Покупка и продажа коммерческой недвижимости: пошаговое руководство

Продать коммерческий объект можно, соблюдая следующую последовательность:

1. разместить объявление о продаже;
2. перед тем как как продать нежилое помещение, придется проводить много переговоров, по статистике сделку совершает каждый десятый покупатель;
3. заключить предварительный договор;
4. собрать необходимые документы, дождаться их проверки покупателем;
5. передать документы нотариусу или в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку;
6. дождаться появления отметки в Росреестре;
7. получить выписку из ЕГРН.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческой недвижимостью называются земельные участки и нежилые здания, предназначенные для ведения коммерческой деятельности, получения капитала от аренды, торговли, производства, хранения или реализации товаров или оказания услуг.

Способы продажи и покупки

Как продать коммерческую недвижимость, решает ее собственник. Существует несколько способов:

• продажа своими силами;
• заказ услуг риэлтора;
• обращение в риэлторское агентство.

Самостоятельная сделка

В этом случае оценку стоимости недвижимости проводит сам продавец. Он размещает объявления, проводит показы, собирает документы, договаривается с покупателем. В этой схеме нет посредников, что позволяет получить большую выгоду от продажи, так как не потребуется платить за услуги риелтора. При необходимости можно нанять юриста для составления договора отдельно.

Через риэлтора

Собственник приглашает специалиста, который занимается всем необходимым для реализации строения. К плюсам такого подхода можно отнести отсутствие необходимости самостоятельно заниматься продажей. Профессионал задействует свои ресурсы для более быстрой реализации объекта.

Через агентство недвижимости

Обращение в агентство — один из популярных вариантов. Собственник обращается в специализированную компанию, предоставляющую комплексные услуги, обеспечивающую продажу, сопровождение сделки на высоком профессиональном уровне. Агентство имеет большие базы, может организовать рекламу, фото- и видеосъемку, провести кампанию по продвижению вашего объекта.

Подготовка к продаже

Продать нежилое помещение будет проще, если провести грамотную предпродажную подготовку. За счет этого ваш объект не только будет смотреться привлекательнее, но и поднимется в цене. Вы можете проводить подготовку самостоятельно или поручить ее профессионалу. Риэлтор быстро заметит недостатки помещения, расскажет, на чем лучше акцентировать внимание, а какие моменты обходить, чтобы выставить ваш лот в максимально выгодном свете.

Оценка и формирование цены

Перед продажей обязательно нужно провести оценку: она не только поможет решить, сколько просить за лот, но и даст понимание того, сколько он действительно стоит на данный момент. Цена может быть рыночной, кадастровой, инвестиционной и ликвидационной. Провести оценку можно как самостоятельно, так и при помощи профессионалов, которые изучат все возможные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и озвучат ее реальную цену.

Ремонт и презентация помещения

Ремонт должен приводиться с учетом проектной документации, соблюдения норм и учета специфики объекта, он должен раскрывать потенциал бизнеса. Презентация помещения нужна для того, чтобы продемонстрировать его положительные качества, привлечь внимание потенциальных покупателей.

Рекламное продвижение объекта

Это достаточно большой пласт работы, без которое реализация станет невозможной. Вам придется развешивать объявления на разных сайтах, специализирующихся на продаже недвижимости, возможно, будет иметь смысл разместить где-то бумажные объявления, запустить контекстную рекламу, создать собственный сайт, на котором вы займетесь продвижением объекта. Все эти задачи можно поручить риэлторам. Вы сможете не только сэкономить время, но и деньги, не заказывая рекламу, которая не будет работать.

Какие документы нужны

Мы рассмотрим, какие документы требуются продавцу и покупателю для совершения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости. На самом деле ее переоформление не такое сложное, как может показаться.

Для продавца

Если продавцом является физическое лицо, потребуются следующие документы:

• паспорт РФ;
• выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенное согласие супругов;
• правоустанавливающие документы на собственность (наследство, акт приватизации, договор купли-продажи и т.д.);
• технический и кадастровый паспорта;
• справка об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам.

Если продавцом является юридическое лицо, понадобятся:

• учредительные документы, ИНН, ОГРН;
• бумаги, подтверждающие право сотрудника компании или собственника заключать подобного рода сделки;
• протокол одобрения сделки при наличии совета директоров или другого органа управления ООО;
• при нескольких собственниках требуется согласие всех;
• выписка из ЕГРН;
• акт оценки;
• кадастровый и технический паспорт;
• документы на недвижимость.

Для покупателя

От покупателя потребуется только паспорт, договор на ипотеку и выписка из банка, если недвижимость покупается при его участии. Если покупатель состоит в браке, то нужно нотариально заверенное согласие супруга. При покупке через представителя потребуется оформленная у нотариуса доверенность.

Как проходит сделка купли-продажи

Сама сделка по приобретению — достаточно сложный процесс, требующий не только внимательной проверки документов и самого объекта, но и юридических манипуляций. В некоторых случаях не избежать уплаты налогов. Мы рассмотрим более подробно возможные шаги и действия.

Этап переговоров

Переговоры играют важную роль при продаже коммерческой недвижимости. Ваша задача — не просто уговорить покупателя приобрести дорогостоящий объект, но и в красках рассказать ему, какая от этого выгода, есть ли у него перспективы, какая окупаемость у предприятия, которое вы продаете. Расскажите о всех плюсах и минусах, раскройте недвижимость с лучшей стороны. Переговоры подразумевают и торги: вы можете немного уменьшить стоимость и предложить покупателю скидку.

Заключение договора

Перед тем как продавать коммерческую недвижимость, вам потребуется заключить с покупателем договор, после подписания которого право собственности переходит к покупателю, а деньги за объект — продавцу. Далее потребуется регистрация возникшего права собственности. Существуют стандартные бланки, однако мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу для того, чтобы он составил вам грамотный договор купли-продажи.

Регистрация права собственности

После того как ДКП будет подписан и сторонами будут собраны все необходимые документы, возникнет необходимость регистрации права собственности. Для этого вы можете воспользоваться любым удобным для вас способом, например передать документы в МФЦ. Сотрудники сами их проверят, затем отправят в нужные организации. Получить готовое можно будет здесь же, спустя 12 рабочих дней. Иногда эта сумма может отличаться.

Налоги и бухгалтерский учет

Для юрлиц

Налог с продажи коммерческой недвижимости для юридических лиц не отменяется вне зависимости от того, сколько лет они владеют объектом. Его размер зависит от типа налогообложения. Так, при упрощенке по схеме «Доходы» придется уплатить 6% от цены имущества, при варианте «Доходы минус расходы» — 15% от суммы, полученной при вычете трат на покупку из цены продаваемого объекта. А если юрлицо работает на ОСНО, ему придется уплатить НДС 20% от цены недвижимости.

Бухучет должен отражать доходы и расходы от реализации недвижимости. Потребуется отразить списание объекта с бухгалтерского учета, начисление НДС, доход, если стоимость сделки выше балансовой стоимости и покупки и суммы, потраченной на оформление.

Для физлиц

Налог с продажи нежилого помещения платить не нужно, если вы владеете им более 5 лет. При меньшем сроке ставка будет такой:

13% — если вырученная сумма не превышает 2,4 миллиона рублей;

15% — если объект стоил дороже.

Для ИП

Налог для ИП зависит от того какая система налогообложения выбрана. Например, при ОСНО нужно будет оплатить НДФЛ по ставке 13-15% и НДС 20%.

Какой налог при продаже коммерческой недвижимости, также можно узнать, опираясь на выбранную предпринимателем схему налогообложения.

Как сэкономить и избежать переплат

Продать коммерческую недвижимость без налогов может только физическое лицо в случае владения объектом более 5 лет. Всем остальным видам собственников все равно придется платить налог. Единственным исключением может стать случай, когда сделка не принесла прибыли, и недвижимость была продана дешевле, чем приобреталась. Обратите внимание, что закон не позволяет продавать объект, если его цена ниже 70% от кадастровой стоимости.

Возможные подводные камни и ошибки

Продавцы и покупатели могут столкнуться со следующими проблемами:

• неправильная подготовка документов или их отсутствие;
• завышенная цена, скрытые дефекты;
• отсутствие юридического сопровождения;
• неправильное заполнение документов;
• плохое состояние объекта;
• отсутствие рекламы.

Именно поэтому стоит доверить продажу профессионалам.

Юридические риски

К распространенным юридическим рискам относят:

• у продавца отсутствует право собственности на объект или право на его продажу;
• отсутствие одобрения крупной сделки;
• недееспособный собственник;
• обременения;
• несанкционированное переустройство;
• есть аресты, залоги, задолженности;
• нарушение норм градостроительной документации;
• отсутствие необходимого вида разрешенного использования;
• ошибки и непонятные строчки в договоре;
• продажа другого объекта под видом предлагаемого;
• наличие скрытых дефектов, известных продавцу.

Финансовые риски

При покупке или продаже недвижимости могут возникать и финансовые риски, например:

• налоговые;
• подписание договора с лицом, не имеющим на это права;
• процедура банкротства у продавца;
• связанные с мошенниками;
• связанные с отсутствием покупателей.

Для того чтобы максимально подстраховаться, нужно не только внимательно изучать юридическую и физическую сторону вопроса, но и вкладываться в наиболее выгодные для перепродажи рентабельные объекты, такие как апартаменты или уже работающие объекты коммерческой недвижимости.

Ошибки при самостоятельной продаже

Чаще всего при самостоятельной продаже собственник допускает следующие ошибки:

• неумение продвигать товар, отсутствие рекламы;
• ошибки в документах;
• неумение правильно презентовать лот.

Советы экспертов по успешной сделке

Чтобы успешно совершить сделку, важно внимательно отнестись к ее юридической части. Если вы не хотите привлекать к продаже риэлтора, обязательно наймите юриста или воспользуйтесь услугами нотариуса для проверки документов и недвижимости.