Как проверить продавца или покупателя недвижимости перед сделкой: руководство по безопасности сделки

Почему важна проверка продавца или покупателя?

Перед заключением сделки необходимо проверить обоих участников – продавца и покупателя. Это позволяет сделать реализацию объекта «прозрачной», отследить порядок соблюдения действующих законов. Собственника (продавца) контролируют на права собственности, законность владения имуществом, дееспособность и другие важные критерии. Покупателя проверяют на право обладания средствами, за которые выкупают объект, на отсутствие юридических, правовых, финансовых обременений.

Такая организация позволяет минимизировать риски, связанные со сделками: подделка документов, схемы мошенничества, неправомерная реализация недвижимости, арест недвижимости, покупка объекта с долговыми обременениями.

Проверка документов продавца или покупателя

Юридической основой, на которой базируется заключение сделки, являются документы, которыми располагают продавец и покупатель. Обязательному контролю подлежат:

• паспорта контрагентов;
• документация, подтверждающая право собственности на объект;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт реализуемой недвижимости;
• квитанции и справки, подтверждающие отсутствие долговых обременений по недвижимости;
• выписка с банковского счета, подтверждающая платежеспособность покупателя.

Если сделку проводят третьи лица (например, юрист и доверенное лицо), к вышеобозначенному пакету документов прилагают доверенность с указанным сроком действия. Порядок подготовки и перечень документов зависит от особенностей сделки, вида недвижимости.

Паспорт и удостоверение личности

Начинается проверка продавца недвижимости перед покупкой с осмотра его паспорта, удостоверение личности контролируют и у покупателя. Проверяют состояние документа, его актуальность. Сверяют паспортные данные с указанными в договоре. При оценке паспортов внимание обращают на наличие исправлений, если они есть, может потребоваться дополнительный контроль.

Доказательства права собственности на объект

Не менее важный этап – оценка документа, который подтверждает право собственности на недвижимость. Чаще всего рассматривают договор купли-продажи, если объект был унаследован, требуется свидетельство о праве на наследство.

В качестве альтернативных подтверждений выступают договор долевого участия (если объект принадлежит собственнику не полностью), договор приватизации. Отслеживают дату заключения сделки (вступления в наследство, приватизации), проверяют реквизиты владельца на соответствие паспортным данным. К вышеобозначенным документам обязательно прилагают выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Независимо от того, продают ли объект в новостройке, вторичное жилье или коммерческое помещение, сделку невозможно провести без выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Рассказывая о том, как проверить квартиру, об этом документе упоминают в первую очередь. В нем содержится следующая информация:

• основные характеристики: тип недвижимости, площадь, назначение, адрес;
• кадастровый номер и стоимость;
• полные сведения собственника;
• основания владения объектом;
• возможные обременения.

Если квартира или помещение находится под арестом, на нем числятся долговые обязательства, залог, действует договор длительной аренды, это обязательно будет отражено в выписке. Получить документ можно в одном из отделений МФЦ или заказать на портале «Госуслуги».

Наличие доверенности

Если от лица собственника выступает юрист, в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ он должен располагать доверенностью. Ее оформляют у нотариуса, присваивают документу период действия. В доверенности указывают данные владельца объекта и его доверенного лица (ФИО, паспортные данные), обозначают список полномочий, которыми наделяют доверенное лицо.

Право подписывать документы от лица собственника, передавать право собственности, устанавливать и корректировать цену, принимать денежные средства по сделке, заниматься оформлением документов – несколько примеров полномочий.

Юридическая проверка объекта недвижимости

Отдельно стоит рассказать о том, как нужно проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, отследить ее историю, узнать информацию о возможных обременениях. Самостоятельно учесть все нюансы сложно, проводить проверку лучше в сопровождении юриста.

Чтобы минимизировать риски, вкладывать капитал рекомендуют в заведомо «чистые» объекты недвижимости. Это могут быть готовые апартаменты в официально зарегистрированных апарт-комплексах или коммерческая недвижимость, готовая к использованию. Их покупка наделена преимуществами безопасной сделки, исключает риски мошенничества, проверка «чистых» объектов простая и быстрая.

Проверка обременений на недвижимость

Задолженность уплаты по счетам, предполагающим содержание квартиры или коммерческого помещения – не единственное обременение, с которым можно столкнуться при заключении сделки. Обременения могут быть связаны с судебными решениями, договорными отношениями, иными финансовыми обязательствами.

Покупателю важно проверить, не находится ли недвижимость в ипотеке, не наложен ли на нее арест. В качестве обременения может выступать договор ренты. Проверить такие данные можно, сформировав выписку из ЕГРН и ознакомившись с данными, представленными на сайте Росреестра.

История объекта

Зная о том, как проверить историю квартиры перед покупкой самостоятельно, можно отследить историю владельцев. Это можно сделать, запросив выписку из ЕГРН, в некоторых случаях требуется привлечение документов из архивов БТИ, судебных баз данных. Обращаться в БТИ следует, если на объекте была перепланировка, за время нахождения в собственности появилась пристройка. Контролю подлежат наследственные, судебные дела, если они актуальны для объекта.

Наличие долгов и коммунальных платежей

Чтобы оценить такие риски, покупателю нужно запрашивать у продавца справки, подтверждающие отсутствие задолженности за 12 месяцев. Это можно сделать в управляющей компании, дополнительно стоит проверить, не содержатся ли сведения о продавце в базе судебных приставов. Сведения о долговых обременениях содержатся в выписке из ЕГРН.

Согласие супругов и других владельцев на сделку

Если объект сделки был приобретен текущим собственником в браке, на его продажу требуется согласие супруга. Исключение делают в случае, когда есть брачный договор, аннулирующий право собственности. Согласие подтверждает соглашение супруга, заверенное у нотариуса, или брачный договор с указанием того, что недвижимость не подлежит делению в случае развода.

Проверка финансового положения продавца или покупателя

Стандартная проверка покупателя квартиры перед сделкой заключается в оценке его финансового положения, такой контроль важен и для продавца. Критерии, по которым оценивают контрагентов, сходны: наличие долговых обременений, статус банкрота, текущие судебные разбирательства, которые могут повлечь взыскание денежных средств.

Для продавца и покупателя актуальна проверка на наличие судимостей в прошлом, по возможности следует оценить психическое здоровье. Такие советы помогают исключить большинство распространенных рисков.

Долги и банкротство

Для оценки финансового положения достаточно сделать официальный запрос на кредитную историю. В документе будет отражено, какие текущие кредиты есть у контрагента, есть ли непогашенные банковские займы, просроченные платежи. Опасаться стоит, если продажу квартиры или коммерческого помещения осуществляет человек, у которого есть крупные текущие долги.

Уточнить наличие статуса банкрота можно, выполнив поиск в реестре банкротов. Помимо ФИО в поиске следует вводить дополнительные данные, например ИНН, это позволит избежать ошибочной проверки при наличии у человека однофамильцев. Завершить контроль можно, отследив статус продавца в базе данных судебных приставов.

Судебные разбирательства

Важно знать и о том, как проверить продавца квартиры и потенциального покупателя на судимость. Поможет в этом следующая инструкция:

1. Необходимо знать основные персональные данные контрагента (ФИО, адрес регистрации, дату рождения).
2. Для контроля участия человека в судебных делах можно посетить один из официальных сайтов судов общей юрисдикции.
3. На сайте доступен онлайн запрос сведений по персональным данным.
4. Можно обратиться с запросом в отделение районного суда или вышестоящие контролирующие органы.

Значение имеет не только факт участия контрагента в судебных разбирательствах, но и его статус.

Проверка на наличие криминального прошлого

Открытой базы данных, позволяющей отследить факт криминального прошлого контрагента, не существует. На сайте или в отделении суда можно получить сведения только о текущих разбирательствах, в которых фигурирует человек. Чтобы обезопасить себя от сделок с людьми, у которых в прошлом были проблемы с законом, достаточно придерживаться вышеозначенных рекомендаций.

Необходимо знать о том, как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, какие сведения можно получить без участия текущего собственника недвижимости. Если речь идет о сделке с жилой недвижимостью, проверять необходимо не только собственника, но и всех прописанных в квартире или доме людей.

Странности в поведении продавца или покупателя

Обязательно стоит обращать внимание на подозрительное поведение контрагента. В отношении собственника подозрительным должно показаться неохотное ведение диалога. Если он не отвечает на вопросы, увиливает от прямых ответов, не воспринимает речь оппонента, не идет на встречу, такое поведение стоит расценивать как странное.

Необычное поведение покупателя обычно связывают с необоснованными просьбами перенести сделку. Если покупатель отказывается проводить оплату через банк, не предоставляет документы, обязательные для сделки, это может свидетельствовать о нечестности.

Преимущества инвестиций в готовые апартаменты и коммерческие помещения

Для сохранения капитала, ведения арендного бизнеса, получения пассивного дохода многие покупают готовые апартаменты и помещения для коммерческих целей. Такие объекты представляют собой готовый арендный бизнес, использовать их владелец может по собственному усмотрению. Он может сдавать недвижимость в аренду и получать доход, а также запланировать перепродажу в будущем по более высокой цене.

Высокий спрос, широкий спектр цен, быстрая окупаемость – главные преимущества таких инвестиций. Выбирая готовые апартаменты, не нужно думать о том, как проверить объект недвижимости перед покупкой, чистота и прозрачность сделки в таких случаях гарантирована.

Когда и почему стоит доверить проверку специалистам?

Многие этапы проверки можно выполнить самостоятельно, делая запросы в официальные органы через сайты или отделения соответствующих структур. Более эффективной и быстрой проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой будет с сопровождением юриста. Его профессиональный контроль важен в следующих случаях:

• если в процессе сделки был выявлен факт скрытых собственников;
• есть факт незаконной перепланировки;
• необходимо проверить личность собственника;
• хочется минимизировать любые риски по сделке.

Дополнительную проверку могут провести юристы, риэлторы, в некоторых случаях необходимо привлечение нотариуса.

Подборка сервисов для безопасных сделок с недвижимостью

Чтобы снизить риски по операциям на рынке недвижимости, можно воспользоваться одним из тематических сервисов. На них проверка объекта недвижимости перед покупкой проводится автоматически. Среди популярных площадок Контур.Недвижимость, тематический раздел по недвижимости на сайте Росреестра, сайты Домклик, Циан и Домпроф. Даже при работе с такими площадками не стоит отказываться от помощи юристов.

Итоги: как защититься от мошенников при сделке с недвижимостью

Эта статья подробно рассказывает о том, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, обезопасить себя от возможных рисков и мошенничества. Контроль документов, юридического и финансового статуса собственника, проверка судебной и кредитной истории – обязательные мероприятия перед сделкой. Если самостоятельно учесть все тонкости сложно, поможет опытный риэлтор или юрист по операциям с недвижимостью.