Что такое REIT и как в них инвестировать

Принцип работы REIT-фонда

REIT инвестируют в объекты недвижимости, привлекая капитал частных инвесторов, и регулярно распределяют доходы, полученные от этих активов (основным источником выступают арендные платежи), среди вкладчиков. Большинство фондов основаны на акционерном капитале и владеют, управляют доходным недвижимым имуществом. Денежные поступления в основном генерируются за счет сдачи объектов в аренду, а не их перепродажи. Фонды профессионально управляются управляющими, которые взимают плату за свои услуги.

REIT-фонды инвестируют во все виды недвижимости: офисные здания, жилые комплексы, торгово-развлекательные центры, медучреждения, гостинично-туристические комплексы, курорты, инфраструктуру, промышленные объекты, а также имущественные кредиты, такие как ипотечные кредиты, займы. Конкретные инвестфонды обычно специализируются на определенных секторах, таких как коммерческая сфера. Однако многие из них имеют диверсифицированные портфели многих видов недвижимого имущества.

Инвестиции в объекты коммерческой недвижимости зарекомендовали себя как прибыльная инвестиционная стратегия на протяжении десятилетий. Такие активы, как торговые помещения, готовые апартаменты, промышленные объекты, обеспечивают стабильный долгосрочный доход, особенно на рынках с высоким спросом.

REIT позволяют частным инвесторам инвестировать в разные объекты недвижимого имущества, приобретая акции на фондовых биржах, и получать долю прибыли от них без необходимости их покупать/управлять/финансировать. Котируемые ценные бумаги покупаются и продаются на фондовой бирже по рыночным ценам. REIT-фонды выплачивают акционерам дивиденды в размере не меньше 90% ежегодного налогооблагаемого дохода.

Основные типы REIT-фондов

В зависимости от источника финансирования различают акционерные (Equity) и ипотечные (Mortgage) REIT. Первые подразумевают владение, управление недвижимым имуществом с получением арендных платежей и предлагают больший потенциал для прироста капитала. Вторые – предполагают вложение средств в ипотечные кредиты с денежными поступлениями от процентных платежей и обычно обеспечивающие более высокую доходность.

В зависимости от способа привлечения финансирования выделяют 3 основных типа REIT:

1. Публично торгуемые. Котируются на фондовой бирже, где осуществляются торговые операции между индивидуальными инвесторами. Подпадают под правила национального регулирующего органа.
2. Публично неторгуемые (небиржевые). Зарегистрированы в национальном регуляторе, но не торгуются на фондовых биржах. Из-за отсутствия влияния волатильности рынка они более стабильны, чем публично торгуемые, но менее ликвидны. Акции можно купить через брокера или финансового консультанта.
3. Частные. Не зарегистрированы в национальном регулирующем органе и не торгуются на фондовых биржах. Доступны только институциональным аккредитованным инвесторам.

Публично торгуемые и публично неторгуемые REIT должны быть зарегистрированы в регулирующем органе. REIT фонды в России регулирует Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ России), в США – Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC). Проверить регистрацию фондов, их финансовые отчеты, проспекты эмиссии ценных бумаг можно через онлайн-порталы.

Инвесторам рекомендуется быть осторожными при вложении средств в инвестфонды, которые не зарегистрированы в регулирующих органах. Перед инвестированием также стоит проверить историю брокера или инвестиционного консультанта.

Плюсы и риски инвестирования

Для инвестора REIT представляет собой простой и эффективный с точки зрения налогообложения способ получения прибыли от недвижимости без ее прямой покупки. Для компании это означает доступ к капиталу, который может быть использован для покупки недвижимого имущества и расширения бизнес-операций. Основные преимущества инвестирования:

• Высокая доходность. REIT-инвестиции могут служить хеджированием от инфляции и исторически имели высокую общую доходность на основе стабильных дивидендов и долгосрочного прироста капитала за счет роста цен на акции. Практически всю прибыль (не менее 90%) фонды распределяют среди акционеров.
• Диверсификация. REIT-инвестиции помогут диверсифицировать инвестиционный портфель с помощью объектов недвижимого имущества, распределяя общий риск и увеличивая доходность.
• Доступность. Большинство ценных бумаг инвестфондов котируются на фондовых биржах, предоставляя доступ к коммерческой недвижимости, часто недоступной индивидуальным инвесторам. Инвестиции не требуют существенных затрат, обеспечивая низкую стоимость входа.
• Ликвидность. Публично торгуемые REIT-акции продаются/покупаются на фондовой бирже, что делает их более ликвидными в отличие от традиционных инвестиций и объектов недвижимого имущества.
• Налоговые льготы. Инвестфонды, распределяющие не меньше 90% прибыли между вкладчиками, освобождены от корпоративного налога. Акционеры платят налог только с дивидендов, что уменьшает налоговую нагрузку.
• Прозрачность и гибкость. На фондовом рынке можно получить доступ к информации о ценах и торговать акциями в течение всего торгового дня.

Как и все типы инвестирования, REIT-инвестиции сопряжены с рисками. Некоторые риски включают в себя:

• Волатильность рынка. REIT-фонды подвержены рискам колебания рынка недвижимости, включая изменение стоимости объектов, заполняемости арендованных помещений, географического спроса.
• Сокращение прибыли. Распределение прибыли между вкладчиками не гарантируется и зависит от колебаний доходности инвестфонда. Если базовые операции финансируются за счет долгов, существует риск рефинансирования, что может сократить распределение прибыли для вкладчиков.
• Снижение ликвидности. Активы может быть сложно продать в короткие сроки в неблагоприятных экономических условиях или исключительных обстоятельствах.
• Кредитное плечо. Инвестфонды могут использовать кредитное плечо, привлекая заемные средства для покупки активов. При сравнении фондов важно учитывать соотношение их долга к собственному капиталу, чтобы не вкладывать деньги в предприятие с большим долгом.

Процесс инвестирования

Инвесторы могут инвестировать в REIT-фонды, купив их акции на фондовой бирже, через брокера или финансового консультанта. К торговым операциям применяются брокерские комиссии. Неторгуемые REIT-акции обычно имеют высокие авансовые сборы. Комиссии за продажу и авансовые сборы за размещение обычно составляют около 10% от вклада. Эти расходы значительно снижают стоимость инвестиций.

Формирование доходности

Большинство REIT-фондов получают доход от сдачи в аренду объектов недвижимого имущества и выплачивают его акционерам в виде дивидендов в размере не меньше 90% годового налогооблагаемого дохода, а большинство выплачивают всю прибыль. Акционеры платят подоходный налог с дивидендов. Некоторые инвестфонды имеют высокие управленческие, транзакционные комиссии. Прибыль, полученная от активов, распределяются между вкладчиками после вычета расходов на управление.

Налоги на инвестиции

Инвесторы получают доход двумя способами: от распределения прибыли компании и от увеличения рыночной стоимости акций. REIT-фонды структурированы как корпорации и, таким образом, обычно не облагаются корпоративным подоходным налогом на уровне субъекта, если выплачивают не меньше 90% дохода вкладчикам в качестве дивидендов.

В сочетании со сквозной структурой, избегающей двойного налогообложения, REIT-фонд обеспечивает более высокую доходность дивидендов для инвесторов, чем другие инвестиции в акционерный капитал. Однако, в отличие от дивидендов от акций, часто облагающихся налогом по более низким ставкам прироста капитала, большинство REIT-дивидендов облагаются налогом как обычный доход, что может привести к более высоким налоговым счетам, особенно для вкладчиков с более высокими налоговыми ставками. Многие фонды реинвестируют дивиденды акционеров, предлагая отложенное налогообложение.

Альтернативы

Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость – через приобретение акций отдельных компаний или через паевой инвестиционный фонд или биржевой инвестиционный фонд (ETF). REIT-инвестиции и вложение средств в акционерный капитал компаний отличаются бизнес-фокусом, расходами на управление, дивидендной политикой, механизмом налогообложения. Еще один способ диверсификации портфеля – краудфандинг, позволяющий группе инвесторов объединить свои деньги онлайн для покупки недвижимого имущества.

Заключение

Инвестиции в REIT предлагают потенциал для стабильного дохода за счет дивидендов, диверсификации портфеля и доступа к недвижимости без владения ею. Однако, как и все инвестиции, они сопряжены с рисками, включая чувствительность к изменениям процентных ставок, рыночной волатильности цен, спад отрасли. Для снижения рисков потери капитала инвестиционные решения должны приниматься с учетом толерантности к риску, временного горизонта, финансовых целей и общей стратегии инвестирования на фондовом рынке. Перед инвестированием в инвестфонды стоит проконсультироваться с налоговым консультантом.