Коллективные инвестиции в недвижимость

Коллективные инвестиции в недвижимость: что это и как работает

Приобретение некоторых коммерческих объектов недоступно для индивидуальных инвесторов из-за высокого порога входа. Для тех, кто хочет быть совладельцем большого предприятия, есть закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Каждый такой фонд представляет собой имущественный комплекс, который принадлежит пайщикам. 

Задача ЗПИФ – привлекать капитал инвесторов, предлагать выгодные решения для вложения средств и получения пассивной прибыли. Каждый фонд находится в доверительном управлении УК, деятельность организации регламентируется на законодательном уровне. Благодаря такому фонду инвестор может приобрести долю в общем имуществе и ежемесячно получать доход. Размер последнего пропорционален объему вложенных средств.

Преимущества и недостатки коллективных инвестиций

К преимуществам коллективных инвестиций относят низкий порог входа. Стать участникам фонда и получать прибыль может каждый. Доходность от владения коммерческими объектами превышает прибыль, на которую может рассчитывать большинство частных инвесторов. Среди других преимуществ стоит отметить:

• пассивный доход;
• минимальные издержки на ведение бизнеса;
• управление активом находится в руках профессионалов;
• нормативный контроль со стороны федерального закона и Центробанка РФ.

Вкладывать средства в ЗПИФы не только выгодно, но и безопасно. Риски ниже, чем при использовании многих других инструментов для инвестиций. Среди недостатков такого варианта вложений стоит отметить отсутствие возможности самостоятельно управлять вложенным капиталом. Все участники фонда регулярно обязаны уплачивать комиссионный взнос.

Почему в коммерческую недвижимость инвестировать выгоднее, чем в жилую

Мнение о том, что инвестирование в жилую недвижимость более надежное, современные эксперты и предприниматели считают устаревшим. Получение прибыли от покупки жилья кажется потенциальным вкладчикам простым и понятным, разобраться с принципами заработка на коммерческих объектах немного сложнее. 

Объекты коммерческого назначения способны принести владельцу большую доходность, арендная ставка по ним выше. Окупить вложения можно быстрее, после чего получать пассивный доход. В плане спроса коммерческая недвижимость стабильна, ее рассматривают для получения прибыли в долгосрочной перспективе. Издержки на содержание оказываются меньше, чем при владении жилой недвижимостью, что также неоспоримый плюс. 

Как выбрать объект для вложения

Цель любого инвестора, который планирует покупку коммерческого объекта или доли в фонде, заключается в получении стабильной и высокой доходности. Равно как и по стоимости, недвижимость отличается по уровню дохода. По статистике, большую прибыль владельцам приносят объекты и помещения под ритейл. 

Чаще всего их занимают сетевые магазины, средняя стоимость такой недвижимости составляет порядка 100 миллионов рублей. Индивидуальную покупку такого объекта, а также регулярные издержки на его содержание могут позволить себе не все инвесторы. Недвижимость под ритейл – один из главных инструментов в деятельности ЗПИФов. Рассмотреть стоит и другие выгодные варианты.

Офисы

Повышенным спросом на рынке пользуются офисные помещения, их можно рассматривать как инструмент для получения стабильного пассивного дохода. Арендаторами выступают банки и другие финансовые организации, медицинские центры, частные компании. 

Договор аренды с собственником заключается на продолжительный период, затраты на содержание обходятся в меньшую сумму, чем при регулярном ремонте и оснащении жилых помещений. В 2023 году средний показатель годовой доходности с офисного помещения составил порядка 9,5 – 10,5%. Это значит, что окупить вложенные средства инвестор может в среднем за 10 лет.

Торговые помещения

Торговые помещения тоже пользуются спросом у арендаторов и позволяют получать пассивный доход без длительных периодов «простоя». Обратить внимание следует не только на помещения для уличного ритейла, но и на здания торговых центров. 

Покупка доли такой недвижимости становится возможной благодаря участию в ЗПИФе. Индивидуальным инвесторам теперь не стоит ограничиваться только приобретением небольших по площади объектов, рассчитанных на аренду под маленькие розничные магазины. Даже активное развитие онлайн-продаж и маркетплейсов не отразилось на доходности, для торговых объектов она составляет около 10% в год.

Производственно-складские объекты

Планируя коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость, стоит рассмотреть возможность приобретения производственно-складских объектов. С развитием логистической сферы они стали не менее востребованными, чем торговые. Главными арендаторами таких объектов становятся сетевые магазины и маркетплейсы. 

Доходность у складских объектов составляет в среднем 22% годовых, что позволяет окупить инвестиции примерно за 5 лет и выйти на чистый доход. Для сравнения можно сказать, что компенсировать вложения в жилье можно в среднем за 15 лет, выгода от покупки коммерческого объекта кажется неоспоримой. 

Почему рынок коллективных инвестиций будет расти

Многих интересует вопрос о том, насколько выгодно инвестировать в крупные объекты, какие перспективы ожидают ЗПИФы в ближайшем будущем. По прогнозам экспертов, рынок коллективных инвестиций продолжит стабильно расти, к этому есть несколько предпосылок:

1. Стать участником фонда может все больше людей, вложения доступны и надежны;
2. Совместные инвестиции позволяют минимизировать риски;
3. Управление средствами осуществляют профессионалы, самостоятельное участие минимально;
4. Высокая доходность привлекает все больше инвесторов;
5. Развитие онлайн-сервисов способствует продвижению инструмента.

Последний критерий стоит отметить отдельно. Сегодня инвесторам доступно несколько онлайн-ресурсов, позволяющих быстро оценить преимущества и гарантии инструмента, сделать первые вложения в ЗПИФ. Теперь вести совместную коммерческую деятельность могут предприниматели из разных регионов России и разных стран.

Модели коллективных инвестиций

Всем, кто имеет достаточную сумму для вступления в коллективные инвестиции, стоит ознакомиться с основными моделями ведения бизнеса. Важно отметить, что при выборе стратегии инвестор определяет свои права на участие в ведении бизнеса. 

Он может принимать решения самостоятельно совместно с другими собственниками или не обременять себя непосредственным участием в деле, если средства переходят в управление к профессионалам. Не нужно беспокоиться о том, чтобы подбирать наиболее выгодные решения для покупки доли, регулярно пересматривать портфель и страховать себя на случай рисков. 

Прямые инвестиции

В этом случае речь идет о совместной покупке коммерческого объекта, несколькими инвесторами. Они объединяют свои сбережения и составляют договор, в котором указывают доли имущества каждого участника, определяют права и обязанности сторон. 

Управление объектом осуществляется совместно, а доход каждого из участников пропорционален его вкладу в покупку. Главным риском такой модели остается ненадежное партнерство. Делать совместные приобретения рекомендуется только с проверенными людьми, при заключении договора обязательно прописывать все возможные риски.

Инвестиционные фонды

Минимальный риск и отсутствие необходимости принимать участие в ведении бизнеса имеют место, если инвестор присоединяется к одному из ЗПИФов. Любой фонд представляет собой готовый портфель активов, приобрести долю в котором могут все желающие. Для вступления в инвестиционный фонд следует располагать минимально допустимой суммой, в дальнейшем участник может увеличивать вложения по собственному усмотрению. 

Минимальный порог в среднем составляет около 500 тысяч рублей, что делает возможным участие в инвестиционном фонде даже для новичков. Распределяет средства управляющая компания, а пайщики получают долю с дохода. Участие в любом фонде предполагает регулярную уплату комиссии.

Краудфандинг

Относительно новой для российского рынка моделью ведения арендного бизнеса стал краудфандинг. Он представляет собой сбор средств на финансирование определенного проекта, главным преимуществом модели остается низкий финансовый порог участия. 

С помощью специальных платформ авторы идей привлекают средства для реализации коммерческих, творческих и благотворительных проектов. Благодаря краудфандингу инвесторы получают доступ ко множеству новых инвестиционных проектов, которые могут принести значительно большую прибыль, чем покупка жилой недвижимости.

Риски и как ими управлять

Чтобы коллективные инвестиции в недвижимость приносили стабильный доход, важно до выбора стратегии оценить имеющиеся риски и продумать управление ими. Самые распространенные риски следующие:

1. Ошибка в оценке стоимости объекта, переплата на этапе покупки;
2. Высокие издержки на содержание недвижимости из-за недобросовестных арендаторов;
3. Плохая локация и связанное с ней снижение дохода по аренде;
4. Аварийные и нештатные ситуации, приводящие к утрате эксплуатационных характеристик объекта;
5. Нестабильность на рынке, снижение цен на недвижимость и аренду.

Если инвестиционный проект предполагает покупку недвижимости на этапе застройки, можно столкнуться с еще одним веским фактором риска – банкротством застройщика. Перед участием в подобных проектах стоит оценить репутацию строительной компании. Если организация сдает объекты с большой задержкой или находится в процессе оформления банкротства, от сделки лучше отказаться.

Для кого подходит коллективное инвестирование

Выбрать подходящую платформу и сделать первые инвестиции в покупку коммерческой недвижимости могут все лица, достигшие совершеннолетия. Этот вариант подойдет тем, кто подбирает надежные инструменты для долгосрочных вложений. Для инвесторов, которые располагают небольшим капиталом, коллективное инвестирование может стать средством получения максимального годового дохода. 

Если финансов на индивидуальную покупку жилой или коммерческой недвижимости не хватает, лучшего решения подобрать сложно. Участие в ЗПИФе подойдет и тем, кто не хочет самостоятельно принимать решение по управлению активами, желает доверить процесс профессионалам.

Как начать коллективно инвестировать в коммерческую недвижимость

Первым этапом для каждого инвестора становится определение доступного бюджета, в соответствии с которым следует подбирать подходящие для инвестиций проекты. Необходимо изучить рынок, оценить предложения различных фондов  с точки зрения специфики проектов, размера годового дохода. 

Для новичков значимым ориентиром может стать минимальный финансовый порог, у некоторых фондов он составляет всего 100 тысяч рублей. Когда подходящий фонд определен, необходимо зарегистрироваться на платформе, открыть счет и внести на него средства. В дальнейшем инвестору достаточно просто следить за результатом использования актива, при необходимости он может переформировать портфель. Благодаря современным онлайн-ресурсам обучиться азам коллективного инвестирования стало проще.