и другие инструменты.
• Закрытые. Они привлекают инвестиции на протяжении ограниченного промежутка времени – как только капитал собран, фонд закрывает продажи паев, приобретает объекты и приступает к управлению ими. При этом сроки сразу указываются ориентировочные сроки вложений, а потребовать досрочного погашения пая нельзя. При необходимости обналичивания денег продавать его придется самостоятельно, порой теряя значительную долю прибыли. Подавляющее большинство паевых инвестиций в недвижимость ведутся именно по этой модели.
• Интервальные. Этот тип ПИФов периодически открывает продажу долей, а при сборе нужной суммы закрывает и продолжает свою работу. От предыдущего типа их отличает регулярное пополнение портфеля активов и увеличение объема коллективного капитала.

Закрытые фонды – ЗПИФы, предполагают «замораживание» капитала в активе на длительный срок. Например, это может быть вложение в строительство домов на этапе котлована, при котором ждать прибыли приходится до введения их в эксплуатацию и продажи квартир. Инвестировать в пай в таком фонде можно только при готовности ждать 3-5 лет, потому как при более ранней продаже прибыль часто упускается. Открытые и интервальные фонды обладают большей пластичностью. Пай в них погашается самим ПИФом, что позволяет сохранить значительную долю прибыли.

При выборе фонда также стоит учитывать род его деятельности. По этому признаку ПИФы разделяют на несколько типов:

• Строительные. Они вкладывают капитал в возведение зданий на этапе котлована, а после введения объекта в эксплуатацию продают построенные квартиры, офисы и торговые помещения. Доходность инвестиций в недвижимость с ПИФ в этом случае достигает 10-15%.
• Девелоперские. Это компании, обеспечивающие развитие инфраструктуры в новых районах. Рост стоимости объектов в этом случае обеспечивается повышением их привлекательности. Например, для жилого комплекса могут быть рядом возведены детские сады и школы, дороги, парки, магазины и так далее. Чем более развит квартал, тем выше цены на жилье в нем.
• Рентные. Их прибыль складывается из приобретения ряда объектов с последующей сдачей их в аренду. Такие ПИФы часто выплачивают своим дольщикам дивиденды раз в квартал или в год, а при погашении пая рассчитывается его рыночная стоимость на день продажи.
• Реконструкционные. Они приобретают уже существующие объекты, проводят их модернизацию или ремонт, а затем продают с наценкой.
• Смешанные. Это фонды, в портфеле которых содержатся разные типы недвижимости – строящиеся дома, деловые центры на этапе реконструкции и повышения их класса, помещения в молодых и развивающихся районах.

Все способы получения прибыли от недвижимости привлекательны. Но, если вы желаете получить прибыль не только с погашением пая, но и в виде дивидендов, стоит обратить внимание на ПИФы, специализирующиеся на сдаче зданий в аренду. При этом предпочтение почти всегда отдается коммерческой недвижимости, поскольку договора с ней заключаются на более длительные сроки, что обеспечивает стабильность получения прибыли. Торговые объекты и офисы в местах с хорошей инфраструктурой практически никогда не простаивают – компании заинтересованы в их аренде и постоянно контролируют их статус.

Как работают ПИФы недвижимости

Паевые фонды – вариант инвестиций, доступный практически каждому человеку. Порог входа в них невысок – можно найти паи даже за 5000 рублей, при этом глубоких знаний рынка не требуется – весь капитал ПИФа находится под доверительным управлением профессиональной компании. Чтобы снизить риски для потенциальных инвесторов, деятельность фондов регулируется на законодательном уровне:

• Чтобы открыть ПИФ, управляющая компания обязана пройти аккредитацию и получить разрешение финансового регулятора – Центробанка РФ.
• Деятельность фонда предопределяет круг инвесторов, которых он может привлекать. При использовании инструментов со значительной долей риска, возможность вложений для обычных людей закрывается, а приобрести пай могут только квалифицированные специалисты.
• Все отношения между управляющей компанией и пайщиками закрепляются в коллективном договоре и должны соблюдаться обеими сторонами.

Инвестиции в фонды недвижимости – сектор рынка, модель которого существует давно и все механизмы регулирования уже отработаны государством. Поэтому вложение капитала хоть и не подлежит страхованию, а с высокими рисками не сопряжено.

Механизм формирования фонда

В каждом ПИФе две составляющие – это управляющая компания и капитал, собранный путем продажи паев от большого количества участников. В деятельности фонда выделяют несколько этапов:

• Регистрация УК и получение ею разрешения от Центробанка.
• Определение капитала фонда. Обычно ПИФ нацелен на приобретение целого ряда объектов с различным расположением и статусом – такой подход позволяет диверсифицировать риски. Обозначенная сумма делится на паи, которые продаются инвесторам – об их приобретении свидетельствует ценная бумага, выпускаемая фондом. Так привлекается капитал под доверительное управление УК.
• Формирование портфеля. Специалисты компании проводят мониторинг рынка, оценивают возможную доходность и риски различных объектов, приобретают наиболее перспективные варианты.
• Управление портфелем. УК распоряжается приобретенной недвижимостью в соответствии с обозначенным планом – сдает в аренду, развивает инфраструктуру или ждет строительства, одновременно ведет мониторинг рынка для своевременного выявления рисков. Открытые и интервальные фонды в ходе своей деятельности часто покупают дополнительные активы, частично продают уже имеющиеся при достижении ими желаемой стоимости.
• Распределение прибыли. Капитал ПИФа исчисляется миллионами, пай же может стоить недорого – 10-30 тысяч. Поэтому прибыль от сдачи в аренду или продажи объекта распределяется в равных долях на каждый пай. Чем большим количеством долей владеет инвестор, тем выше будет начисленная ему сумма.

Вложения в недвижимость предполагают не только доходы, но и расходы. Например, управляющая компания может тратить деньги на развитие инфраструктуры или реконструкцию помещений. Их стоимость вычитается из полученной фондом выручки. Также следует учесть необходимость оплаты труда специалистов УК. Обычно она определяется в виде процента от общей прибыли фонда. Поэтому управляющая компания сама финансово заинтересована в получении дохода дольщиками.

Кто может стать пайщиком и как купить пай

С 2020 года все инвесторы в России законодательно делятся на квалифицированных и неквалифицированных. Первые способны самостоятельно оценивать риски, поэтому им разрешается вкладывать деньги в любые инструменты. Вторые же – люди, которые желают выгодно вложить свои сбережения. При этом они не имеют большого капитала и соответствующего образования, позволяющего объективно оценить доходность и риски актива. Поэтому неквалифицированным инвесторам доступны только консервативные инструменты, обладающие стабильностью – акции «голубых фишек», драгметаллы и отдельные типы недвижимости.

В соответствии с законом №306-ФЗ при наличии активов со значительной долей риска, например, строящихся объектов, ПИФ обязан привлекать только квалифицированных инвесторов. Получить этот статус могут люди, подходящие под один из 4 критериев:

• Наличие высшего экономического образования;
• Капитал не менее 6 млн. рублей с учетом акций, банковских счетов и так далее;
• Суммарный оборот по биржевым сделкам не менее 6 млн. за 4 месяца;
• Опыт работы в инвестиционной компании.

Рентные и девелоперские ПИФы могут привлекать инвесторов без подобных ограничений. Поэтому купить пай в них может каждый человек, заинтересованный в преумножении своего капитала. Перед принятием решения о вложении важно заранее ознакомиться с требованиями к инвесторам, чтобы исключить досадные недоразумения.

Доходность и налогообложение

Пай инвестиций в недвижимость предполагает те же типы получения прибыли, что и при самостоятельном вложении в объекты: она формируется от сдачи в аренду и перепродажи по более выгодным ценам. В 2024 году с ростом ставки рефинансирования рынок жилой недвижимости несколько просел, а коммерческой – вырос. Поэтому и доходность ПИФов варьировалась в большом диапазоне, от 10,9 до 26,8%. Это наглядно демонстрирует важность верной оценки фонда и его активов.

Вопросы налогообложения

В соответствии с законодательством РФ, при продаже недвижимости ранее, чем через 5 лет после ее покупки, нужно уплатить налоги. Для частных лиц сумма составляет 13%, а для юридических – 6-20% в зависимости от обстоятельств. Налогообложение доходов от ПИФа значительно мягче. Оно предусматривает уплату НДФЛ только от чистой прибыли инвестора. При этом вам не придется самостоятельно заполнять декларацию – управляющая компания выступает в роли налогового агента и удерживает нужную сумму для оплаты налога из причитающегося пайщику платежа.

Преимущества и риски инвестиций в ПИФ недвижимости

Достоинства вложений в фонды очевидны даже на фоне инвестиций в недвижимость:

• Невысокий порог входа. Если при покупке объекта нужно оплатить всю его стоимость, исчисляемую миллионами, то покупка пая обходится в среднем в 10-30 тысяч рублей. Многие могут позволить себе такое вложение даже с одной зарплаты.
• Диверсификация рисков. В портфеле ПИФа не один объект, а множество. Даже если один принесет убытки, прибыль от другого полностью их покроет.
• Простота вложений. Паи многих фондов можно приобрести онлайн, через ИИС, на Мосбирже или в числе предложений банков. Например, такие предложения есть у Сбера, ВТБ и Т-банка.
• Налогообложение. Исчисление ведется ни со всего объекта недвижимости, а только с прибыли, полученной с погашения пая. При этом фонд выступает в качестве налогового агента и производит платежи самостоятельно.

Главным недостатком большинства ПИФов остается отсутствие возможности досрочного погашения паев. В этом случае инвестору приходится самостоятельно продавать свою долю на бирже или за ее пределами, а в ряде случаев еще и терять некоторую долю прибыли.

Деятельность паевых фондов жестко регулируется государством. Но это не означает полного отсутствия рисков. Ведь строящиеся объекты могут быть заморожены, а готовые – пострадать от пожаров или стихийных бедствий. Поэтому не стоит забывать об инвестиционном планировании и готовности к потере некоторого процента от суммы вложений.

Как выбрать ПИФ недвижимости для инвестиций

Паевых фондов много. Они отличаются между собой стоимостью паев, направлением деятельности и многими другими параметрами. При их оценке и сравнении в первую очередь стоит обратить внимание на такие факторы:

• Наличие лицензии. Каждая аккредитованная УК обязана публиковать ее на страницах своего сайта. Поэтому отсутствие скана документа или сведений о нем может говорить только о мошенничестве.
• Надежность. Она определяется сроками существования ПИФ, отзывами его пайщиков, прозрачностью ведения отчетности перед инвесторами.
• Доходность за предыдущие периоды. Она также часто публикуется на сайте и в отдельных сводках финансовых изданий. Например, сведения за год или квартал по разным компаниям можно найти в РБК, на Банки. ру и других сайтах.
• Требования к инвесторам. Если принимаются вложения только от квалифицированных, то обрести нужный статус в короткий срок способен не каждый человек.

Пай в ПИФе недвижимости – один из самых стабильных финансовых инструментов, способных приносить до 10-26% прибыли. Его значимыми достоинствами являются внутренняя диверсификация, простота покупки и отчисления налогов, законодательная защита интересов пайщиков и управление капиталом профессиональной УК.