Как перевести нежилое помещение в жилое
Нежилые объекты предназначены в основном для коммерческого использования, жилые — для постоянного и временного проживания. В первых обустраивают офисы, торговые площадки, склады, производства. В целом перевод нежилого помещения в жилое не представляет сложности. Главное — собрать полный и правильный комплект документов. Проблема в том, что не каждый строительный объект разрешается превратить в жилье, для этого он должен соответствовать целому ряду критериев.
Зачем переводить нежилое помещение в жилое
Инвестирование в недвижимость остается одним из самых надежных и стабильных способов приумножения дохода. Причем расти капитал может вследствие как увеличения стоимости помещения, так и использования его в качестве арендного жилья. Особенно заметен рост стоимости недвижимости в столичных и других крупных городах. И апартаменты, и коммерческие объекты в оживленных и густо заселенных районах неизменно востребованы.
Стоимость первичной недвижимости имеет тенденцию обгонять инфляцию, что особенно заметно в последние годы. Благодаря этому, удается сохранять капитал при нынешней нестабильности экономики. Сдача в аренду коммерческих объектов дает доход 10–12% годовых, жилых — примерно 5%. Несмотря на такую разницу, многие владельцы стараются перевести нежилое в жилое помещение. И для этого есть причины:
- Если владелец планирует сам проживать в помещении, то в нем нужно зарегистрироваться. Такая возможность есть, только если оно жилое. Не имея регистрации, нельзя будет закрепиться в поликлинике, оформить ребенка в детсад или школу.
- Разница в налогах и тарификации существенная. Имущественная налоговая ставка различается регионально. Базовая величина для жилых объектов составляет 0,1%, для используемых в коммерческих целях — 0,5%. За освещение и водоснабжение в нежилых помещениях платить приходится больше. При наличии коммунальных задолженностей переход в жилую категорию позволит избежать штрафа.
- При кредитовании на приобретение коммерческой недвижимости не предусмотрены субсидирование и ипотечные льготы. Ипотечная ставка больше примерно на 2%, чем на жилье.
- Если есть цель продать недвижимость или сделать ее арендной, то переход в жилую категорию поспособствует привлечению большего количества потенциальных нанимателей или покупателей.
Какие помещения нельзя перевести в жилые
Разрешается перевести нежилое в жилое и отдельное строение, и любое количество комнат в многоквартирном жилищном комплексе. Предъявляемые к жилищным объектам требования довольно строгие. Несущие конструкции должны быть надежными. Помещение должно быть хорошо защищенным от осадков и других неблагоприятных внешних факторов. Электричество, водоснабжение, освещение, газовое снабжение (если была проведена газификация), канализация, вентиляция — все это обязательное оснащение.
В комнаты должно поступать естественное освещение. В подвале или на глухом цокольном этаже обустройство жилья запрещено. Если в жилище несколько комнат, то минимум одна должна иметь окно, через которое проникает свет солнца. Все коммуникационные линии должны соответствовать нормам безопасной эксплуатации. Если объект не подходит под перечисленные требования, и изменить это невозможно, то перевод его в жилой фонд недопустим.
Отдельные постройки сделать жилыми гораздо проще, чем помещения в многоэтажных домах. Обусловлено это простотой перепланировки, которую не приходится согласовывать с соседями. В жилой фонд переводят хозпостройки, ангары, даже гаражи. Но обязательное условие — это должна быть капитальная постройка, которая переоборудована надлежащим образом. В ней должны быть окна и все коммунальные коммуникации.
Требования к помещениям для перевода в жилой фонд
Требования к объектам жилого фонда указаны в Жилищном кодексе РФ и в правительственном постановлении №47 от 28.01.2006. Согласно этим законодательным документам, такие помещения должны находиться в зданиях, расположенных в жилых зонах либо в пределах садоводческих, огороднических товариществ, хозяйств.
Второе по важности условие — передаваемая в жилой фонд постройка должна быть капитальной. Она должна быть вашей собственностью без обременения, то есть без передачи в залог или в аренду. Если здание относится к историческим, владельца могут обязать сохранить его облик.
Другие требования, которым должно отвечать помещение:
- пригодность для проживания, соответствие СанПиН и СНиП;
- наличие электроснабжения, водоснабжения и другого необходимого оснащения;
- отделенность от общих помещений, наличие собственного входа;
- площадь минимум 18 м2;
- наличие всех документов (в том числе техпаспорта, кадастрового плана, свидетельства о праве собственности);
- этаж должен быть максимум 5-ый (если в планах перевести в жилищный фонд расположенное выше помещение, то требуется подведение к нему лифта);
- здание не должно находиться в аварийном состоянии;
- должны быть соблюдены требования пожарной безопасности.
Нужно ли согласие других собственников
Если переводимое в жилищный фонд помещение находится в многоэтажном доме, то проживающие в нем люди — собственники площадей общего пользования. Требуется ли их согласие, зависит от того, затронет ли перепланировка эти общие пространства. В любом случае, здание должно оставаться в той же степени безопасным для жильцов, как и раньше.
Когда согласие обязательно
Перевод из нежилого в жилое вряд ли получится без обращения к соседям, если помещение находится в ЖК. Предстоит провести собрание собственников, если при перепланировке изменится общедомовое пространство: пролеты, лифтовые площадки, тамбуры. Либо если возникла надобность изменить фасад здания, например, пробить еще одно окно.
Когда согласие не требуется
Иначе обстоит дело, если перепланировка не затронет общие пространства. В новых жилищных комплексах нередко на первом этаже есть помещения, спроектированные специально под коммерческое использование. В них открывают спортивные клубы, косметологические салоны, бары, магазины. Так формируется комфортная для жильцов инфраструктура.
В таких коммерческих помещениях обычно отдельный вход, есть окна. Выхода к лестничным и лифтовым площадкам обычно нет. Комфорт проживания соседей никак не нарушается, поэтому спрашивать их согласия нет надобности.
Когда нужно делать перепланировку
Значимый этап в том, как нежилое здание перевести в жилое, — перепланировка. Проект нужно будет подавать в одном пакете с заявлением. Как только получите положительное решение по запросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, то можно браться за работу.
Если запланирована перепланировка в многоэтажном доме, то выполнять ремонтно-строительные мероприятия разрешается в установленное для этого законом время. Не оставляйте строительную грязь и мусор на лестничных и лифтовых площадках, убирайтесь за собой. Иначе соседи начнут жаловаться, последует реакция контролирующих служб, что негативно скажется на скорости выполнения работ.
Подготовка проекта перепланировки
Чтобы подготовить проект, можно обратиться к предпринимателю, состоящему в саморегулируемой организации (СРО), или в компанию, выполняющую такую услугу. Перепланировку и переустройство положено выполнять на основании полученного разрешения на перевод объекта.
Какие документы понадобятся
Основной комплект документов небольшой, но в некоторых случаях приходится его дополнять.
Документы с собрания собственников
Дополнить пакет документов придется, если в планах добавить к площади будущей квартиры часть общедомового пространства. Например, сделать жилым чердак. Либо если необходимо поменять конструкцию. Например, прорубить дверной проем в стене, выходящей в подъезд.
В перечисленных и других подобных случаях нужно обязательно приложить к основному комплекту документов протокол собрания жильцов квартир. Должны подписаться «за» все собственники. Даже если всего один жилец выскажется против, перевод в жилое помещение станет невозможным.
Документы для подачи заявления
Вот как перевести нежилое помещение в жилое:
- Напишите заявление. Форма написания нестрогая. Но некоторые муниципальные органы выдают заявителям шаблонные бланки. В документе нужно указать, по какому адресу находится переводимый объект, а также кадастровый номер, информацию из выписки ЕГРН. В конце поставьте подпись и дату, не забудьте указать контактные данные.
- Приложите к заявлению документы, которые подтверждают право на недвижимое имущество. Например, свидетельство о получении наследства или договор купли-продажи — когда отсутствует регистрация права собственности в ЕГРН. Информацию из ЕГРН уполномоченный специалист запрашивает сам.
- Приложите проект перепланировки, если она будет проводиться.
При наличии дополнительных документов процедура перевода может укоротиться. Обычно муниципальные органы, приняв заявление, сами запрашивают все нужные справки в службах и ведомствах. Но это занимает довольно много времени. Владелец может самостоятельно запросить нужные документы, чтобы подать полный комплект.
Например, он может взять у БТИ заключение о том, что помещение в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
По закону принимающее заявление муниципальное ведомство не в праве требовать дополнительные справки. Но в большинстве случаев заявителю дают расширенный перечень документов.
Куда обращаться для перевода помещения
Собранный пакет документов нужно нести в орган местного самоуправления. Либо можно подать их через МФЦ. Процедура перевода бесплатная.
Как проходит рассмотрение заявления
Как долго будут рассматривать заявление, зависит от региона. В среднем срок подготовки ответа составляет 45 дней. Но если документы были поданы не непосредственно в муниципальный орган, а через МФЦ, то срок нужно отсчитывать с даты, когда пакет поступит из многофункционального центра в ведомство.
Уведомление о смене статуса помещения заявитель получит по указанному контакту. Если решение окажется отрицательным, то единственное, что можно сделать, — обжаловать его в судебном порядке.
Получение акта приемочной комиссии
Алгоритм действий, как перевести из нежилого в жилое строение, подразумевает сначала получение разрешения, а затем проведение перепланировки или переустройства. Именно в такой последовательности.
После завершения работ собственник нового жилья подает заявление о необходимости приемки объекта. В муниципальном органе созывают приемочную комиссию. Специалист должен составить акт о завершении работ не позднее чем через 10 рабочих дней от даты получения заявления о приемке.
Получение кадастрового плана
Следующим шагом нужно получить технический план помещения. Для этого нужно обратиться в компанию, которая занимается кадастровой деятельностью, или к юридическому лицу, входящему в СРО кадастровых инженеров.
Составленный кадастровый план представлен в цифровом виде, имеет электронную подпись ответственного специалиста. Его передают в Росреестр.
Внесение изменений в ЕГРН
Владельцу нового жилья ничего не нужно отправлять в Росреестр самому. Это за него сделает ведомство, которое занимается переводом объекта. В Росреестр поступает решение по заявлению на перевод, а также решение комиссии, если была проведена перепланировка.
В Росреестре указанные сведения должны не позднее чем через 15 дней внести в ЕГРН. Затем владельцу жилья в течение 5 рабочих дней отправляют бумажное или электронное уведомление о том, что реестровые данные изменены. Бумажный документ по почте будет прислан, если заявитель в контактных данных не указал e-mail.
Если по непонятной причине информация так и не появилась в ЕГРН, обратитесь в Росреестр. Там специалисты сами перепроверят данные. Право на недвижимость и кадастровый учет подтверждаются выпиской из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажной форме в МФЦ или в офисе Росреестра.
