Апартаменты в составе жилых комплексов или отдельно стоящие: плюсы и минусы с позиции инвестора

Введение

Апартаменты – вид недвижимости, который согласно действующему законодательству не имеет отношения к жилому фонду, но по внешним характеристикам и функциональности не отличается от квартиры. При этом помещение имеет особый юридический статус и не подходит для получения постоянной регистрации, участия в ипотечной программе на льготных условиях. Также этот вид недвижимости отличается от квартиры более высокой ставкой по налогам и коммунальным платежам.

Инвесторам важно понимать отличие между этими объектами недвижимости, поскольку это позволяет определить целесообразность финансовых вложений в каждый из них. Квартира подходит для потребительских целей (для личного проживания). Апартаменты в большей степени предназначены для ведения коммерческой деятельности (чтобы предоставлять их в аренду).

Виды апартаментов с точки зрения инвестора

Определяя, зачем покупать апартаменты вместо квартиры, важно понимать разновидности этой коммерческой недвижимости:

• Апарт-отели. Каждый номер (юнит) оснащен всем необходимым для комфортного проживания – от мебели до оборудования. Такое помещение подходит для тех, кто планирует пребывать в домашней обстановке, но непродолжительный период (студенты, люди в командировке). Также статус апарт-отелей позволяет сдавать их в аренду.
• Доходные дома. Этот вид недвижимости предназначен для предоставления в аренду – преимущественно на длительный срок. Представляет собой многоквартирный дом, который переоборудован для предоставления в аренду. Доходными домами могут управлять сами собственники или делегировать эти полномочия управляющей компании.
• Кондоминиум-отели. Этот объект недвижимости представляет собой жилой комплекс, где каждые апартаменты принадлежат разным владельцам. Отличие от других вариантов заключается в наличии внутренней инфраструктуры. Проживание в кондоминиуме жильцы оплачивают ежемесячно.
• Многофункциональные комплексы. Представляют собой помещения, находящиеся в крупномасштабных объектах недвижимости. Они расположены вблизи инфраструктуры. Такие объекты можно предоставлять в аренду, выгодно перепродавать.

Анализируя особенности покупки апартаментов, следует учитывать, что они классифицируются на категории A, B, C и «Люкс». Принадлежность к определенному классу зависит от площади помещения, наличия удобств и других факторов.

Апартаменты в составе жилых комплексов

Рассуждая, стоит ли покупать апартаменты, следует понимать: если эти помещения служат частью жилого комплекса, они идентичны квартирам. Такие объекты недвижимости снабжены всеми элементами социальной инфраструктуры. Но при этом в них нельзя получить постоянную регистрацию (только временную прописку). Несмотря на то, что помещения рассматриваемого вида пригодны для проживания, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ – нормы касающиеся локации и эксплуатации здания.

Отдельно стоящие апартаменты

Отдельно стоящие (автономные) апартаменты делятся на частные, коммерческие и лофты. Первый вариант чаще приобретают не только для проживания, но и для отдыха; второй – для предоставления в аренду; третий – для ведения коммерческой деятельности. Определяя, выгодно ли купить апартаменты, следует понимать, что у автономных комплексов есть преимущества:

• Высокая доходность.
• Развитая инфраструктура.
• Полное оснащение.

Их разница от обычных заключается в наличии дополнительных услуг. Подходящие локации для апартаментов такого типа – наличие поблизости торговых комплексов и бизнес-центров, хорошей транспортной развязки.

Плюсы и минусы апартаментов в составе жилых комплексов

Оценивая за и против покупки апартаментов, следует учитывать, что по некоторым критериям они отличаются. При возведении таких объектов недвижимости застройщик не обязан обеспечивать будущим жильцам инфраструктуру. Невзирая на то, что с юридической точки зрения такие объекты недвижимости не подходят для оформления постоянной регистрации, их можно предоставлять в аренду, перепродавать.

Преимущества

Основные положительные аспекты в приобретении апартаментов, которые находятся в структуре ЖК:

• Наличие более развитой инфраструктуры.
• Простота управления.
• Можно оформить ипотеку (но важно учитывать, что условия кредитования отличаются от жилищных программ).
• Нет юридических трудностей при предоставлении объекта недвижимости в аренду.
• Меньшее количество рисков для инвестора.

Также немаловажно, что у апартаментов в составе жилого комплекса хорошая транспортная доступность и снижены расходы на ремонт и обслуживание.

Недостатки

Основной недостаток приобретения апартаментов в жилом комплексе – более высокая цена за квадратный метр. Поэтому для финансовых вложений такой объект недвижимости менее привлекательный, чем инвестиции в аналоги. Также к недостаткам относится меньшая гибкость в управлении и зависимость от деятельности представителей управляющей компании.

Плюсы и минусы отдельно стоящих апартаментов

Оценивая плюсы и минусы покупки апартаментов для проживания и предоставления в аренду, следует учитывать, что эти объекты недвижимости оснащены мебелью и техникой. Такие помещения можно арендовать на неограниченный период времени. В зависимости от локации, их можно приобрести дешево.

Преимущества

Изучая, как купить апартаменты автономного типа, следует понимать – для приобретения этого вида недвижимости требуется стартовый капитал. Другие плюсы таких инвестиций:

• Быстрая окупаемость.
• Управление объектом недвижимости осуществляется удобно и просто.
• Ценообразование характеризуется гибкостью.

Также у отдельно стоящих апартаментов есть такое немаловажное преимущество, как ресурс для реконцепции – к примеру, чтобы предоставлять объект недвижимости в аренду.

Недостатки

Определяя риск покупки апартаментов отдельно стоящего типа, следует учитывать их основные минусы:

• Ограниченная инфраструктура.
• Более высокий риск простоя помещения на период ожидания арендатора.
• Необходимость самостоятельного управления.

Также покупатель такого вида недвижимости должен понимать, что ему предстоит столкнуться с более высокими коммунальными платежами, а также дополнительными расходами на обслуживание помещения.

Сравнение форматов для инвестора

Анализируя, стоит ли покупать апартаменты для постоянного проживания, важно учитывать:

• У отдельно стоящих апартаментов гибкие условия аренды – от нескольких дней до нескольких месяцев.
• У апартаментов, которые расположены в составе ЖК, предусмотрены услуги консьержа, охраны.
• Для покупки апартаментов автономного типа требуются небольшие стартовые вложения финансов.

Поэтому для постоянного проживания подходят апартаменты, локализованные в ЖК. Обычный объект недвижимости такого вида имеет достаточно развитую инфраструктуру поблизости, что немаловажно.

Доходность и окупаемость

Рассматривая вопрос, выгодно ли покупать апартаменты, следует уделить внимание фактору целесообразности таких финансовых вложений. Важно предварительно рассчитать сроки возврата инвестиций, определить ликвидность объекта недвижимости с учетом особенностей его юридического статуса и наличия некоторых ограничений.

Проанализировав рынок недвижимости, можно убедиться в том, что стоимость апартаментов – ниже цен на квартиры. Поэтому и окупаемость у такого объекта недвижимости – более быстрая. В среднем, этот период составляет от 8 до 10 лет. Для сравнения, у квартиры этот же срок варьирует от 15 до 20 лет.

На доходность от предоставления апартаментов в аренду влияет не только их локация, но и фактор необходимости более высокой оплаты за коммунальные платежи и текущие расходы.

Ликвидность и перепродажа

Рассматривая, можно ли купить апартаменты для инвестиций, следует учитывать: такой вариант в большей степени подходит для предоставления в аренду на небольшой срок. Например, если клиенту требуется жилье на ограниченный период времени. К такой категории граждан, в основном, относятся студенты, люди в командировке.

Планируя вложить средства в покупку апартаментов, инвесторов обоснованно интересует, насколько легко продавать такие объекты недвижимости. На этот вопрос каждый эксперт ответит так: чем выгоднее локация и ниже цена помещения, тем выше шансы на поиск покупателя.

Несмотря на то, что проживание в апартаментах имеет свои нюансы (например, в таком жилье нельзя прописаться на постоянной основе, но можно оформить временную регистрацию), это инвестиционное предложение также имеет свои плюсы. Например, эти вы не планируете сдавать апартаменты в аренду и получать доход от указанного вида коммерческой деятельности, эти объекты недвижимости можно перепродавать с умеренной наценкой (важно учесть специфику объекта недвижимости, его локацию).

Локация прямым образом влияет на стоимость апартаментов, а она, в свою очередь, на вероятность быстрой продажи такого объекта недвижимости. Шансы найти покупателя за небольшой период времени возрастают у вариантов с выгодным расположением. Например, вблизи крупных торговых и деловых центров, рядом с интенсивной транспортной развязкой.

Юридические и налоговые нюансы

По законодательной части также существует много того, что нужно знать при покупке апартаментов. Например: хотя они пригодны для проживания и оборудованы для этого всем необходимым, официально не относятся к жилым помещениям. Частично этот нюанс влияет на их ликвидность.

Нежилые помещения – это официальный правовой статус апартаментов. Поэтому на такие объекты недвижимости не распространяются нормы безопасности инженерных аспектов (например, что касается отопления, водопровода, вентиляции), а также санитарных норм.

Также владельцам апартаментов следует учитывать особенность налогообложения и расходов на коммунальные услуги. Денежные затраты на эти аспекты значительно отличаются от тех, что предусмотрены на оплату других объектов недвижимости. Владельцы апартаментов платят налог по более высокой ставке, чем собственники жилых помещений.

Уровень расходов по этому аспекту зависит от назначения земельного участка. Для апартаментов гостиничного вида предусмотрена оплата 0,5%, для офисных вариантов – 2%. Например, если кадастровая стоимость апартаментов составляет 9 млн. руб., а площадь помещения – 55 кв. м, с учетом ставки, составляет 45 тыс. руб. Уровень налога также зависит от региона.

Важно учитывать: для собственников такого вида недвижимости не предусмотрена оплата налога по льготной ставке. Также на законодательном уровне не утверждена возможность уменьшения минимальной суммы.

Как выбрать формат апартаментов для инвестиций

Определяя, стоит ли покупать апартаменты для жилья, важно учесть цель такого приобретения, объективно оценить стартовый капитал, рассчитать срок окупаемости вложений. При анализе проекта необходимо обратить внимание на юридический аспект сделки. Поэтому важно разбираться в тонкостях действующего законодательства – в частности, в Жилищном кодексе РФ.

Чтобы избежать неудачного инвестирования, необходимо:

• Учитывать цель приобретения апартаментов.
• Учитывать локацию здания.
• Убедиться в наличии рядом инфраструктуры, транспортной развязки.
• Объективно рассчитать необходимые затраты и период окупаемости (за год, за несколько лет).
• Тщательно изучить юридическую составляющую объекта недвижимости и предстоящей сделки.

При отсутствии компетенции в вопросе капиталовложении в недвижимость лучше проконсультироваться со специалистом и рассказать ему о предстоящих планах на покупку апартаментов и целях сделки. Специалист порекомендует грамотную тактику и поможет выбрать объект недвижимости, с учетом того, для чего вы планируете его купить – для личного проживания, перепродажи, предоставления в аренду.

Заключение

Определяя, есть ли смысл покупать апартаменты, важно учитывать цель приобретения. Если приобретать такой вид недвижимости для дальнейшего предоставления в аренду, в большей степени подходят автономные апартаменты. Для личного проживания целесообразно инвестировать в покупку вариантов, расположенных в ЖК. Апарт-отели – оптимальный вариант для предоставления аренды на короткий срок – например, туристам, людям, приехавших в город в командировку и т. д. При выборе апартаментов из жилого комплекса для инвестора меньше потенциальных рисков. В обоих случаях (как автономные, так и находящиеся в составе ЖК) апартаменты имеют особый юридический статус.

Часто задаваемые вопросы

Что выгоднее для инвестиций – апартаменты в жилом комплексе или отдельно стоящие?

Если покупать апартаменты для собственного проживания, лучше выбрать вариант, находящийся в жилом комплексе. Для предоставления в аренду больше подходят отдельно стоящие варианты.

Есть ли разница в налогах между разными форматами апартаментов?

Да, отличия есть. Например, для апартаментов офисного назначения предусмотрена оплата налога в размере 2%, если апартаменты построены на землях для расположения гостиничных объектов, ставка составляет 0,5% от кадастровой стоимости всей площади.

Можно ли прописаться в апартаментах, и влияет ли это на их доходность?

Нет, в таком виде недвижимости можно оформить только временную регистрацию. Непосредственно прописка в апартаментах не влияет на доходность капиталовложения.

Какой формат лучше подходит для посуточной аренды?

Для предоставления в аренду больше подходят варианты с максимальной автономностью.

Что учитывать при продаже апартаментов с точки зрения ликвидности?

При продаже такого объекта недвижимости собственнику предстоит оплатить налог – 13% от полученного дохода. Эта оплата не предусмотрена для владельцев апартаментов сроком, который превышает 5 лет.