Как правильно сдавать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Существует масса других нюансов покупки жилья и получения дохода. Нужно четко все представлять, чтобы действовать правильно. 

Сегодня мы расскажем что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду. Думается, что эта информация будет чрезвычайно полезной и поможет вам сдавать жилье и получать от этого солидную прибыль. 

Отличие найма от аренды

Многие уверены, что аренда и найм – синонимичные понятия. Но с юридической точки зрения это представление неверное. Когда квартиру сдает частное лицо обычному человеку, составляется договор найма. Данная ситуация вполне распространена – люди снимают жилье.

Аренда используется в том случае, когда квартиру сдают организации. Пример: жилплощадь снимает фирма для своих работников. Важно понимать, чем отличаются данные понятия. Это позволит вам понять, как сдать квартиру в аренду правильно. 

Что необходимо знать, для того чтобы сдавать квартиру внаем?

До того момента как вы начнете искать жильцов, стоит принять решение, каким образом будет производиться оплата налогов:

• Подавать декларацию НДФЛ.
• Покупать патент.
• Оплачивать налог на профессиональный доход.

Подготовка квартиры к сдаче

Если вас интересует, как сдать квартиру, первоначально подготовьте жилплощадь. Для этого внимательно осмотрите ее, чтобы понять, что необходимо сделать. Если нужно, проведите косметический ремонт: побелите потолки, покрасьте стены или замените обои, отремонтируйте проводку и сантехнику, замените перегоревшие лампочки. Перед приходом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можете сделать это самостоятельно или обратиться в клининговую компанию.

Состояние квартиры влияет на арендную плату и ускоряет поиск жильцов.

Сдавать жилье без мебели или с ней

Оба варианта возможны, но на практике сдать квартиру без мебели сложнее и занимает больше времени. Мало кто перевозит мебель при переезде, особенно если речь идёт о людях, приехавших из других городов, или о тех, кто живёт только на арендованной жилплощади. Поэтому рекомендуется приобрести базовый набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван для спальни или гостиной, стиральную машину, стол, стулья или табуреты, полный комплект кухонной мебели и холодильник — на кухню.

Необходим ли риелтор

Если вы хотите узнать, как правильно сдавать квартиру в аренду официально и сэкономить время, имеет смысл обратиться к риелтору – частному специалисту в сфере недвижимости или сотруднику агентства. Он не только ответит на звонки и покажет квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить стоимость и оформить документы.

Не стоит обращаться сразу в несколько агентств, так как это может привести к конкуренции между риелторами, и они предложат вашу квартиру по заниженной цене, чтобы привлечь клиентов. Кроме того, если объект размещён на всех сайтах, это может вызвать подозрения у арендаторов.

Самостоятельный поиск жильцов

Не знаете, как сдать квартиру в аренду? Можно действовать следующим образом. Разместить объявление на специализированных веб-сайтах. При этом стоит указать, что жильё сдается без участия посредников, так как многие предпочитают снимать квартиры у собственников напрямую.

Перед подписанием договора постарайтесь собрать больше информации о потенциальных жильцах. Попросите арендатора предоставить вам копию паспорта, уточните его место работы и убедитесь в его платёжеспособности, например, запросив справку о доходах.

Размер ежемесячного платежа

Исследуйте специализированные сайты по аренде недвижимости и обратите внимание на среднюю стоимость квартир с аналогичной площадью в вашем районе, качество ремонта и комплектацию мебелью и бытовой техникой.

На стоимость аренды в первую очередь влияют местоположение квартиры и транспортная доступность (близость к метро или центру города повышает стоимость). 

Другие важные факторы — площадь, состояние ремонта, тип здания (самые дешёвые варианты — квартиры в старых панельных домах), инфраструктура района и вид из окон. Если окна квартиры выходят на парк, водоём, исторический центр или другие красивые места, смело добавляйте 10–15 % к стоимости аренды. А вот вид на парковку или стройку может снизить цену. Коммунальные и другие платежи могут быть включены в арендную плату, поэтому заранее определите это и укажите в договоре.

Стоимость часто влияет на скорость поиска арендаторов. Если вам нужно найти съёмщиков быстро, подумайте о снижении цены. Чтобы сдать квартиру в аренду, необходимы следующие документы: паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя), свидетельство о приватизации или выписка из ЕГРН, а также документ, подтверждающий право собственности, например договор купли-продажи или дарения. Теперь вы знаете, как законно сдавать квартиру в аренду.

Сдача квартиры, если собственники – несовершеннолетние

Если среди владельцев жилого помещения есть несовершеннолетние дети, для оформления договора аренды или найма потребуется разрешение от органов опеки. Если ребёнок просто зарегистрирован в квартире, но не является совладельцем, разрешение не нужно. Обычно его получают в местной администрации, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства ребёнка. Процедура занимает максимум полмесяца. Однако родители или опекуны не смогут использовать доход от аренды квартиры до достижения ребёнком совершеннолетия. В этом случае им придётся открыть специальный счёт на имя ребёнка в банке, куда будет поступать прибыль от аренды.

Оформление договора с жильцами

Хотите узнать, как легально сдавать квартиру? Знайте, что для этого нужно оформить договор аренды жилого помещения или договор найма жилого помещения, если жилье арендуется юридическим лицом. Этот процесс регулируется на законодательном уровне.

Однако, если вы ошибочно используете термин «аренда», договор всё равно можно использовать для восстановления своих прав и уплаты налогов. Неточность в терминологии, скорее всего, будет признана технической ошибкой.

Законодательство не устанавливает конкретную форму договора, поэтому необходимо следовать общим требованиям гражданского законодательства. Обязательно укажите полные имена, паспортные данные и контактные данные обеих сторон, а также пропишите условия договора.

Договор найма: сроки и продление

Согласно законодательству, максимальный срок договора аренды составляет пять лет. Однако более удобно сдавать жильё в краткосрочную аренду (до одного года) с возможностью продления договора каждый год. В этом случае не требуется его государственная регистрация.

Если договор аренды заключается на срок, превышающий один год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение месяца после подписания. В противном случае существует риск получения штрафа в размере от 1,5 до 5 тысяч рублей.

Размер депозита: как его определить

При аренде квартиры рекомендуется брать с арендатора депозит в размере одного месячного платежа. Арендатор вносит депозит при подписании договора. Во время аренды депозит хранится у арендодателя и может быть использован для компенсации задолженности или возмещения ущерба имуществу.

Если депозит используется для оплаты аренды, коммунальных услуг или возмещения ущерба, арендатор должен пополнить депозит в соответствии с условиями договора (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней). После окончания договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи были произведены, а имущество арендодателя находится в хорошем состоянии, депозит должен быть возвращён арендатору.

Если общая задолженность арендатора не превышает размера депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Требуется ли составлять опись вещей, перед тем как сдавать квартиру

Опись имущества служит защитой ваших вещей от повреждений и позволяет требовать возмещения ущерба. Рекомендуется прилагать этот документ к договору аренды, дополнив его фотографиями. Подробно опишите всю крупную мебель и бытовую технику, включая царапины и неисправности (например, неработающие кнопки). Предусмотрите санкции за новые дефекты или установите порядок устранения недостатков.

Сдача в аренду ипотечной квартиры

Чтобы оформить договор аренды квартиры, которая находится в ипотеке, вам потребуется письменное разрешение от банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, которая участвовала в сделке.

Если сделка будет проведена без участия кредитной организации и страховой компании, возможны различные последствия, вплоть до досрочного прекращения кредитного договора и потери квартиры.

Нужно ли страховать жилье перед тем, как сдавать внаем

Страхование обеспечит защиту на случай непредвиденных ситуаций, например, если ваши арендаторы затопят соседей. Обычно можно застраховать ремонт и оборудование квартиры, а также гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит убытки при пожаре, краже, затоплении и других происшествиях, в результате которых могут пострадать жизнь, здоровье или имущество соседей. Чтобы получить компенсацию, укажите в договоре страхования, что квартира сдаётся в аренду (выплаты будут произведены только в том случае, если арендатор не действовал намеренно).

Вы можете застраховать квартиру от несчастных случаев вместе с арендатором. Однако лучше сделать это самостоятельно, так как в случае чрезвычайной ситуации именно владелец квартиры будет обязан возместить ущерб соседям. После возмещения ущерба с арендатора можно потребовать компенсацию, но её получение на практике не всегда возможно.

Передача квартиры жильцам

Вместо договора с арендатором следует подписать акт приёма-передачи квартиры. С момента подписания этого акта новые жильцы несут ответственность за состояние квартиры и оплачивают её. Необходимо детально и точно описать квартиру, указав информацию из договора и перечислив все найденные недостатки, а также состояние мебели и техники. Учтите, что арендатор не несёт ответственности, если состояние имущества ухудшается из-за износа или по вине соседей или коммунальных служб.

Лучше передать ключи арендатору лично (не забудьте указать количество ключей в акте). В тот же день, когда арендатор въезжает, запишите показания счётчиков вместе — так будет проще разобраться, если возникнут проблемы с оплатой.

Напомните арендаторам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение семи дней с момента подписания акта приёма-передачи. Это можно сделать в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Что требуется указывать в договоре

В договоре обязательно должны быть указаны адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также следует указать реквизиты документа, на основании которого квартира принадлежит вам.

Целесообразно отдельно прописать данные всех граждан, которые будут проживать вместе с арендатором. Это позволит снизить риск превращения квартиры в нелегальное общежитие.

Необходимо включить пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал) и о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон). Важной составляющей договора является порядок одностороннего расторжения договора. Если заранее не предусмотреть этот пункт, расторжение договора будет возможно только через отдельное соглашение или через суд. Наконец, следует указать реквизиты сторон (имена, фамилии и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса регистрации).

Регистрация договора найма

Если срок аренды составляет менее одного года, достаточно распечатать договор в двух экземплярах и подписать их. Если же срок аренды превышает один год, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре в течение 30 дней после подписания. Регистрация может быть произведена в отделении Росреестра, МФЦ или онлайн, при наличии электронной подписи. Пошлина за регистрацию составляет 2000 рублей.

Что предпринять, если арендаторы отказываются освобождать жилплощадь

Ещё одним преимуществом краткосрочного договора является решение проблемы в случае отказа жильцов платить и съезжать. В настоящее время расторжение договора аренды возможно только в случаях, указанных в статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наниматель может расторгнуть договор, уведомив арендодателя за три месяца. Арендодателю сложнее, так как договор расторгается только через суд. Необходимы веские основания, например повреждение имущества.

Также через суд можно расторгнуть договор, если арендаторы не платят за проживание. Если договор зарегистрирован в Росреестре, просрочка может составлять шесть месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи в течение двух месяцев.

Чтобы избежать этих проблем, можно прописать в договоре возможность арендодателя расторгнуть его во внесудебном порядке. Например, уведомить арендатора за один месяц до расторжения заказным письмом по указанному адресу и указать, что само уведомление означает согласие арендатора прекратить договор аренды. Хотя такие пункты могут быть признаны недействительными в суде, как показывает практика, их наличие часто помогает достичь компромисса с арендаторами.

Теперь вы знаете, как безопасно сдавать квартиру в аренду. Нужно учесть все нюансы, о которых мы рассказали в статье. В этом случае вы сможете получать солидный доход.