Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

Доходность, рентабельность и срок окупаемости: в чем разница

Показатель доходности определяет, какую прибыль в процентах приносит объект относительно вложенных средств. Обычно берут конкретный период, как правило – год. Доходность отражает, насколько эффективно вложенные средства приносят прибыль.

Рентабельность показывает, насколько эффективно работают вложенные деньги. Ключевое отличие от доходности – рентабельность сравнивает прибыль с каким-то показателем, таким как затраты, выручка, объем инвестиций.

Срок окупаемости определяет, за сколько лет инвестиция полностью возвращается чистым доходом от объекта, по сути, это временной горизонт, когда инвестор «отобьет» свои деньги. Показатель напрямую зависит от стоимости объекта и прибыли, получаемой от аренды.

Какие данные нужны для расчета

Для расчетов нужны основные показатели:

1. Инвестиции. Это не только общая стоимость покупки. Учитываются стартовые расходы, такие как ремонт и адаптация под арендаторов, необходимость проведения перепланировки. Принимают во внимание комиссию агентств, налоги, юридическое сопровождение сделки.
2. Арендный поток. Важна не только сама ставка, но и основные показатели договора. Важен срок, индексация (если имеется привязка к инфляции).
3. Расходы. Из арендного дохода вычитают регулярные затраты. В перечень входят коммунальные платежи, налог на имущество, расходы на текущий ремонт и обслуживание.

Учитываются и дополнительные факторы, которые включают рыночную ситуацию. Тенденции спроса могут меняться, появляются важные изменения в законодательстве.

Формулы расчета

Чтобы оценить рентабельность коммерческой недвижимости, используют несколько универсальных формул. Они подходят для объектов любого типа:

• офисов;
• торговых помещений;
• складов;
• готовых апартаментов.

Основные показатели, которые нужно знать для проведения расчетов – цена объекта, которую уплатил инвестор при покупке, стоимость годовой аренды, расходы на содержание коммерческой недвижимости.

Валовая доходность

Особенность валового дохода заключается в том, что оценивают его без вычета возможных издержек. Показатель отражает отношение годового дохода от аренды к общей стоимости объекта недвижимости, которая выражается в процентах.

Следующая формула дает понимание, как посчитать доходность недвижимости без учета издержек:

Валовая доходность (%) = (Годовой арендный доход / Стоимость объекта) × 100

Годовой арендный доход – общий доход, который объект потенциально приносит в течение года сдачи в аренду.

Стоимость недвижимости – оценочная стоимость или реальная цена покупки объекта.

Чистая доходность

Параметр показывает, сколько реально владелец недвижимости зарабатывает на объекте после всех затрат. Оценка проводится по формуле:

Чистая доходность (%) = ((Арендный доход – Расходы) / Стоимость объекта) × 100

Какими будут расходы, зависит от специфики недвижимости. Это может быть первоначальный плановый ремонт, вложение в техническое оснащение, модернизацию объекта. Обязательно учитывают налог с прибыли, дополнительные уплаты за владение недвижимостью. Объем расходов на содержание инвестору рекомендуют оценивать до покупки. Чем дороже содержание, тем ниже чистый доход, и тем дольше срок окупаемости.

Срок окупаемости

Чтобы посчитать, за сколько лет окупится инвестиция в конкретный коммерческий объект, достаточно знать начальную стоимость недвижимости, а также расходы на ее содержание. На период, за который инвестор сможет компенсировать затраты, напрямую влияет показатель ежемесячного дохода от аренды. Чем он выше, и чем меньше затраты на обслуживание, тем быстрее можно окупить вложенные средства. Рассчитать срок окупаемости коммерческой недвижимости можно по следующей формуле:

Период окупаемости = (Стоимость объекта + Расходы на содержание) / Ежегодный доход

Исчисляют показатель в годах, удачной считается инвестиция, окупить которую можно менее чем за 12 лет. Этот показатель важен тем, кто еще не определился с объектом вложений. Разные коммерческие объекты дают перспективы разного уровня заработка. Все больше опытных инвесторов в качестве альтернативы торговым и складским помещениям выбирают вложения в жилые апартаменты.

Они представляют собой готовый арендный бизнес, требующий минимальных издержек по содержанию, гарантирующий стабильный доход. Никаких затрат на ремонт, оснащение, покупку техники – инвестиции в апартаменты идеально подходят как для инвесторов-новичков, так и для опытных владельцев арендного бизнеса.

Пример расчета для коммерческого помещения

Несколько наглядных примеров помогут лучше разобраться, как работает формула доходности недвижимости на практике. Все числовые значения взяты произвольно, при проведении расчетов используют индивидуальные показатели для конкретного объекта.

Простой пример – окупаемость офисного помещения площадью 100 кв. метров. Используем следующие вводные характеристики:

• арендная ставка – 1 440 000 руб. в год (120 тыс. в мес.);
• расходы на содержание – 450 000 руб. в год;
• стоимость помещения – 12 000 000 руб.

В этом случае валовая доходность составляет 1440000 рублей до вычета расходов. Разница между арендной ставкой и всеми расходами равна 1 440 000 руб. – 450 000 руб. = 990 000 руб. Показатель окупаемости будет 12 000 000 / 990 000 = 12,12 лет соответственно.

Также можно добавить вероятность вакантности и неплатежей. В этом случае минимальный процент вакантности составляет 5% в год, средний недосбор может составлять около 2% от потенциального дохода. В этом случае расчеты будут следующими:

Эффективный валовый доход = потенциальная аренда – вакантность – недосбор, что составляет: 1440000 руб. – 5% (72000 руб.) – 2% (28800 руб.) = 1339200 руб.

Пересчитывается чистый операционный доход: 1339200 – 450000 = 889200 руб.

Обновляется срок окупаемости: 12000000 руб./ 889200 руб. = около 13,47 лет.

Второй пример – окупаемость торгового помещения. Используем следующие начальные данные:

• доход с аренды – 12 000 000 руб. в год;
• расходы на содержание – 500 000 руб. в год;
• стоимость помещения – 100 000 000 руб.;
• комиссия управляющей компании – 20% от эффективного дохода.

Определяется эффективный доход, который представляет доход за вычетом расходов на содержание помещением. В этом случае получается:

12000000 – 50000 = 11500000 руб. в год.

Комиссия управляющей компании составляет: 11500000 х 20% = 2300000 руб. в год.

Появляется чистый поток = 11500000 – 2300000 = 9200000 руб. ежегодно.

Аналогично можно оценить период окупаемости инвестиций в готовые апартаменты. Рассмотрим пример, когда инвестор не занимается управлением бизнеса самостоятельно, а доверил этот процесс управляющей компании. В этом случае расходы на содержание апартаментов у него отсутствуют, их компенсирует уплата ежемесячного взноса управляющей компании в размере 20% от прибыли. Начальные данные следующие:

• стоимость апартаментов – 5 000 000 руб.;
• доход с аренды – 750 000 руб. в год;
• расходы на уплату процентов УК – 150 000 руб. в год.

Чистый операционный доход для инвестора в этом случае составит 600 000 руб. в год, а показатель окупаемости 5 000 000 / 600 000 = 8,3 года.

На примерах удобно проследить, что окупаемость коммерческой недвижимости при сдаче в аренду отличается высоким потенциалом. Один из лучших показателей демонстрирует владение готовыми апартаментами, которые приносят стабильный высокий доход и требуют минимальных издержек по содержанию.

Базовый сценарий

Так, для базового сценария дано:

• площадь – 100 кв. м.;
• арендная ставка – 500 руб. за кв. м. в месяц;
• операционные расходы – 100 руб. за кв. м. в месяц;
• прочие расходы и доходы отсутствуют.

В этом случае доход от аренды составляет:

100 кв. м. х 500 руб. за кв. м. в мес. = 50000 руб. в мес.

Операционные расходы определяются как:

100 кв. м. х 100 руб. за кв. м. в мес. = 10000 руб. в мес.

Чистый операционный доход равен:

50000 – 10000 = 40000 руб. в мес.

Стресс-сценарий с простоем и снижением ставки аренды

При стресс-сценарии можно предусмотреть снижение арендной ставки и период простоя:

• площадь – 100 кв. м.;
• простой – 3 месяца;
• новая ставка аренды после простоя – 400 руб. за кв. м. в мес.;
• операционные расходы – 100 руб. за кв. м. в мес.

После периода простоя в течение 3 месяцев:

100 кв. м. х 400 руб. за кв. м. в мес. = 40000 руб. в мес.

Операционные расходы:

100 кв. м. х 100 руб. за кв. м. в мес. = 10000 руб. в мес.

Чистый операционный доход после простоя:

40000-10000 = 30000 руб. в. мес.

В результате за время простоя чистый операционный доход отсутствует, а после его завершения составляет 30000 рублей. За данный период не только уходят доходы, но и появляется отрицательный баланс, так как нужно оплачивать коммунальные платежи и дополнительные расходы.

Что влияет на окупаемость объекта

Важно построить матрицу окупаемости, которая включает несколько факторов:

Окупаемость не является константой. Она напрямую зависит от сочетания множества факторов, таких как необходимость проведения ремонта, показатели работы арендаторов.

Когда нужны NPV и IRR

NPV – чистая приведенная стоимость. Параметр показывает, сколько денег требуется внести дополнительно с учетом инфляции и существующих рисков. Показатель становится важным, если нужно оценить абсолютную прибыльность, сравнить предложение с альтернативными вариантами. Также показатель необходим, когда привлекаются партнеры или привлекаются заемные средства.

IRR – внутренняя норма доходности. Показатель помогает сравнить доходность с другими инвестиционными возможностями – банковскими вкладами, облигациями, другими вариантами инвестиций. Оценивается запас прочности всего проекта.

Оба показателя часто используют вместе. NPV дает представление об абсолютной мере создаваемой стоимости. При этом IRR показывает относительную меру доходности.

Что проверить перед покупкой

Несколько рекомендаций помогут инвесторам выбрать правильные инструменты для вложения капитала, позволят оценить рентабельность аренды коммерческой недвижимости разных типов:

1. При выборе объекта уделяйте внимание его локации, состоянию (необходимость ремонта, переоборудования).
2. Оцените общие перспективы и привлекательность района, в котором находится недвижимость;
3. При расчете окупаемости обращайте внимание на расходы по содержанию;
4. Заранее определите цели инвестиций, стратегию ведения бизнеса;
5. Составьте портрет потенциального арендатора, сопоставьте его потребности с характеристиками недвижимости;
6. Оцените стоимость аренды, рассчитайте доход и период окупаемости.

Снизить риски можно, если отдать предпочтение коммерческим объектам, которые устойчивы к экономическим колебаниям, не требуют высоких затрат на содержание. Отличный пример – готовые апартаменты. Стабильный спрос, широкий ценовой диапазон, малые затраты на содержание – этот вариант объединяет все преимущества, которые ценят современные инвесторы.

Выводы

Чтобы оценить объект коммерческой недвижимости лучшим образом, у продавца нужно запросить договор аренды, выписку или сводку по фактическим платежам. Важна история загрузки, которая показывает типичные периоды простоев. Необходимо запросить данные по налогам – справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество, документы для подтверждения налогового режима продавца.

Дополнительно у управляющей компании запрашивают:

• OPEX (операционные расходы). Предоставляется детальная расшифровка коммунальных платежей, услуг подрядчика по уборке и мелкому ремонту, обслуживанию инженерных систем, расходов на поиск арендатора и маркетинг.
• CAPEX (капитальные расходы). Включает данные о запланированных и недавних крупных вложениях. Учитывается модернизация оборудования, капитальный ремонт, замена инженерных систем, серьезная реконструкция. Важно уточнить масштаб сумм и сроки реализации ремонтных работ.
• Отчетность. Понадобятся регулярные отчеты управляющей компании за последние годы. Это поможет понять, как выполнялись планы по загрузке, имелись ли отклонения.
• Договоры с подрядчиками и ресурсными организациями. Так оценивается прозрачность расходов, наличие скрытых комиссий.