Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Что такое коммерческая недвижимость?

Понятие объединяет десятки видов помещений, которые используют не только для ведения коммерческой деятельности, но и для проживания. На рынке недвижимости появились объекты нового формата – апартаменты и комнаты в апарт-комплексах, которые нельзя отнести к жилой недвижимости. В зависимости от назначения выделяют следующие объекты:

• торговые;
• складские;
• офисные;
• апартаменты и коливинг.

Торговую недвижимость используют для аренды магазины и торговые центры. Она может различаться по площади, уровню оснащения и стоимости, сегмент широкий и позволяет делать выгодные приобретения инвесторам разного уровня. Многообразие складских помещений тоже включает несколько категорий, имеющих различия по вместимости и оснащению. Используют такие объекты в логистической сфере, в складах нуждаются не только торговые объекты, но и промышленные центры. 

Востребованными на рынке остаются офисные помещения, которые в зависимости от качества оборудования разделяют на категории А, В, С и D. Отдельно стоит отметить апартаменты и комнаты в коливинге, их тоже причисляют к коммерческой недвижимости. Используют их как вариант для краткосрочного и долгосрочного проживания, хотя недвижимость располагается в зданиях, не относящихся к жилому фонду. Недвижимость любого типа служит главным инструментом для основания и ведения арендного бизнеса.

Как выбрать объект?

Говоря о том, как сдавать коммерческую недвижимость, стоит отметить важность правильного выбора объекта. В каждом из вышеозначенных направлений есть подходящие варианты, на начальном этапе инвестору стоит определиться с объемом доступных финансов. Когда направление и ценовой коридор определены, начинают выбор подходящих объектов. 

Важно, чтобы купленная недвижимость была привлекательной для арендаторов. Учитывают не только специфику и оснащение объекта, но и локацию, она должна быть привлекательной для потенциальных клиентов. У каждой категории коммерческих объектов свои характеристики качества, для торговых и офисных помещений преимуществом считается расположение в перспективных районах. 

Складские помещения должны находиться вблизи торговых или промышленных центров, рядом с магистралями. Для апартаментов важно близкое расположение к городской инфраструктуре, транспортным магистралям. Если объект удовлетворяет всем требованиям, можно совершать покупку и приступать к запуску бизнеса.

Особенности налогообложения

Планируя, как правильно сдавать коммерческую недвижимость, стоит определить порядок уплаты налогов. Получать прибыль от арендного бизнеса может любой резидент РФ: физическое или юридическое лицо, индивидуальный предприниматель. Порядок начисления и уплаты налогового сбора зависит от статуса резидента, а также специфики объекта. 

Для физических лиц требуется своевременная уплата НДФЛ (13%), а юридическим лицам помимо налога на доход физических лиц следует уплачивать НДС (20%).  Индивидуальные предприниматели уплачивают ЕНВД, размер которого рассчитывается в зависимости от типа объекта учета. 

Помимо налога на прибыль арендодатель обязан ежегодно оплачивать налог на имущество, рассчитывают его в соответствии с кадастровой стоимостью объекта. Чтобы правильно определить систему налогообложения, следует  до начала запуска бизнеса обратиться в ФНС, сотрудники помогут подобрать подходящий формат деятельности и рассчитают налоговую ставку. Не всегда ведение бизнеса в статусе физлица бывает выгодным, иногда для уменьшения ставки по налоговым платежам выгоднее оформить ИП.

Поиск арендаторов

Цель каждого арендодателя – обеспечить объекту полную «загрузку», заключить выгодный договор долгосрочной аренды. Такая задача стоит перед владельцами торговых и бизнес-центров, а также перед теми, кто использует для получения прибыли бюджетные апартаменты. Большинство предпринимателей осуществляет поиск клиентов самостоятельно, использовать для этого можно разные инструменты:

• интернет-площадки;
• сайты с объявлениями;
• услуги управляющей компании;
• личный интернет-ресурс и страницы в соцсетях.

Принимая решение, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду правильно, многие отказываются от услуг сторонних компаний, желая сэкономить. Заключать с арендодателем договор все равно следует при участии юриста, который поможет учесть все тонкости сделки и выгоды для обеих сторон. Важно правильно определить стоимость аренды, на формирование которой напрямую влияет локация объекта, качество его оснащения. Сотрудничать следует только с надежными арендаторами, во время переговоров стоит поинтересоваться историей предыдущих сделок.

Как добиться долгосрочной аренды

Заключить договор долгосрочной аренды – половина успешного дела. Важно удержать арендатора, для этого владельцу недвижимости стоит внимательнее относиться к его потребностям. Стоит быть готовым к тому, что определенная сумма от дохода будет уходить на содержание объекта: техническое обслуживание, ремонт, закупку нового оборудования. 

Удержать клиента поможет и справедливая цена, назначать которую следует, ориентируясь на условия конкурентов. Руководствоваться такими правилами необходимо владельцам любых коммерческих объектов, даже небольшие по площади апартаменты нуждаются в регулярном обслуживании.

Рекомендации по формированию цены

В вопросе о том, как сдать в аренду коммерческую недвижимость, важнейшим этапом является формирование цены. На стоимость аренды влияет множество факторов, на начальном этапе запуска бизнеса важно правильно определить ставку. Если она будет слишком низкой, собственник рискует потерять прибыль, а высокая стоимость отпугнет потенциальных клиентов. 

Основным фактором ценообразования эксперты называют локацию, чем она выгоднее, тем выше стоимость аренды. При расчете учитывают стоит класс здания, в котором располагается помещение, особенности ремонта и технического оборудования, наличие благоприятного (или неблагоприятного) соседства. 

Чтобы правильно определить ставку, стоит ориентироваться на расценки ближайших соседей. Мало выбрать правильную цену, важно следить, чтобы объект соответствовал запрашиваемому финансированию. Сохранить цену, а также повышать ее в соответствии с ростом инфляции позволит регулярное и грамотное обслуживание помещения.

Контроль изменений на рынке

Зная о том, как сдать коммерческую недвижимость физическому лицу или компании, не все уделяют внимание такому важному аспекту как контроль состояния рынка. Владелец коммерческой недвижимости должен быть готов к динамике, которая в любое время остается неотъемлемой составляющей функционирования рынка недвижимости. 

Стоимость аренды может расти, но следует быть готовым и к кризисным периодам, когда придется понизить ставку для привлечения и удержания клиентов. Факторов, которые могут спровоцировать падение цен, много, ярким примером остается случай с пандемией. В кризисный период арендаторы не могут платить стандартную цену, чтобы удержать клиентов и получать стабильную прибыль, владельцу недвижимости стоит идти на уступки.

Резюме

Ведение арендного бизнеса и получение пассивной прибыли сегодня доступно физическим и юридическим лицам. Правильная организация собственного дела, своевременная уплата налогов, грамотное определение стоимости аренды и внимательный выбор клиентов – обязательные условия для тех, кто хочет получать прибыль от аренды коммерческой недвижимости. 

Многообразие объектов, отличающихся по стоимости и назначению, позволяет успешно вести дело инвесторам с разным уровнем стартового капитала. Даже опытным инвесторам стоит внимательно следить за динамикой рынка, приспосабливаться к его изменениям и учитывать потребности клиентов, которые тоже динамичны.