Апартаменты vs квартира. Почему стоимость апартаментов ниже?

Результат: стоимость апартаментов по сравнению с квартирой аналогичного метража стала ниже примерно на 20 – 30%. Рассмотрим, чем отличаются апартаменты от квартиры. Это позволит нам ответить на вопрос о том, из чего складывается данная экономия. 

Правовой статус

Определение понятия квартиры закреплено юридически в части 3 статьи 16 «Жилищного кодекса» Российской Федерации. Ключевые характеристики объекта недвижимости: жилое обособленное помещение с наличием вспомогательных удобств (кухня, санузел). Также к жилым помещениям относятся частные дома и комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах. 

Несмотря на наличие у апартаментов признаков жилого помещения, законодатели относятся их к категории коммерческой недвижимости. Последняя определяется, как объекты (здания, земельные участки), главной целью которых является получение прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности. Примеры: апартаменты, склады, магазины, торговые центры и так далее. В законодательных актах  использование формулировки «коммерческая недвижимость» отсутствует. Вместо этого, применяется термин «нежилое помещение», который, тем не менее, не разъясняется, но предполагается, что у него должна отсутствовать одна из несколько характеристик жилого объекта. Это главное отличие апартаментов от квартиры. 

Многие риэлторы и юристы утверждают, что у апартаментов неопределенный правовой статус и на практике их не отделяют от офисных помещений, складов и другой коммерческой недвижимости. Но это не так. Разъяснения позволяют получить подзаконные нормативные акты. Ключевым в рассматриваем вопросе выступает Приказ от 2011 года со стороны Министерства спорта и туризма Российской Федерации. Также формулировка «апартамент» присутствует в определении Верховного Суда в рамках правоприменительной практики закона «О защите прав потребителей». 

Итог: стоимость апартаментов ниже в связи со следующими факторами:

• Сложность определения правого статуса, что снижает показатель доверия со стороны покупателей и заставляет девелоперов уменьшать цену.
• Отнесение апартаментов к категории коммерческой недвижимости, что расширяет спектр земельных участков для застройки в связи с менее жесткими требованиями, чем при возведении жилых многоквартирных домов. Наиболее актуально обстоятельство в отношении строительства в Центре города и других престижных районах, где земель под жилое строительство практически не осталось. Таким образом, покупатель может приобрести апартаменты в Центре по стоимости объектов на периферии. 

Можно ли прописаться в апартаментах

Еще один нюанс, который снижает стоимость апартаментов на рынке недвижимости, в них невозможно оформить постоянную регистрацию («прописку» в обиходе), как в квартире. Тем не менее доступна временная регистрация: минимальный срок – 3 месяца, максимальный – 5 лет. По истечении данного периода времени возможно продление неограниченное количество раз. Человек может иметь одновременно прописку по постоянному месту жительства и временную регистрацию в апартаментах. 

Важно! Для возможности оформления временной регистрации апартаменты должны располагаться в здании гостиничного назначения. Данная норма закреплена в пункте третьем Постановления Правительства за номером 713 от 1995 года. Испрашивайте у застройщика документы о назначении земель и здания перед покупкой. 

Строительные стандарты

Строительные нормы для квартир представлены в своде правил «СНИП 31-01-2003». Данные нормы для многоквартирных домов утверждены Правительством Российской Федерации и учитывают целый ряд критериев, которые при несоответствии при приемке здания должны быть устранены застройщиком. Сюда входит множество аспектов: от прилегающей инфраструктуры (близость школы, детского сада и так далее) до допустимого уровня шума. 

К апартаментам требования снижены и идентичны стандартам для коммерческих объектов. В зависимости от целевого назначения применяется свод правил для торгово-развлекательных или общественных зданий, либо гостиниц. В частности комплекс с апартаментами может быть возведен в промышленной зоне поблизости с заводом или аналогичным объектом, застройщик не имеет обязательств перед покупателями по выделению места для детской площадке и парковке, шумоизоляция может быть хуже, чем в многоквартирном доме. 

Тем не менее девелоперы часто сами адаптируются к новым условиям рынка недвижимости и предлагают апарт-отели с характеристиками идентичными квартирам или превышающими их по многим показателям. Для уточнения нюансов относительно конкретного объекта целесообразно запрашивать строительную документацию. 

Однако, с другой стороны: возможность возведения апарт-комплекса на землях, которые не выделяются для жилищного строительства, дают девелоперам и покупателям большую гибкость при выборе места. В частности, можно приобрести апартаменты в Центре города по более низкой стоимости, где недоступно возведение многоквартирных новостроек. 

Льготная ипотека

Примерно 10 лет назад ипотека на апартаменты для физических лиц была недоступна. Кредиты могли оформить, исключительно, юридические лица и индивидуальные предприниматели. Сегодня ипотека на апартаменты доступна для всех желающих. Однако льготное кредитование на данный вид собственности не распространяется. Все программы государственной поддержки, предполагающие снижение процентной ставки, направлены, исключительно, на жилую недвижимость: квартиры, частные дома, земля с назначением ИЖС. Апартаменты под определение жилой недвижимости, как упоминалось выше, не подпадают. Средняя процентная ставка на эти объекты недвижимости по данным на август 2024 года составляет 22% годовых. 

В связи с этим застройщикам дополнительно приходится снижать стоимость, чтобы обеспечить привлечение покупателей. Кроме того, в рамках маркетинговых акций некоторые девелоперы предлагают рассрочку (срок, как правило, не превышает 5 лет) или ипотечное кредитование со сниженной процентной ставкой. Наименьшая зафиксированная процентная ставка по данным на 2024 год составляла 10,5%. 

Теперь вы знаете, почему апартаменты дешевле квартир. За более низкую стоимость приходится платить, и ниже разберем несколько нюансов, которые удорожают содержание апартаментов в перспективе. 

Налог на имущество

Собственники несут ежегодное налоговое бремя по объектам недвижимости. Рассчитывается сумма к уплате, исходя из кадастровой стоимости жилой или коммерческой недвижимости. Ставки и механизм расчета несколько отличается у этих двух категорий: 

• Квартиры: ставка от 0,1 до 0,15% за вычетом 20 кв.м.
• Апартаменты: от 0,5 до 2%, рассчитывается из полного метража помещения. Ставка 0,5% применяется к зданиям гостиничного назначения, 2% - к общественным строениям (торговые и бизнес-центры и так далее). 

Учитывая, что для покупки с целью проживания или сдачи в аренду малоцелесообразно рассматривать апартаменты в общественных зданиях, то нас в первую очередь интересует ставка 0,5%, что на деле несильно отличается от налогообложения жилого помещения. В среднем за квартиру с метражом 6- кв. м. вы заплатите 2000 год, а за апартаменты 12000. При покупке для сдачи в долгосрочную и, тем более, краткосрочную аренду эта сумма окупится уже в первые 2 недели. 

Коммунальные платежи

Стоимость коммунальных платежей немного выше. В среднем на 20 – 30%, что связано с начислением НДС, который применяется к объектам коммерческой недвижимости, и более гибким ценообразованием в связи со сниженным контролем со стороны государства. На практике разница в оплате «коммуналки» за квартиру и апартаменты сопоставимого метража составляет от 300 до 1000 рублей. 

Стоит отметить, что данная переплата сублимируется отсутствием необходимости внесения ежемесячных платежей в Фонд капитального ремонта. 

Налоговый вычет

При единовременной покупке или приобретении в ипотеку квартиры гражданам предоставляется право на получение налогового вычета. Физическое лицо может вернуть до 260 тысяч рублей от суммы покупки и до 360 тысяч рублей от уплаченной суммы процентов при ипотечном кредитовании. Для апартаментов подобные льготы отсутствуют. Тем не менее изначально более низкая стоимость апартаментов полностью перекрывает данное неудобство и позволяет дополнительно остаться в плюсе. 

Дополнительно: даже при сдаче объекта в долгосрочную аренду собственник получает от 360 тысяч рублей ежегодно, то есть перекрывает сумму налогового вычета. При краткосрочной аренде возврат данной сумму возможен в период от 3 до 6 месяцев. 

Управление домом

Управление апарт-отелем аналогично многоквартирному дому. Нанимается управляющая компания, которая обслуживает объект на основании решений общего собрания собственников. Нужно учитывать один нюанс: апартаменты часто используются для осуществления предпринимательской деятельности (чаще всего сдача помещений в аренду). В связи с этим иногда бизнесмены выкупают несколько комнат. Это значительно влияет на решения общего собрания, так как голоса распределяются в соответствии с количеством принадлежащих физическому или юридическому лицу квадратных метров. Если предприниматель владеет, 51 и более процентов от общего метража, решения по выбору УК и правилах обслуживания он принимает единолично. 

Подытоживая, можно сказать, что апартаменты подходят для постоянного проживания, но наибольшая продуктивность от владения будет при сдаче в аренду. Грамотный подход обеспечит полную окупаемость от 2 до 10 лет при единовременной покупке и от 6 до 30 лет при ипотечном кредитовании, учитывая, что ежемесячные платежи по кредиту будут выплачиваться из полученной от аренды прибыли.