Инвестиции в складскую недвижимость: стоит ли вкладываться в склады в 2026 году

В чем причины роста интереса к складской недвижимости

По итогам 2024 года доля инвестиций в склады составила 23% от общего объема вложений в недвижимость. Интерес инвесторов к этому сегменту рынка растет. Это связано с такими факторами как:

• увеличение арендных ставок, которое началось в 2022 году;
• устойчивый спрос на помещения;
• низкий уровень вакантности площадей (в Москве и Санкт-Петербурге – всего 0,4%).

Главная причина возросшего спроса – расцвет интернет-торговли. Маркетплейсы и небольшие онлайн-магазины нуждаются в пространствах для хранения, сортировки, упаковки продукции. E-коммерция получила стимул для развития в период пандемии, когда этот формат доказал свое удобство и выгоду для покупателей. Второй фактор – увеличение потребления и распространение торговых сетей.

С 2022 года склады активно включают в свой портфель закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Это организации, регулируемые Центробанком РФ, которые являются инструментом коллективных инвестиций. Гражданин или компания приобретает долю в ЗПИФН, тем самым участвует сразу в нескольких инвестиционных проектах. Порог входа гораздо ниже, чем при самостоятельной покупке недвижимого имущества.

Текущие тренды и перспективы рынка складов

На рынке складской недвижимости наблюдаются следующие тренды:

Превышение спроса над предложением

Доля свободных помещений классов A и B в Москве и Подмосковье составляет всего 1%. Согласно прогнозам аналитиков NF Group, за период с 2025 по 2027 год будет построено 10 млн квадратных метров, а спрос будет предъявляться на 15 млн квадратных метров.

Стабильный рост арендных ставок

По примерным оценкам, арендные ставки за последние два года выросли на 40%.

Рост дефицита

Более 40% складских площадей занимают маркетплейсы. Как ожидают аналитики NF Group, спрос этой категории арендаторов за ближайшие два года вырастет в 2,7 раз. Из-за дефицита на рынке инвестиции в склады – более доходное решение, чем приобретение квартиры и ее сдача в наем долгосрочно или посуточно.

Рост интереса инвесторов

С каждым годом инвестиционный интерес к направлению увеличивается. По данным агентства IBC, за 2024 год было привлечено 264 млрд рублей инвестиций, что в четыре раза больше, чем в 2023.

Региональная экспансия

Интересы инвесторов не ограничиваются столицей: активно строятся и приобретаются объекты в регионах, включая территории за Уралом. Существует потребность в логистических парках как в крупных, так и в малых городах. Из-за укрепления отношений с Китаем складская инфраструктура активно создается на востоке: в Екатеринбурге, Новосибирске, Омске и т.д.

Согласно прогнозам экспертов, в 2025-2027 годах сектор стабилизируется. Цены будут расти, но вряд ли поставят новые рекорды. Торговые сети и маркетплейсы будут делать акцент не на совершении крупных сделок, а на оптимизации логистики. Будет популярно строительство складов «под ключ», т.е. под конкретного покупателя или арендатора.

Доходность и ликвидность складской недвижимости

Доходность от инвестирования в склады состоит из двух составляющих:

• Арендные платежи – ежемесячные поступления от арендаторов.
• Увеличение стоимости самого объекта – прирост капитала за счет удорожания помещений.

Владелец объекта может заниматься его сдачей в наем самостоятельно, чтобы максимизировать доходность. В этом случае необходимо решать вопросы, связанные:

• с поиском арендаторов;
• заключением с ними договоров;
• техническим обслуживанием склада;
• страхованием;
• взаимодействием с обслуживающими организациями и т.д.

Альтернативное решение – обратиться в управляющую компанию, которая за оговоренный процент будет управлять объектом. Как правило, ее услуги стоят 10-15% от каждого арендного платежа.

Средняя стоимость аренды одного квадратного метра склада в Москве варьируется в диапазоне 1 200 – 1 500 руб. в месяц. Наиболее востребованы объекты площадью 500-600 квадратных метров. Это значит, что с одного объекта собственник ежемесячно получает 600 000 руб. Срок окупаемости инвестиций – от 5 до 10 лет.

Какие бывают склады: классы и форматы

В зависимости от назначения склады делятся на следующие виды:

• торговые – для размещения товаров перед реализацией;
• производственные – для хранения сырья и материалов, используемых в производственном процессе;
• распределительные – для сортировки, переупаковки продукции, направляемой покупателям;
• таможенные – для временного размещения экспортной и импортной продукции.

В зависимости от температурного режима складские помещения разделяются на холодильные, теплые и с климат-контролем.

В зависимости от того, что именно будет храниться в помещениях, они делятся на склады общего назначения, предназначенные для строительных материалов, опасной продукции, для электрооборудования и мебели.

По степени защиты размещенной продукции склады разделяются на открытые (не имеют стен и крыши), полуоткрытые (есть только крыша) и закрытые (капитальные строения). Предусмотрены разные способы хранения товаров: ячеистое, напольное, полочное и стеллажное.

Существует международное деление складских площадей на классы в зависимости от степени комфортности, оснащенности необходимой техникой и инвентарем:

Класс A

Это большое прямоугольное одноэтажное строение с высотой потолков не менее 10 метров, оснащенное противопожарными системами, видеонаблюдением, вентиляцией. К зданию обеспечен удобный подъезд автомобилей разных типов для погрузки и разгрузки, предусмотрено антипылевое покрытие на полу, можно регулировать температуру и влажность.

Класс B

Это строение из одного или нескольких этажей, с высотой потолков не менее 4 метров, лифтами грузоподъемностью от 3-х тонн, вентиляцией, отоплением, системой защиты от несанкционированного проникновения, удобными подъездами для транспорта. Как правило, это здания, прошедшие реконструкцию.

Класс C

Эта категория включает утепленные ангары и производственные склады с асфальтированными полами, потолками не ниже 4-х метров, удобным подъездом автотранспорта. В зданиях имеется отопление, безопасность продукции обеспечивается установкой сигнализации и пропускной системой.

Класс D

Это наименее оборудованная категория, в которую входят подвалы и ангары. Должен быть обеспечен подъезд транспорта, система пожаротушения и пожарная сигнализация, отопление.

Потенциальные арендаторы выбирают класс складской недвижимости исходя из специфики своего бизнеса. Например, аренда квадратного метра в классе A обходится в несколько раз дороже, чем в классе D. Смысл переплачивать у компаний и ИП есть в случае, если товар дорогостоящий, хрупкий, требует особых условий хранения.

Способы инвестирования в склады

Существует три способа инвестирования в складскую недвижимость. Нужный выбирается исходя из задач инвестора, располагаемого капитала, готовности тратить время и принимать риски.

Прямые инвестиции

Это приобретение уже построенного склада или надела земли для его возведения. Вариант доступен для инвесторов, которые обладают серьезным капиталом и знаниями в данном сегменте рынка.

Плюсы прямых инвестиций в том, что инвестор сам выбирает, где будет находиться объект, какими будут его параметры. Недвижимость у него в собственности, он сам принимает управленческие решения.

Минусы варианта – высокий порог входа. Инвестор принимает на себя все риски, связанные с законодательными и геополитическими изменениями.

Инвестиционные фонды

Предполагается, что инвестор приобретает долю (пай) в фонде и не участвует напрямую в управлении недвижимостью. Этим занимаются профессиональные управляющие.

Фонды хороши тем, что порог входа невысок (от 30-50 тыс. руб.), портфель диверсифицирован между несколькими объектами, а управлением недвижимостью занимаются профессионалы.

Минусы фондов – комиссии, которые уменьшают доходность вложений, и невозможность самостоятельно принимать управленческие решения.

Строительство складов

Это модель build-to-suit (BTS), т.е. возведение логистического комплекса для конкретного арендатора, с учетом его потребностей.

Работа ведется по долгосрочным контрактам (на 5-10 лет), что обеспечивает стабильность. Проект объекта согласовывается с будущим арендатором, поэтому вероятность простоя минимальна.

Минусы варианта заключаются в том, что это сложный и трудозатратный способ инвестирования, который требует специальных знаний. Срок окупаемости вложений – до 10 лет, порог входа – от 50 млн рублей.

Риски при инвестировании в коммерческую недвижимость

Инвестиции в складские помещения сопряжены со следующими рисками:

Инфляция «съедает» часть дохода от аренды

В последние 10 лет среднегодовая инфляция составляла 7,2%. На такую величину ежегодно уменьшается прибыль арендодателя. Чтобы избежать этого, нужно заключать с арендаторами долгосрочные договоры, предусматривающие индексацию арендной ставки на уровень инфляции каждый год.

Риск простоя

Это вероятность, что арендатора долго не получится найти, и объект вместо источника дохода станет направлением расходов. Минимизировать этот риск помогают долгосрочные контракты с включенным пунктом о возможности пролонгации.

Геополитические факторы

Ужесточение санкций, кризисные явления в экономике отрицательно влияют на все отрасли, в том числе на сферу коммерческой недвижимости.

Сокращение спроса

Этому может способствовать уменьшение доли онлайн-торговли.

Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ

Высокая ключевая ставка приводит к удорожанию кредитов, что увеличивает срок окупаемости проекта. На практике этот риск не имеет определяющего значения для сектора, потому что коммерческая недвижимость гораздо реже покупается на заемные средства, чем жилая.

Что важно учитывать и каковы стратегии инвестирования

Выбирая объект, нужно принимать во внимание следующие нюансы:

Локация

Склад должен находиться в удобном с точки зрения логистики месте, около транспортных путей. Например, в московском регионе это локации вблизи МКАД.

Тип помещения

Чем выше класс объекта, тем он более востребован на рынке, но предполагает более значительные вложения. Помещения классов C и D дешевле, но менее ликвидны и часто нуждаются в модернизации.

Размер склада

Большие площади более востребованы у арендаторов, но требуют существенных вложений. Маленькие объекты – менее затратное, но более рискованное решение.

Также рекомендуется принимать во внимание потенциальную заполняемость площадей и конкуренцию в выбранной локации.

Если выбран вариант прямых инвестиций в складские площади, то инвестор выбирает одну из трех стратегий работы:

Долгосрочная аренда

Это заключение договора с арендатором на период 5-10 лет. Такая стратегия обеспечивает стабильные поступления средств арендодателю и страхует его от изменений, обусловленных колебаниями рыночной инфраструктуры.

Аренда с правом выкупа

Инвестор получает ежемесячные поступления от аренды, а через согласованный срок возвращает сумму, вложенную в покупку объекта.

Модульная аренда

Это деление складского пространства на отдельные отсеки (модули), чтобы оптимизировать расходы, сделать объект более ликвидным и увеличить доходность.

Альтернатива прямым инвестициям – вложения в логопарки и хабы. Это направление средств в строительство логистической инфраструктуры. Это выгодное решение из-за дефицита логопарков в РФ и повышения арендных ставок.

Сделать складские помещения более ликвидными позволяет:

• Перепрофилирование – изменение функциональности пространств с учетом потребностей потенциальных арендаторов, например, маркетплейсов.
• Автоматизация – установка специального программного обеспечения и технических средств для автоматизации процессов погрузки-разгрузки, сортировки, упаковки, хранения товаров.

Повысить эффективность инвестиций помогает диверсификация. Это распределение средств между разными типами активов, например, жилыми, коммерческими площадями и облигациями. Для увеличения доходности инвесторы используют кредитное плечо. Это позволяет приобрести более дорогой актив, чтобы в долгосрочной перспективе получать более существенную прибыль.

Налоги и особенности оформления сделок

Приобретать коммерческую недвижимость вправе и граждане, и компании. Договор обязательно составляется в письменной форме в трех экземплярах. Сделка считается завершенной, когда переход права собственности на объект зарегистрирован Росреестром. Для этого стороны обращаются в отделение госоргана или в МФЦ с заявлением.

При покупке коммерческой недвижимости налог платит только продавец, потому что он получает доход. Если срок владения объектом более пяти лет, налог не предусмотрен.

Сумма налога рассчитывается от стоимости объекта, которая обозначена в договоре купли-продажи. Если значение меньше кадастровой стоимости, последнюю умножают на 0,7. В этом случае расчет проводится по полученной сумме.

Для физических лиц ставка налога установлена как 13% (резиденты России) или 30% (нерезиденты). Ставка для юридических лиц зависит от используемого ими режима налогообложения. Минимум составляет 6% (для организаций на УСН), максимум – 25% (для фирм на ОСНО).

Вывод: кому подойдет такой формат инвестиций

Инвестирование в складские площади – выгодное направление, потому что спрос со стороны интернет-магазинов и логистических организаций постоянно растет, доля вакантных площадей держится на минимуме, арендные ставки повышаются. Это альтернатива вложениям в жилые квартиры и инструменты фондового рынка. Она помогает диверсифицировать портфель.

Инвестирование доступно широкому кругу лиц. Если стартовый капитал невелик, подойдут вложения в паевые инвестиционные фонды. В них можно войти с суммой от 30 тыс. руб., доходность составляет до 20% годовых.

Прямые инвестиции обеспечивают более высокую доходность при грамотном выборе объекта. Этот вариант подходит для инвесторов с бюджетом не менее 2 млн рублей.