Почему недвижимость считается защитным активом?

Что такое защитный актив и зачем он нужен инвестору

Защитный актив представляет финансовый инструмент, который помогает сохранить и приумножить сбережения, понизить риски инвестиционного портфеля. Это возможность успешно получать прибыль в условиях геополитических рисков и экономической рецессии.

Покупка защитных активов несет несколько функций:

• общее снижение риска портфеля;
• сохранение капитала в кризисные времена;
• обеспечение ликвидности;
• защита от инфляции.

Эксперты заявляются об эффективности и стабильности защитных активов. При этом нужно сказать о более низкой доходности, если сравнивать с рискованными инструментами. Основной целью инвестирования становится не максимальный рост, а стабильность.

«Золото помогает инвесторам получить страховку от ослабления валюты, пережить экономическую турбулентность», – отмечает аналитик «Финам» Николай Дудченко.

«По сравнению с акциями и криптовалютой недвижимость менее рискованная. Длительно сохраняется стабильность, низкая волатильность», – сообщает эксперт Александр Боронтов, партнер группы по работе с недвижимостью и строительством Kept.

Основные признаки защитных активов

Выделяют следующие признаки:

1. Защита от инфляции. Активы растут в стоимости с общим уровнем цен или приносят доход, который перекрывает текущий уровень инфляции.
2. Низкая волатильность и стабильные котировки. Цена актива изменяется несущественно, даже если происходит потрясение на финансовом рынке.
3. Независимость от рисков. Наблюдается минимальная зависимость от результатов конкретных компаний, геополитики или целых отраслей.

При правильном выборе активов можно назвать высокую ликвидность. Их можно продать по лучшей цене без потери денег.

Когда инвесторы переходят в «защитные» инструменты

Бывают ситуации, когда появляется острая необходимость покупать защитные активы, в том числе:

• статистика указывает на явное замедление роста мировой экономики;
• национальная валюта попадает в зону турбулентности;
• основные мировые индексы падают;
• рынки приобретают большую волатильность;
• уже не работают стандартные рыночные циклы, ведь не появляется ожидаемый рост стоимости в определенный период.

Внимание! В качестве триггеров выступают торговые войны, геополитические конфликты, рецессия. Инвесторы массово начинают вкладывать денежные средства в активы с высоким риском или же выбирают надежные инструменты.

Как недвижимость защищает капитал

Недвижимость выступает в качестве надежного инструмента для защиты сбережений. Появляется источник стабильного дохода благодаря долгосрочной или краткосрочной аренде, повышению роста стоимости жилья или офиса.

Недвижимость и инфляция взаимосвязаны. Если правильно подобрать объект, инфляционные риски нивелируются.

Сохранение стоимости при инфляции

Стоимость жестко привязывается к доходам граждан. Это связано с тем, что недвижимость относится к базовым потребностям. От жилья сложно отказаться, из-за чего в этом вопросе скорее ищут возможность выгодно купить и продать имущество, а не жестко экономить, выбирая не лучший объект.

В государствах выявляется корреляция между заработными платами, ставками аренды, стоимостью основных товаров и ценами за квадратный метр жилья. Так, в России с 2000 года цены на товары увеличились в 9,5 раз, а жилье стало дороже в 13,5 раз. Это говорит о том, что недвижимость не просто следует за инфляцией, но и опережает ее.

Рост цен на недвижимость в долгосрочной перспективе

Долгосрочно наблюдаются постоянный рост стоимости. Но динамика варьируется, ведь в реальности на нее влияют разные параметры – уровень спроса, государственная политика, себестоимость строительства, экономическая ситуация в стране и мире.

Выделяют факторы, влияющие на рост стоимости в долгосрочной перспективе:

1. Дефицит новостроек. Сокращение запуска новых проектов в 2024-2025 годы потенциально приведет к значительному увеличению стоимости в 2027-2028 годы.
2. Увеличение себестоимости строительства. Влияет удорожание логистики, стройматериалов, заработных плат персонала.
3. Снижение ключевой ставки. Потенциально может сделать доступной ипотеку.

Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства, стоимость одного кв. м. в новостройках вырастет с 184,1 тыс. руб. в 2025 году до 279,6 тыс. руб. к 2030 году. Прирост должен составить около 51,8%. Среднегодовой прирост определяется на уровне 7,8%.

Доход от аренды как стабильный денежный поток

Сдача в аренду действительно приносит стабильный доход. Но для этого нужно вдумчиво подходить к покупке. Объект должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью, высокой востребованностью.

Выделяют достоинства арендного бизнеса:

1. Защита от инфляции. Арендные ставки индексируются достаточно часто, что помогает сохранить адекватную цену.
2. Получение постоянного дохода. Аренда дает непрекращающийся денежный поток. Инструмент становится привлекательным для начинающих и опытных инвесторов, которые хотят привлечь надежный источник дохода.
3. Гибкое управление. Можно регулировать условия аренды. Эксперты советуют тщательно выбирать арендаторов, приводить помещения в должный вид для адаптации под клиентов среднего или высокого уровня.

При этом вложение сопряжено с некоторыми рисками, как и любые другие виды инвестирования. Возможны простои, проблемы с порчей имущества или задержками платежей. Ставка по аренде не всегда может расти, ведь бывают тяжелые экономические периоды в стране.

Сравнение недвижимости с другими защитными активами

К защитным инструментам можно отнести не только недвижимость. Это также золото, валюты, банковские вклады. Имеются свои преимущества и недостатки у каждого вида активов.

Недвижимость как инвестиционный актив можно сравнить с другими защитными активами:

Важно! Ни один из существующих активов не получится назвать полностью защищенным. Но существует градация по уровню рисков, возможности потери капитала.

Банковские вклады и их ограничения

Среди плюсов выделяют:

• низкие риски (действует защита государственной системы страхования вкладов до 1,4 млн. руб. в одном банке);
• ликвидность и возможность снятия денег в любой момент;
• фиксированный доход на весь период вклада;
• доступность (не требуются специальные знания).

Существуют некоторые ограничения. Характерна относительно низкая доходность, а при превышении страхового лимита избыток средств не возвращается.

Золото и валюты: плюсы и минусы

Данный защитный актив дает плюсы:

• реальная защита от инфляции;
• историческое доверие;
• в кризисы не наблюдается традиционное падение.

Существуют минусы, такие как отсутствие пассивного дохода. Чтобы получить прибыль, нужно продать золото. Действуют расходы на хранение и страхование, если планируется делать это в банке.

Почему недвижимость часто выигрывает

Квартиры или коммерческие помещения имеют следующие достоинства по сравнению с другими защитными активами:

1. Потенциал роста стоимости. Часто объекты растут в цене со временем, превышая инфляцию.
2. Постоянный пассивный доход. Сдача в аренду дает стабильный доход. Так, в небольшом городе доходность составит 12%, а в большом – 5-9% годовых.
3. Физические свойства. Актив практически не может пропасть, ведь его можно реально использовать для бизнеса или проживания.
4. Долгосрочное планирование. Если объект выбрать в перспективном районе, капитал показывает рост при продаже.

При этом нужно помнить, что потребуется большой первоначальный взнос, если планируется покупка в ипотеку. Также потребуются значительные сбережения, когда происходит приобретение офиса или жилья с полной оплатой.

Жилая vs коммерческая недвижимость: что лучше для защиты капитала

Недвижимость финансовый актив, представленный основными вариантами – жилыми и коммерческими объектами. Выбор зависит от инвестиционных целей, готовности к самостоятельному управлению и горизонта планирования.

Особенности жилой недвижимости

Достоинства жилых объектов:

1. Защита от инфляционных рисков. Стоимость растет со временем, что дает сохранение капитала.
2. Цена входа ниже, если сравнивать с коммерческими объектами. Это делает инструмент доступным для многих инвесторов.
3. Высокая ликвидность. Так, однокомнатная или двухкомнатная квартира находит покупателей или арендаторов быстро, чему способствует большой спрос.
4. Возможно личное использование. При определенных обстоятельствах можно поселить родственников или самому проживать в квартире.

Существует и риск долгосрочной окупаемости, которая доходит до 18-20 лет. Действует прямая зависимость от арендного рынка, ведь при сдаче в период снижения спроса ставка будет ниже.

Преимущества коммерческих помещений

Выделяют следующие плюсы:

1. Хорошая доходность. В России составляет 8-10% ежегодно.
2. Организация стабильного потока денег. Долгосрочный договор с корпоративным арендатором заключается на 3-5 лет. Это дает большую предсказуемость.
3. Потенциал роста. Если правильно выбрать локацию, арендная ставка растет.

Такой способ инвестирования отличается высоким порогом входа. Объект сложнее сдавать в аренду. Также существуют технические риски, ведь постоянно увеличиваются эксплуатационные расходы. Каждые 15 лет проводится капитальный ремонт.

Риски и ликвидность разных форматов

Жилье и коммерческие помещения можно сравнить по рискам и ликвидности:

В результате, жилье подходит для инвесторов, которым нужен простой выход на рынок и возможность использовать квартиру под собственные нужды. Коммерческие помещения привлекают крупных инвесторов, но имеются и большие риски неправильного выбора по локации и состоянию здания.

Преимущества инвестиций в готовые апартаменты и коммерческую недвижимость

Недвижимость является активом с множеством преимуществ:

• при выборе готового объекта доход будет сразу;
• снижаются риски, связанные со строительством;
• доходность выше по сравнению с обычными квартирами;
• можно привлекать управляющую компанию для получения пассивного дохода.

Важно! Инвестиции в готовые коммерческие помещения и апартаменты – это возможность получать регулярную, высокую прибыль. Снижается влияние инфляции и внешних рисков.

Готовый объект — сразу доход

Готовые коммерческие объекты и апартаменты – возможность получения дохода сразу после покупки. Можно сразу сдавать такие объекты в долгосрочную и краткосрочную аренду. Возможно использование в собственных коммерческих целях.

Полностью исключается риск, связанный со вложениями на этапе строительства. Отсутствуют проблемы с застройщиком или задержками сдачи в эксплуатацию.

Минимизация рисков строительства

Исключаются такие риски строительства:

• перерасход бюджета;
• задержки сроков;
• проблемы качества работ;
• банкротство строительной компании.

Инвестор становится собственником функционирующего объекта. Это серьезно понижает неопределенность.

Более высокая доходность по сравнению с жильем

Коммерческие объекты и апартаменты дают высокий доход. Это связано с хорошими локациями в центральных районах или деловых центрах. Действуют повышенные арендные ставки. Так, доходность апартаментов при краткосрочной аренде равна 10%, а при долгосрочной – от 7 до 9% годовых.

Существуют разнообразные варианты использования. Апартаменты сдают на длительный срок, посуточно, используют под студию или офис. Коммерческие объекты отличаются интересным спектром применения – под склад, торговое помещение, офис.

Управляющие компании и пассивный доход

Передача под управление позволяет снизить личное участие. Управляющая компания проделывает следующую работу:

• ищет арендаторов и работает с ними;
• обслуживает помещения – ремонтирует, обеспечивает безопасность, вносит коммунальные платежи;
• занимается налоговым учетом и отчетностью.

Все это актуально для сервисных апартаментов, таких как апарт-отели. Здесь УК дает полный сервис – консьержа, организацию питания, услуги уборки. Инвестору не придется заниматься оперативным управлением.

Ограничения и риски инвестиций в недвижимость

Недвижимость как актив имеет не только преимущества, но и некоторые ограничения. При принятии решения учитывают ключевые моменты:

• порог входа;
• зависимость от локаций и условий на рынке;
• ликвидность;
• налоги.

Важно! Необходимо предусмотреть, что всегда будут расходы на содержание. Обязательно выполняют ремонт и заказывают клининг после выезда арендаторов.

Порог входа и ликвидность

Порог входа зависит от региона и типа объекта. Если выбирают жилье, вход относительно низкий в городах с невысокой стоимостью квартир. Если речь идет о мегаполисе или крупном городе, требуются большие вложения.

Что касается коммерческой собственности, требуется серьезный капитал. Это касается торговых пространств, складских комплексов, бизнес-центров и отдельных офисов.

Выделяют альтернативные варианты, когда порог входа будет меньше:

1. Кладовые и парковочные места. Стоимость ниже, чем у квартир и офисов. Это интересно для новичков в инвестировании.
2. ПИФы и ЗПИФы. Паевые и закрытые паевые фонды позволяют инвестировать с низким порогом.
3. Фьючерсы на индексы недвижимости. Это возможность вложений с небольшим гарантийным обеспечением.

Выбор альтернативного варианта – хорошая возможность проверить свои возможности в инвестировании в физические объекты.

Зависимость от рынка и локации

Локация – основной фактор успеха в процессе инвестирования:

1. Конкуренция. При избытке предложений снижаются ставки по аренде и стоимость объекта.
2. Перспективы развития конкретного района. Нужно изучать планы на строительство дорог и станций метро, деловых кластеров. Все это в дальнейшем увеличит стоимость.
3. Развитые районы с продуманной инфраструктурой. Стоимость здесь выше, но и перспективы отличные.

На рынок постоянно влияет макроэкономика. Учитывается инфляция, процентные ставки, доступность государственной поддержки.

Расходы на содержание и налоги

Инвестору придется нести определенные затраты:

• коммунальные платежи;
• проведение ремонта;
• налог на имущество;
• НДФЛ при продаже ранее 5 лет после приобретения;
• налог при сдаче в аренду.

Все это просчитывают еще до приобретения объекта. Это поможет определить, покроет ли арендная ставка данные расходы и принесет ли дополнительную прибыль.

Итог: когда недвижимость — действительно защитный актив

Стоит ли инвестировать в недвижимость новичкам и опытным инвесторам? Это традиционный защитный актив, который поможет приумножить и сохранить капитал, если смотреть на долгосрочную перспективу. Сохраняется оценка сбережений в условиях увеличения инфляции. Появляется хороший пассивный доход, который дает регулярный денежный поток.

Кому подходит этот инструмент

Вариант интересен следующим категориям инвесторов:

• приверженцам долгосрочного инвестирования;
• владельцам большого капитала;
• готовым к дополнительным расходам;
• понимающим, что ликвидность относительно невысокая;
• умеющим анализировать рынок.

Альтернативой прямой покупки становится инвестирование в ЗПИФы недвижимости – закрытые инвестиционные фонды. Это поможет участвовать в портфеле объектов, находящихся под управлением профессиональной организации. Достоинством становится низкий порог входа.

В каких условиях он работает лучше всего

Актив работает хорошо при определенных условиях:

• высокая инфляция;
• период неопределенности и кризисов;
• количество предложений ограниченное;
• действует государственная поддержка;
• спрос на аренду стабильный.

При этом инфраструктура должна быть развитой или постоянно развивается. Хорошим фактором становится развитие транспортных узлов, строительство метро рядом. Все это повышает стоимость ближайших территорий.