Сравнение моделей доходности: посуточная аренда VS долгосрочная аренда апартаментов
Каждый владелец хочет извлечь максимум выгоды из недвижимости, которую собирается сдавать в аренду, поэтому вопрос о выборе между посуточной и долгосрочной моделью всегда актуален. Это касается и собственников апартаментов (юридически они не являются жилыми помещениями). В нашей статье мы рассмотрим, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, и почему долгосрочная аренда может оказаться более прибыльной.
Понимание моделей аренды
Квартиры и апартаменты сдают посуточно или долгосрочно. В последнем случае договор заключается на период до 11 месяцев, чтобы избежать обязанности по уплате налогов совершенно законным способом. Ниже мы кратко рассмотрим обе модели.
Посуточная аренда
Арендатор заселяется на срок от 1 до нескольких дней. Собственник обеспечивает жильцов, которых обычно называют гостями, постельным бельем, кухонными принадлежностями, вещами первой необходимости, мебелью, бытовой техникой. Оплата производится за каждый день проживания. Возможно заключение договора аренды, однако это не является обязательным. Владелец недвижимости получает оплату сразу и, как правило, эта сумма значительно выше стоимости проживания за аналогичный период при долгосрочной аренде. Коммунальные услуги, интернет и прочие расходы закладывают ложатся на плечи хозяина апартаментов. Но ничто не мешает включить эти траты в арендную плату. Ответ на вопрос сдавать квартиру посуточно выгодно или нет – однозначно «да», если она находится рядом с вокзалом, аэропортом, автовокзалом и другими транспортными узлами и артериями или центром города. Такие предложения чаще всего интересны людям, которые в городе проездом (туристы, командировочные и др.).
Долгосрочная аренда
Договор заключается на срок 1-11 месяцев. Коммунальные услуги оплачивает жилец, обстановка в квартире может быть как элитной, так и «спартанской», главное указывать эту информацию в объявлении. Договор накладывает определенную ответственность на обе стороны, в том числе и материальную. Оплату вносят ежемесячно. Обычно жильцы арендуют недвижимость на длительный срок, поэтому владельцу не нужно беспокоиться о поиск новых клиентов. Данные предложения интересны людям, всем людям, которые заинтересованы в постоянном жилье (иногородним студентам, молодым парам, специалистам, прибывшим в командировку на длительный срок и др.). Все это нужно учесть, прежде чем определиться выгодно ли сдавать посуточно или лучше искать постоянных жильцов.
Сравнение доходности
Главное для владельца жилья – зарабатывать как можно больше с минимальными рисками. Ниже мы сравним доходность моделей – эта информация поможет нам понять, как выгодно сдавать квартиру посуточно или помесячно, заключив договор на длительный срок.
Потенциальная прибыль
За расчетный период возьмем 12 месяцев или 1 год. Для расчета потенциальной прибыли от долгосрочной аренды воспользуйтесь следующей формулой: 12*АП – КУ*12, в которой АП – месячная арендная плата, КУ – коммунальные услуги. Вычислить средний результат очень просто, но в формуле, приведенной выше, не учтены риски, которые невозможно выразить в числовом значении, потому что все индивидуально в каждом конкретном случае. Апартаменты в центре простаивают не больше недели между жильцами, а квартира на окраине с обстановкой эконом-класса может ждать нового арендатора целый месяц и более. Кроме того, есть риск связаться с неадекватным жильцом, после которого придется делать косметический ремонт. Сезонность также имеет значение: в конце лета и начале осени наблюдается приток студентов, которым необходимо жилье – в это время можно сдать практически любой объект, пригодный для проживания, если тот находится в относительной близости от метро, транспортных артерий и престижных ВУЗов.
Многим людям нужно снять квартиру на пару дней и сдавать посуточно очень выгодно. В этом случае формула расчета доходности следующая: 30*АП – (КУ+НР)*12. Обозначения расшифровываются как: АП – арендная плата за сутки, КУ – месячные траты на коммунальные услуги, НР – накладные расходы. Под последними понимается стирка белья, полотенца, клининг и прочие мелочи, за которые нужно платить. Ну и, конечно, вышеописанные риски тоже присутствуют, правда, простой будет минимальным (1-2 дня), если у апартаментов удобное расположение.
Расходы и риски
Коммунальные платежи, расходы на управление недвижимостью, риск порчи имущества и простой – все это нужно учитывать при расчете доходности объекта. Кроме того, не стоит забывать о налогах, если договор аренды заключен на 1 год и более или сдача недвижимости в аренду является для вас основным источником дохода, и вы хотите быть абсолютно законопослушным гражданином. В случае заключения договора аренды с жильцов есть некоторая вероятность получить компенсацию, если тот повредит имущество арендодателя. Учитывайте все возможные риски и определите, что выгоднее: сдавать посуточно или на длительный срок.
Управление недвижимостью
В обеих моделях менеджмент недвижимостью различается. В зависимости от того, какая является для собственника наиболее подходящей, нужно определиться с оптимальной моделью сдачи.
Временные и трудозататы
Долгосрочная: обслуживание минимальное. Клининг, прачечная – все это не проблемы арендатора. Владельцу недвижимости достаточно лишь делать плановый ремонт, например, починить потекший кран, обратившись в сервисную службу. В коммерческих апартаментах есть обычно есть своя управляющая компания, поэтому вызвать мастера – минутное дело. При краткосрочной аренде весь сервис ложится на плечи собственника. То есть, владельцу объекта придется обеспечить жильцов постельным бельем, проводить уборку, позаботиться о наличии гигиенических принадлежностей и платить за коммунальные услуги и интернет, либо пользоваться услугами сервисных служб.
В коммерческих апарт-комплексах часто можно заключить договор на обслуживание объекта штатными сотрудниками. Проще говоря, у собственника имеется свой «номер» в большой гостинице, который приносит ему доход, а сервисом занимаются сотрудники УК или специальной организации, с которой заключают договор непосредственно владельцы жилья или управляющая компания. Это очень удобно!
Необходимость профессиональной помощи
За услуги риелторов, управляющих компания и сервисных организаций нужно платить. При долгосрочной модели максимальный расходы связаны с наймом сотрудника агентства недвижимости, который будет искать клиента. В случае с посуточной сдачей за сервис платит хозяин апартаментов. Правда, средние расходы можно включить в стоимость проживания, однако нужно придерживаться уровня рыночных цен, чтобы предложение было привлекательным для арендатора. Учитывайте это, когда будете принимать решение, сдавать ли квартиру посуточно или долгосрочно.
Финансовое планирование и прогнозирование
Самые простые формулы расчета, по которым можно определить среднюю доходность аренды приведены выше: для долгосрочной – 12*АП – КУ*12, для краткосрочной – 30*АП – (КУ+НР)*12. На основании приведенных формул можно определить и средний срок окупаемости инвестиций. Доходность указана за год – просто разделите стоимость объекта недвижимости на получившуюся сумму. Результатом будет количество лет, за которое апартаменты полностью окупаются. В последующие годы инвестор будет получать чистую прибыль, которая в итоге многократно превзойдет вложения.
Рассмотрим пример расчетов для аренды на длительный срок: 50000*12 – 6000*12 = 528000 рублей. Из этой суммы следует вычесть месяц на простой – получится 478000 рублей. Будем считать, что риелтора нанимать не пришлось и жильцы были адекватными людьми, то есть, ремонт после них делать не нужно. В приведенном примере стоимость ежемесячной арендной платы – 50000 рублей, коммунальных услуг – 6000 рублей. Суммарный годовой простой составит 1 месяц, потому что жилье находится в востребованном районе, однако не в центральной части.
Теперь рассмотрим краткосрочную аренду апартаментов при стоимости проживания 5000 рублей в сутки. Формула расчета дохода за месяц в данном случае выглядит следующим образом: 3000*30 – (25000+6000+5000) = 54000 рублей. Простой составляет 5 дней – 25000 рублей, коммунальные услуги – 6000 рублей, белье, гигиенические принадлежности и уборка – от 5000 рублей. Расчеты опять-таки представлены с учетом предельной адекватности и вменяемости жильцов. Конечно, квартиры в центре или рядом сдаются без простоев – там обычно нужно делать бронь за несколько дней. Кстати, годовой доход в вышеприведенном примере составит 648000 рублей.
В первом случае нужно учитывать риск порчи имущества, простой и услуги риелтора, если вы планируете нанимать специалиста – многие собственники предпочитают обходиться самостоятельно. После адекватных жильцов ремонт обычно не требуется, в крайнем случае – поклейка обоев и частичная замена напольного покрытия. Владельцу апартаментов при заключении договора рекомендуется брать страховой депозит, который останется у него, если жилец повредит имущество. Кроме того, такая «страховка» прекрасно мотивирует арендаторов к предельной аккуратности.
При краткосрочной аренде стоимость проживания выше. Правда, владельцу придется взять на себя все обслуживание или заключить договор с сервисными компаниями. В коммерческих комплексах с апартаментами решать этот вопрос намного проще, нежели в обычных многоквартирных домах.
Выбор подходящей финансовой модели для инвестора
Выбирая модель сдачи апартаментов, ориентируйтесь на собственный бюджет, цели и специфику региона, чтобы определить, как выгоднее сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок. Наибольшую прибыль приносит первая модель, однако при ней возрастают риски. В востребованных районах крупных городов на такую недвижимость, как правило, есть очередь.
Посуточная модель идеальна для людей, которые не хотят отвлекаться на поиск жильцов, оформление документов и сервисное обслуживание. В идеале, человек заселяется на длительный период и каждый месяц платить оговоренную сумму. «Коммуналка» также ложится на плечи арендатора. Обычно жилец перечисляет соответствующую сумму собственнику, и тот оплачивает квитанции. Некоторые люди снимают квартиры или апартаменты не один год подряд, и все это время владелец имеет стабильный доход.
Существует еще и комбинированная модель. Владелец недвижимости, которая сдается на длительный срок, может заселять кого-то на несколько дней, пока не найдет постоянного жилья.
Заключение
Ниже представлена таблица, в которой приведено краткое сравнение двух моделей сдачи апартаментов в аренду.
| Посуточная | Долгосрочная | |
| Клининг | Организует собственник | Арендатор поддерживает чистоту самостоятельно |
| Цены | Выше | Ниже |
| Коммунальные услуги | Оплачивает собственник | Оплачивает жилец |
| Затраты по времени | Регулярные встречи с новыми гостями, подготовка квартиры | Минимальные (первая встреча, плюс периодические проверки по договоренности). |
| Простой | Зависит от расположения и условий | Зависит от расположения и условий |
В современных ЖК с апартаментами взаимодействие с клиентами сведено до минимума: гость бронирует жилье, переводит деньги и получает код от электронного замка. Уборка осуществляется сотрудниками сервисной службы. Простой не превышает 2-3 дней в месяц, потому что такая недвижимость очень востребована. Апартаменты в современных жилых комплексах представляют собой одно из самых выгодных вложений.
