Оценка недвижимости: методы, подходы и этапы

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — определение стоимости недвижимого имущества в текущий период времени. Оценочный процесс требует анализа всех значимых характеристик и особенностей квартиры, дома либо нежилого помещения — от размеров и расположения объекта до его востребованности на рынке при текущей экономической ситуации.

Реальную цену недвижимости определяет эксперт по оценке или оценщик — специалист, знающий федеральные стандарты оценки (ФСО) и владеющий актуальными методами и способами работы. Помимо профессиональных навыков от эксперта также требуются объективность и независимость при изучении и анализе объектов.

Какие объекты подлежат оценке?

Специалисты оценивают недвижимое имущество всех категорий, в том числе:

• жилую недвижимость — квартиры, коттеджи, частные дома;
• апартаменты;
• коммерческую недвижимость – офисы, производственные помещения, склады, площади под магазины, рестораны, гостиницы;
• земельные участки — свободные и с недостроенными объектами.

Определение цены любого объекта из списка может проводить только аккредитованный эксперт с членством в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), квалификационным аттестатом и застрахованной ответственностью.

Зачем проводят оценку квартиры или дома?

Оценка стоимости объекта недвижимости требуется в следующих ситуациях:

• Купля-продажа недвижимого имущества. Уточнение финансовых условий перед сделкой помогает определить реальную стоимость объекта, избежать переплаты, попытки занизить выплату, мошенничества.
• Оформление кредита или ипотеки. Отчет об оценке от эксперта — обязательный документ. Банки требуют его для принятия решения о выдаче займа.
• Судебные споры. Профессиональное определение цены жилого и нежилого имущества необходима при рассмотрении дел о его наследовании в равных долях, разделе или продаже по завышенной стоимости либо на незаконных основаниях.
• Передача недвижимости под залог. Банк использует отчеты экспертов для расчета времени и сумм выплаты долга, включая тело и проценты.
• Инвестиции. Благодаря профессиональной независимой оценке инвесторы могут определить, стоит ли вкладывать деньги в объект, принесет ли он прибыль в краткосрочной либо долгосрочной перспективе.

Время анализа помещения либо здания также зависит от назначения отчета. Чем больше вопросов к характеристикам недвижимости и особенностям владения, тем больше факторов анализируют оценщики.

Виды стоимости недвижимости

Специалисты выбирают способ уточнения ценности объекта в зависимости от цели анализа. Существует четыре вида оценки недвижимости:

• Рыночная. Эксперты определяют ее как цену, за которую можно выгодно продать недвижимость в регионе собственника. Наиболее распространенный показатель для профессиональных риэлторов и владельцев жилья либо нежилых помещений, выставляющих их на продажу. Для оценки рыночной стоимости, как правило, используют сравнительный метод —подбирают аналогичные объекты из списка предложений и анализируют их по нужным показателям.
• Ликвидационная. Этот вид определяют для недвижимого имущества, которое необходимо реализовать быстро. В этом случае специалисты отталкиваются от сжатых сроков экспозиции (выставления объекта на рынок для продажи) — 1-2 месяца. Как правило, ликвидационная стоимость не превышает 75-80% рыночной: при снижении цены эксперты обязательно учитывают причины, по которым собственник продает на менее выгодных для себя условиях.
• Инвестиционная. Термин означает цену недвижимости, рассчитанную для потенциального инвестора или группы инвесторов. В этом случае специалисты тщательно изучают характеристики объекта, ситуацию на рынке и экономическую обстановку, чтобы определить будет ли он прибыльным для будущего владельца — и если да, то в каком объеме. Инвестиционная стоимость обычно выше рыночной, поскольку в нее сразу же закладывают грядущую выгоду приобретателя. Однако если по итогам анализа она оказывается ниже, это означает низкую инвестиционную привлекательность: ее продажа и сдача в аренду принесут доход ниже ожидаемого или не принесут вообще. В таких случаях владельцы и консультанты чаще решают продать имущество по рыночной стоимости.
• Кадастровая. Так называют цену объекта, определенную специалистами при государственной оценке — массовой или индивидуальной. Чаще всего ее анализируют для расчета суммы налогов либо восстановительной стоимости и вносят в ЕГРН: узнать ее можно, заказав выписку.

В отдельных случаях владельцам может потребоваться другой способ анализа недвижимости — например, восстановительная стоимость. Эта сумма показывает, сколько нужно потратить на строительство аналогичного объекта в актуальных условиях в регионе и на рынке в целом. В расчетах учитывают дополнительные факторы — затраты на стройматериалы, цену проекта, ФОТ для строителей и прочие прямые и косвенные расходы.

Методы и подходы к оценке

Методы оценки недвижимости, которые можно использовать для определения стоимости жилого либо нежилого объекта, прописаны в официальных документах — ФСО и Законе №153-ФЗ. Согласно им оценщик может выбрать сравнительный, доходный или затратный подход и применить актуальные для каждого из них инструменты.

Сравнительный метод

При использовании сравнительного метода эксперт сравнивает объект с такими же или близко похожими объектами, уже представленными на рынке к продаже или проданными ранее. Для точного определения стоимости специалист делает выборку объектов, учитывая следующие факторы:

• Активность рынка. Чем больше сделок по аналогичным вариантам уже завершено, тем достовернее вывод о стоимости.
• Прозрачность информации о сделках. Если оценщик опирается на надежные данные, оценка объекта получится максимально объективной и обоснованной.
• Актуальность информации. Для качественной подборки объектов сравнения важна и давность сделок. Чем ближе дата продажи аналогичного имущества и больше сходства в рыночной ситуации, тем точнее определится цена.
• Сопоставимость. Чем больше характеристик у интересующего объекта и его аналогов (единиц сравнения) совпадает, тем ценнее выводы о стоимости недвижимости, сделанные при применении сравнительного метода.

Также могут учитываться такие данные как тип и год постройки здания, текущее состояние помещений, развитость инфраструктуры, исправность и наличие коммуникаций, площадь и планировку. Определение ценности апартаментов или коммерческого объекта также опирается на ценную для инвесторов информацию — ликвидность, спрос, прогнозируемый рост цен и потенциальную доходность.

Основные методы, характерные для подхода — сравнительный анализ и моделирование рыночного ценообразования. Второй вариант сложнее: в этом случае оценщик использует статистику, чтобы определить колебания цены в зависимости от тех или иных факторов. В результате эксперт получает математическую модель, позволяющую точнее спрогнозировать стоимость объекта в дальнейшем.

Доходный метод

Доходный подход в оценке недвижимости основан на рассмотрении объекта как источника прибыли для будущего владельца. Чаще всего его применяют при определении стоимости коммерческих помещений и апартаментов, чтобы узнать, в каком объеме вернутся вложенные деньги и есть ли смысл вкладываться в него сейчас. Для этого оценщик опирается на следующие принципы:

• Антиципации дохода. Эксперт рассчитывает всю потенциальную прибыль, которую может получить новый собственник в дальнейшем — в том числе размер арендных платежей и вероятную сумму при продаже объекта.
• Временной стоимости. Доходы, которые имущество уже приносит в настоящем или может принести в ближайшем будущем, ценнее, чем прибыль в перспективе. Именно поэтому эксперт учитывает их актуальность при определении цены, хотя и оперирует обоими типами данных.
• Доходности и риска. Ожидаемая доходность прямо пропорциональна уровню риска инвестиции в объект: чем выше риск, тем больше прибыли он может принести в будущем.
• Принцип конкурентной стоимости. Оценщик сравнивает объект с аналогичными на рынке, опираясь на более значимые для сделки факторы - например, цены при продаже или арендные ставки.

Доходный подход требует профессионализма и развитых аналитических навыков. Эксперт строит прогноз на несколько лет вперед, поэтому должен не только ориентироваться в текущей ситуации, но и рассматривать факторы, способные повлиять на цену недвижимости в будущем. В этом случае важно умение работать с большим объемом данных и использовать опыт, накопленный при ранее совершенных сделках с недвижимостью.

При оценке недвижимости исходя из ее дохода используют различные методы — прямой и доходной капитализации, дисконтирования денежных потоков, арендной ставки. Расчеты такими способами проще и быстрее для апартаментов и коммерческих объектов, где денежные потоки и изменения арендной ставки больше поддаются анализу и долгосрочным прогнозам.

Затратный метод

Затратный подход к оценке недвижимости подразумевает анализ расходов на ее реконструкцию или строительство с нуля с учетом износа, устаревания коммуникаций или архитектурных элементов и прочих релевантных факторов. Другими словами, оценщику предстоит определить, сколько средств пришлось бы вложить в сооружение объекта с такими же характеристиками и полезностью.

Эксперты используют такой способ, если подобных видов недвижимости на рынке еще слишком мало для сравнения или она имеет историческую ценность и находится на землях с ограниченным использованием. Подход эффективен и для специализированной коммерческой недвижимости, зданий и помещений, требующих капитального ремонта либо восстановления.

Эксперты используют следующие методы затратного подхода в оценке недвижимости:

• замены стоимости;
• восстановительной стоимости;
• расходов на воспроизводство;
• цены реконструкции;
• суммирования компонентов.

Затратный подход при оценке коммерческой недвижимости также актуален, если имущество не приносит доход напрямую и является частью имущественного комплекса либо бизнеса.

Что влияет на стоимость недвижимости

Ключевой фактор, определяющий конечную цену любой недвижимости — ее себестоимость. Она подразумевает учет всех затрат на строительство объекта, включая расходы на разработку проекта, расходы на стройматериалы и их перевозку и даже оплату труда специалистов. Однако оценщик не ограничивается себестоимостью и может учитывать другие факторы для определения точной и объективной цены жилья либо коммерческого помещения:

• текущую ситуацию на рынке;
• сезонность;
• расположение здания;
• качество и состояние инфраструктуры;
• степень износа здания либо помещения;
• экологическую обстановку (более актуально для жилых объектов).

Все параметры, повлиявшие на оценку, указывают в отчете с подробным обоснованием их учета и сделанных выводов.

Этапы проведения оценки недвижимости

Определение стоимости жилья или коммерческой недвижимости — сложный процесс, требующий от эксперта работы с большим объемом информации, проверки всех полученных данных и тщательного анализа. Для удобства его делят на последовательные группы мероприятий.

Этап 1. Постановка задачи

Первый шаг — обращение к эксперту. При постановке задачи уточняют цель оценки, вид определяемой стоимости и обоснование имущественных прав. Заказчик передает специалисту всю документацию об объекте, оценщик осматривает помещение, уточняет особенности работы и согласует сроки проведения всех необходимых процедур.

Этап 2. Заключение договора

После уточнения деталей задания и передачи документов специалист и собственник объекта подписывают договор, в котором четко указывают сроки проведения всех требуемых для оценки мероприятий, обязанности и права сторон, особенности оплаты. Как правило, оценщики запрашивают полную стоимость услуги перед началом работ.

Этап 3. Сбор информации

Эксперт тщательно изучает документацию и все особенности жилого либо коммерческого помещения, проверяет соответствие данных в бумагах реальным параметрам и состоянию недвижимости, фиксирует дефекты здания или помещения. На этом этапе собственнику необходимо постоянно быть на связи с оценщиком, чтобы своевременно предоставить важную или уточняющую информацию.

Этап 4. Расчёт стоимости

Специалист подбирает подходящий метод оценки имущества. Наиболее распространенный подход — сравнительный, однако профессионалы при необходимости проводят расчет по доходному и затратному методу. Все формулы, схемы расчетов и результаты заносят в отчет.

Этап 5. Учет условий сделки

После определения стоимости недвижимости эксперт также оценивает возможности ее продажи за нужную сумму в текущей рыночной ситуации. Специалист может учитывать условия финансирования возможной сделки купли-продажи, условия реализации (в том числе нестандартные), а также колебания спроса на подобные объекты.

Этап 6. Подготовка отчета

Последний этап — оформление подробного отчета для передачи клиента. В нем указывают:

• полученное задание на определение стоимости;
• данные об эксперте и заказчике;
• стандарты работы в соответствии с действующими НПА;
• описание объекта и его характеристик с ссылками на предоставленные заказчиком документы;
• анализ рынка и внешних условий, влияющих на оценку;
• условия и допущения, на которые опирался эксперт;
• ход работы с расчетами и формулами;
• согласование полученных при оценке результатов;
• обоснованные выводы и четко сформулированные факты о стоимости.

Документ оформляют на основе четких требований. Он должен быть прошит, подписан проводившим оценку специалистом, скреплен его же личной печатью — а на каждой странице обязательно ставят номер. К отчету обязательно прикладывают копии всех документов, используемых экспертом для анализа стоимости объекта.

Можно ли рассчитать стоимость жилья самостоятельно?

Рассчитать стоимость жилого имущества можно самостоятельно. Для этого подойдет сравнительный подход: достаточно найти не менее 5 домов или квартир с максимально близкими характеристиками и вывести среднерыночную цену по специальной формуле. Некоторые сайты недвижимости также предлагают специальные калькуляторы: в программу вводят требуемые параметры, и она определяет возможную стоимость по полученным данным.

Однако такие расчеты делают «для себя»: они дают приблизительное представление о суммах, которые можно выручить при продаже дома или квартиры, но не слишком точны и не имеют юридической силы. При проведении любых сделок с недвижимостью, включая реализацию, продажу, залог, раздел и кредитование, необходим полноценный профессиональный отчет от аккредитованного специалиста.