Как посчитать окупаемость коммерческой недвижимости

Что такое окупаемость и доходность коммерческой недвижимости

Под доходностью коммерческой недвижимости понимают отношение чистой прибыли, которую приносит аренда объекта, к его стоимости. Чем выше доходность, тем выгоднее вложение. Показатель рассчитывают в процентах и обычно вычисляют за годовой период.

При расчете доходности оценивают два показателя – валовый и чистый. Валовый доход представляет собой общую сумму средств, которую инвестор получает от коммерческой деятельности без вычета расходов. Чистый доход – сумма, которая остается после вычета всех расходов (налоговый сбор, средства на содержание объекта и др.).

Под окупаемостью коммерческой недвижимости понимают период, за который инвестор сможет полностью возместить средства, вложенные в покупку объекта. Рассчитывают показатель в годах, он напрямую зависит от стоимости помещения, а также прибыли которую владелец получает от аренды.

Основные формулы для расчета доходности и окупаемости

Чтобы оценить рентабельность коммерческой недвижимости, используют несколько универсальных формул. Они подходят для объектов любого типа: офисных, торговых помещений, складов, готовых апартаментов. Основные показатели, которые нужно знать для проведения расчетов – цена объекта, которую уплатил инвестор при покупке, стоимость годовой аренды, расходы на содержание коммерческой недвижимости.

Валовая доходность

Особенность валового дохода заключается в том, что оценивают его без вычета возможных издержек. Последние являются неотъемлемой частью ведения любого бизнеса. Даже офисное помещение, расположенное в современном центре, требует затрат на обслуживание. В содержание магазинов, складских, логистических объектов нужно вкладывать еще больше средств. Следующая формула дает понимание, как посчитать доходность недвижимости без учета издержек:

Валовая доходность (%) = (Годовой арендный доход / Стоимость объекта) × 100

Стоимость объекта на момент покупки – фиксированное значение, которое не зависит от других показателей. При оценке годового арендного дохода владельцу недвижимости стоит учитывать, сколько месяцев в году помещение или здание находится в непрерывной аренде.

Чистая доходность с учетом расходов

Чтобы узнать, какая доходность у коммерческой недвижимости в чистом виде, знать нужно три показателя. Для расчета учитывают стоимость объекта на момент приобретения, доход с аренды и размер издержек. Проще всего проводить вычисления, если переменные показатели учитывать за год. Оценку проводят по следующей формуле:

Чистая доходность (%) = ((Арендный доход – Расходы) / Стоимость объекта) × 100

Какими будут расходы, зависит от специфики недвижимости. Это может быть первоначальный плановый ремонт, вложение в техническое оснащение, модернизацию объекта. Обязательно учитывают налог с прибыли, дополнительные уплаты за владение недвижимостью. Объем расходов на содержание инвестору рекомендуют оценивать до покупки. Чем дороже содержание, тем ниже чистый доход, и тем дольше срок окупаемости.

Доходность с учетом роста стоимости недвижимости

Чтобы лучше понимать, сколько приносит коммерческая недвижимость, если она находится в собственности несколько лет, стоит учитывать рост ее стоимости. Чтобы рассчитать такой показатель, нужно знать чистую доходность, а также прибыль от продажи. Тогда искомый доход будет исчисляться по формуле:

Доходность с учетом роста стоимости недвижимости = Чистый доход + Прибыль с продажи

Рассчитывать показатель можно для любого периода, независимо от того, был объект в собственности инвестора год, пять лет или более. Даже если период владения недвижимостью сравнительно небольшой, ее стоимость все равно ежегодно растет, и ее можно вычислить. Чем дольше объект находится в собственности, тем выше будет прибыль с продажи.

Расчет срока окупаемости

Чтобы посчитать, за сколько лет окупится инвестиция в конкретный коммерческий объект, достаточно знать начальную стоимость недвижимости, а также расходы на ее содержание. На период, за который инвестор сможет компенсировать затраты, напрямую влияет показатель ежемесячного дохода от аренды. Чем он выше, и чем меньше затраты на обслуживание, тем быстрее можно окупить вложенные средства. Рассчитать срок окупаемости коммерческой недвижимости можно по следующей формуле:

Период окупаемости = (Стоимость объекта + Расходы на содержание) / Ежегодный доход

Исчисляют показатель в годах, удачной считается инвестиция, окупить которую можно менее чем за 12 лет. Этот показатель важен тем, кто еще не определился с объектом вложений. Разные коммерческие объекты дают перспективы разного уровня заработка. Все больше опытных инвесторов в качестве альтернативы торговым и складским помещениям выбирают вложения в жилые апартаменты.

Они представляют собой готовый арендный бизнес, требующий минимальных издержек по содержанию, гарантирующий стабильный доход. Никаких затрат на ремонт, оснащение, покупку техники – инвестиции в апартаменты идеально подходят как для инвесторов-новичков, так и для опытных владельцев арендного бизнеса.

Пример расчета окупаемости коммерческого помещения

Несколько наглядных примеров помогут лучше разобраться, как работает формула доходности недвижимости на практике. Все числовые значения взяты произвольно, при проведении расчетов используют индивидуальные показатели для конкретного объекта.

Простой пример – окупаемость офисного помещения площадью 100 кв. метров. Используем следующие вводные характеристики:

• арендная ставка – 1 440 000 руб. в год;
• расходы на содержание – 450 000 руб. в год;
• стоимость помещения – 12 000 000 руб.

В этом случае чистая прибыль составит 1 440 000 руб. – 450 000 руб. = 990 000 руб. Показатель окупаемости будет 12 000 000 / 990 000 = 12,12 лет соответственно.

Второй пример – окупаемость торгового помещения. Используем следующие начальные данные:

• доход с аренды – 12 000 000 руб. в год;
• расходы на содержание – 500 000 руб. в год;
• стоимость помещения – 100 000 000 руб.

Чистая прибыль, рассчитанная по вышеозначенной формуле, для этого случая составит 11 500 000 руб. в год. Тогда показатель окупаемости с учетом начальной стоимости будет 100 000 000 / 11 500 000 = 8,7 лет.

Аналогично можно оценить период окупаемости инвестиций в готовые апартаменты. Рассмотрим пример, когда инвестор не занимается управлением бизнеса самостоятельно, а доверил этот процесс управляющей компании. В этом случае расходы на содержание апартаментов у него отсутствуют, их компенсирует уплата ежемесячного взноса управляющей компании в размере 20% от прибыли. Начальные данные следующие:

• стоимость апартаментов – 5 000 000 руб.;
• доход с аренды – 750 000 руб. в год;
• расходы на уплату процентов УК – 150 000 руб. в год.

Чистая прибыль для инвестора в этом случае составит 600 000 руб. в год, а показатель окупаемости 5 000 000 / 600 000 = 8,3 года.

На примерах удобно проследить, что окупаемость коммерческой недвижимости при сдаче в аренду отличается высоким потенциалом. Один из лучших показателей демонстрирует владение готовыми апартаментами, которые приносят стабильный высокий доход и требуют минимальных издержек по содержанию.

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость

Практический опыт и несложные расчеты показывают, что рентабельность недвижимости коммерческого типа лучше, чем у квартиры. У нее выше годовой доход, меньше издержки по содержанию, период окупаемости меньше, чем у жилой недвижимости. Среди преимуществ инвестиций в объекты коммерческого типа стоит отметить:

1. Получение стабильного дохода от аренды;
2. Гарантированная прибыль от повышения стоимости со временем;
3. Большой выбор объектов разных ценовых категорий;
4. Возможность инвестировать в готовый арендный бизнес (апартаменты);
5. Разные варианты ведения бизнеса.

Многовариантность бизнес-стратегий также относится к числу неоспоримых преимуществ таких вложений. Приобретая в собственность апартаменты, можно сдавать их в аренду посуточно или на длительный срок, сохранить для последующей перепродажи. С жилыми объектами вариантов организации бизнеса меньше.

Риски и факторы, влияющие на окупаемость

Фактическая окупаемость недвижимости зависит от множества факторов. На нее влияет общее состояние экономики и рынка недвижимости, специфика локации, уровень спроса на аренду, который со временем может меняться. Среди основных рисков и факторов, оказывающих влияние на период окупаемости:

• исходное техническое состояние помещения;
• сложности с поиском арендатора, длительный простой;
• невыполнение обязательств арендаторами;
• рост конкуренции;
• неблагоприятное изменение экономической ситуации.

Финансовые и экономические риски при инвестировании в коммерческие объекты таковы, что арендная ставка может снизиться со временем, годовой доход упадет. Расходы на содержание, напротив, могут возрасти из-за удорожания услуг. Выбором опытных инвесторов становятся объекты, на которые подобные риски оказывают наименьшее влияние.

Сравнение с жилой недвижимостью

Зная, как рассчитать окупаемость недвижимости, показатели валового и чистого дохода, можно легко провести сравнение коммерческих и жилых помещений. Для последних в расчетах используют те же принципы и формулы. Опыт крупных инвесторов показывает, что инвестировать в нежилые помещения выгоднее. Доходность у них выше, риски меньше, чем у жилого фонда, окупаемость проходит быстрее.

Средний показатель доходности у коммерческих объектов составляет 9 – 11% годовых, у жилых всего 5 – 7% годовых. Окупаемость недвижимости нежилого фонда занимает 10 – 12 лет, у квартир от 15 до 20 лет. Покупка апартаментов, офисных помещений, торговых помещений более выгодна, поскольку дает больше возможностей для диверсификации портфеля.

Советы для инвесторов

Несколько рекомендаций помогут инвесторам выбрать правильные инструменты для вложения капитала, позволят оценить рентабельность аренды коммерческой недвижимости разных типов:

1. При выборе объекта уделяйте внимание его локации, состоянию (необходимость ремонта, переоборудования).
2. Оцените общие перспективы и привлекательность района, в котором находится недвижимость;
3. При расчете окупаемости обращайте внимание на расходы по содержанию;
4. Заранее определите цели инвестиций, стратегию ведения бизнеса;
5. Составьте портрет потенциального арендатора, сопоставьте его потребности с характеристиками недвижимости;
6. Оцените стоимость аренды, рассчитайте доход и период окупаемости.

Снизить риски можно, если отдать предпочтение коммерческим объектам, которые устойчивы к экономическим колебаниям, не требуют высоких затрат на содержание. Отличный пример – готовые апартаменты. Стабильный спрос, широкий ценовой диапазон, малые затраты на содержание – этот вариант объединяет все преимущества, которые ценят современные инвесторы.

Вывод

Простая формула окупаемости недвижимости – возможность для инвестора самостоятельно рассчитать выгоду покупки того или иного объекта. Если вкладывать средства грамотно, пользоваться универсальными инструментами для расчета, легко сравнивать разные типы недвижимости, оценивать перспективы дальнейшего использования.

Так можно не только уберечь капитал от инфляции, но и хорошо зарабатывать на ведении арендного бизнеса. Приведенные в обзоре формулы хорошо известны опытным инвесторам, а новичкам позволят быстро постичь азы инвестиций и сделать первые уверенные шаги к построению бизнеса.