Как отличить инвестиционный объект от спекулятивного: Полное руководство для разумного инвестора

Грань между расчетом и азартом на рынке недвижимости

Расчет при покупке инвестиционной недвижимости проявляется в тщательном выборе объекта, определении его показателя ROI (прогнозируемой доходности), подсчете всех расходов и реальных затрат, без которых не обойтись при длительном владении недвижимым имуществом. Решение о покупке в этом случае принимается на основе анализа и математических формул без влияния эмоций.

Азарт для тех, кто собирается всерьез заниматься инвестированием в недвижимость, недопустим. К признакам азарта относятся приобретение недвижимости без четкого плана и постановки реалистичных долгосрочных финансовых целей. В этой статье будет подробно рассмотрена разница между инвестициями и спекуляциями в сфере покупки недвижимости.

Базовые понятия: Что такое инвестиции и спекуляции в недвижимости

Под инвестициями в недвижимое имущество подразумевается долгосрочное вложение капитала с целью его защиты от инфляции и получения стабильного пассивного дохода. В случае спекуляций с недвижимостью целью является быстрая его перепродажа по более высокой цене с целью извлечения максимально возможной прибыли в самые короткие сроки.

Инвестиционный объект: Природа долгосрочного пассивного дохода

Классическое инвестирование в недвижимое имущество — это приобретение арендной недвижимости с целью создания стабильного долгосрочного пассивного денежного потока (Cash Flow). Пассивный денежный поток не требует от владельца капитала ежедневного труда. При этом в течение владения объектом инвестиционной недвижимости также происходит генерация прибыли за счет роста стоимости объекта, что обуславливается общим ростом цен на недвижимость, удешевляющими деньги инфляционными процессами, улучшением инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.

Чтобы выбрать инвестиционную коммерческую недвижимость, которая надежно защитит капитал и обеспечит стабильный денежный поток, инвестор должен сфокусироваться на надежности и капитализации. Это позволит уберечь капитал от влияния инфляции, обеспечить диверсификацию и добиться значительного прироста в долгосрочной перспективе.

Спекулятивный объект: Погоня за быстрой ликвидностью и маржой

Классическая спекулятивная стратегия, которая заключается в погоне за быстрой ликвидностью и высокой маржой, ориентирована на извлечение максимально возможной прибыли за минимальный промежуток времени. Такой подход к инвестированию сопряжен с высокими рисками, поскольку ожидания спекулянта могут не оправдаться в силу действия большого количества внешних факторов.

Под спекулятивной сделкой с недвижимостью понимается краткосрочное инвестирование, главной целью которого является извлечение максимальной прибыли из разницы в цене (Capital Gains) покупки и продажи объекта. Существуют два основных вида сделок спекуляции с недвижимостью:

• флиппинг;
• покупка на котловане.

Флиппинг — это вложение денежных средств в приобретении недвижимого имущества на первичном или вторичном рынке с большим дисконтом по причине его непривлекательного для покупателей состояния с целью перепродажи через 3-6 месяцев после проведения ремонта или перепланировки.

Покупка на котловане (на начальном этапе строительства) позволяет приобрести недвижимость по минимально возможной цене и заработать на приросте стоимости, продав объект незадолго до завершения строительных работ или сразу после.

Ключевые критерии отличия: Как не перепутать стратегии

Инвестиционная и спекулятивная покупка недвижимости — это два очень различающихся подхода к увеличению капитала. Существует несколько основных критериев, которые позволяют легко отличать их друг от друга.

Горизонт планирования: Краткосрочный трейдинг против долгосрочного владения

В случае спекуляций с недвижимостью сроки удержания актива составляют около 1-2 лет, в то время как при долгосрочном инвестировании срок владения составляет 5-10 и даже более лет. Краткосрочное владение недвижимостью позволяет быстро увеличивать капитал за счет его большой оборачиваемости. Долгосрочный горизонт планирования обеспечивает снижение риска потери большой части вложенного капитала из-за недобросовестности застройщика, спада на рынке недвижимости или других внешних факторов. 

Источник и характер прибыли: Доход от эксплуатации vs Доход от перепродажи

Спекулятивные сделки с недвижимостью дают прибыль, которая генерируется недооценкой из-за непривлекательного состояния или за счет роста стоимости недвижимости по мере завершения строительства. Долгосрочное владение недвижимым имуществом обеспечивает прибыль в виде арендных платежей, а также в виде его стоимости после окончания периода владения. 

Уровень риска, вовлеченности и операционных затрат

Уровень риска при спекуляции недвижимостью очень высок. Ведь при покупке на этапе котлована нельзя полностью исключить риск того, что здание не будет возведено вовремя или не будет сдано вовсе. При покупке недооцененной недвижимости на вторичном рынке придется потратить деньги на проведение ремонта. К тому же в случае заработка на спекулятивных сделках с недвижимостью много денег приходится тратить на поиски покупателя, готового выложить за нее рыночную стоимость.

При длительном владении недвижимым имуществом риски намного меньше. Однако следует учитывать, что на содержание недвижимости в течение всего срока владения нею нужно будет тратить немало средств: как на коммунальные платежи, так и на налоги. К тому же в случае долгосрочного инвестирования искать покупателей на свои объекты придется не так часто, как при краткосрочном. А в случае спада на рынке недвижимости долгосрочный инвестор обычно имеет возможность подождать, пока цены снова не пойдут вверх.

Оценка финансовой модели: Цифры, которые не врут

При оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимости сопоставляют финансовые коэффициенты и руководствуются здравым смыслом. Эмоции в этом деле не уместны.

Расчет окупаемости и доходности (ROI, Cap Rate) для арендного бизнеса

Для оценки долгосрочного инвестирования в недвижимое имущество важны:

• коэффициент капитализации Cap Rate;
• возврат инвестиций ROI.

Коэффициент ROI находят как разность дохода от вложений и размерами инвестиций, поделенную на размер инвестиций и умноженную на 100%: ROI=100%*(Доход от вложений — Размер инвестиций)/Размер инвестиций. Он показывает, какую прибыль принесет инвестиционная недвижимость на каждый вложенный в нее рубль.

Коэффициент Cap Rate рассчитывается как чистый операционный доход, поделенный на цену покупки объекта недвижимости и умноженный на 100%: Cap Rate=100%*Чистый операционный доход/Цена покупки объекта, где чистый операционный доход равняется выручке от аренды, из которой вычтены все расходы на эксплуатацию и управление . Причем высокий Cap Rate указывает на короткие сроки окупаемости и повышенные риски, а низкий Cap Rate – на низкую доходность и небольшие риски.

При оценке финансовой модели долгосрочного владении недвижимостью, которое может составлять 5, 10 и более лет, важно учитывать что величины инфляции и арендной ставки могут существенно изменяться из года в год. По этой причине расчет окупаемости и доходности для арендного бизнеса может быть только приблизительным.

Прогнозирование маржинальности спекулятивных сделок

Прогнозирование маржинальности в этом случае строится на расчете потенциальной прибыли. При этом из суммы, за которую недвижимость можно будет продать, вычитаются все издержки — на ремонт, уплату налогов, уплату комиссионных и удешевление денег за счет инфляции.

Готовые апартаменты и коммерческие помещения — эталон инвестиционной стратегии

Инвестирование в готовые апартаменты или помещения коммерческого назначения, которые можно сразу же начинать сдавать в аренду после приобретения, – это классическая стратегия сохранения капитала. Она обеспечивает инвестору стабильный пассивный доход за счет арендных платежей и рост стоимости самого объекта.

Почему стабильный арендный поток нивелирует рыночные колебания

Следует учитывать, что инвестирование в помещения жилого назначения дает низкую доходность — около 5% годовых, из которых часть прибыли съедается затратами на косметические ремонты и поиски новых жильцов. Зато квартиру легче продать, чем коммерческое помещение, поскольку потребность в жилье — базовая.

Инвестирование в помещения коммерческого назначения обеспечивает доходность в 6-10% годовых. При этом арендаторы обычно стремятся оставаться в нанятых ними помещениях как можно дольше, что исключает частые простои. Однако в случае кризиса продать или сдать в аренду помещения коммерческого назначения гораздо труднее, чем жилье.

Сдача в аренду недвижимости при долгосрочном владении позволяет сгладить негативный эффект от колебаний рынка во время экономических кризисов. Ведь даже если стоимость недвижимости при ее продаже окажется не такой, на которую инвестор рассчитывал при ее покупке, к ней нужно будет прибавить доход, сгенерированный сдачей ее в аренду.

Преимущества готовых апартаментов: Отсутствие строительных рисков и «мгновенный» старт

Готовые арендные апартаменты, которыми управляет опытный оператор, позволяют инвестору начать получать доход почти сразу же после покупки. При этом владельцу апартаментов не нужно будет вкладываться ни в ремонт, ни в поиски арендаторов, ни в подготовку апартаментов к въезду новых арендаторов. К тому же покупка готовых апартаментов полностью исключает риски, которые характерны для покупки недвижимости на этапе котлована.

Коммерческая недвижимость: Сила долгосрочных договоров с сетевыми арендаторами

Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости коммерческого назначения (офисы, стрит-ритейл и другие) объясняется большими сроками договоров аренды, особенно в случае успешных сетевых арендаторов. При этом величина арендных платежей каждый год индексируется с учетом инфляции.

Маркеры спекулятивного объекта: Когда стоит насторожиться

Если вы решили инвестировать свои деньги на длительный срок, то стоит избегать покупки спекулятивных объектов, заработать на которых можно только при краткосрочном инвестировании.

Искусственный хайп, агрессивный маркетинг девелоперов и «рыночные пузыри»

В рекламе спекулятивных объектов часто можно увидеть, что их количество очень ограничено и при этом покупателю обещают высокую гарантируемую доходность. Это делается для того, чтобы возбудить азарт в покупателях и заставить их действовать на эмоциях. В таких случаях среди покупателей преобладает флипперы, что ведет к надуванию «рыночного пузыря», который лопается вскоре после того как здание достраивают и сдают в эксплуатацию.

Перегретые локации и риски заморозки капитала

Владельцы недвижимости в перегретых за счет высоких вложений застройщика в маркетинг локациях после завершения строительства могут столкнуться с потерей ним ликвидности. Это может привести к заморозке инвестированного капитала на несколько лет.

Пошаговый чек-лист: Как проверить объект перед покупкой

Чтобы избежать покупки спекулятивного объекта с целью долгосрочного инвестирования, рекомендуется очень тщательно анализировать недвижимость перед приобретениям по таким признакам:

• инфраструктура — насколько она развита для того, чтобы люди хотели арендовать ваш объект на длительные сроки;
• трафик — насколько он удобен;
• текущая доходность — выгодна ли она вам с учетом всех налогов, коммунальных платежей и других отчислений;
• юридическая чистота — не вызывают ли у вас вопросы какие-либо аспекты в документах застройщика.

Обязательно честно ответьте себе, сможете ли вы получать стабильный пассивный доход с этого объекта, если рынок вдруг упадет на 15-20%? Если все в порядке, то только в этом случае объект годится для долгосрочного инвестирования.

Заключение: Как сформировать сбалансированный портфель недвижимости

Чтобы быстро приумножить инвестиционный капитал, имеет смысл совершать спекулятивные сделки с недвижимостью. Тем, кто выбирает стабильность и надежность, рекомендуется вкладывать деньги в долгосрочное владение. Однако для того, чтобы капитал рос быстро и стабильно, нужно совмещать в своем портфеле несколько видов инвестиционной недвижимости. Для этого обязательно определите, какую часть капитала вы можете себе позволить надолго заморозить в случае неудачной инвестиции, и пускайте ее на спекулятивные сделки, а остальную большую часть вкладывайте в долгосрочное владение.