Как открыть коворкинг-центр и выгодно ли это

Базовые нюансы

От владельца помещения требуется предоставление всех необходимых условий для работы людей из разных сфер. Чаще всего это мебель, офисная техника, электроника. Существуют целые коворкинг-центры, занимающие достаточно большую территорию: они успешно работают и приносят стабильный доход своим владельцам. Следовательно, вложения в коммерческую недвижимость достаточно выгодны, так как она всегда пользуется спросом.

Перед тем как открыть коворкинг, важно определиться, какой именно вид бизнеса вы хотите получить. Существуют следующие варианты:

• социализированный — предоставляется одно оборудованное помещение для нескольких специалистов;
• центр — много офисов для разных целей;
• в жилых комплексах — некоторые застройщики специально предусматривают пространство под такие цели, можно купить готовый вариант и сдавать;
• в отелях и хостелах — оборудованный офис с удобствами внутри жилого помещения;
• кафе — по сути это офис, в котором есть кухня.

Особенности оформления зависят от того, какой тип недвижимости будет выбран. Мы советуем обратить внимание на готовые апартаменты или коммерческую недвижимость, так как в этом случае будет проще оформить ваш бизнес. О том, как это делается, мы поговорим ниже.

Почему стоит открыть коворкинг-центр

Бизнес-коворкинг пришел к нам из Европы. Чем быстрее развивается экономика и компании, тем больше появляется сотрудников, работающих удаленно. Однако не у всех этих людей дома есть комфортные условия для работы, поэтому они готовы платить деньги, чтобы арендовать оборудованное для работы уютное помещение на несколько часов. Это удобнее, чем снимать полноценный офис, который выйдет дороже, так как он нужен сравнительно нечасто. В помещение можно впускать несколько разных специалистов, незнакомых друг с другом.

Для России открытие коворкинга — сравнительно свежая идея, поэтому конкурентов в данной сфере будет немного. На данный момент по всей стране зарегистрировано чуть больше 300 центров, большая часть из которых находится в Москве и Санкт-Петербурге. Бизнес имеет положительные тенденции. По оценкам J’son & Partners Consulting, с 2005 до 2020 процент удаленно работающих сотрудников вырос с 5 до 20. Работодатели сэкономили около 1 трлн. рублей, так как им не пришлось закупать офисное оборудование и снимать помещения для работы.

Понять, прибылен ли коворкинг как бизнес, выгодно или нет такое решение, помогут и следующие данные:

• многие компании стараются перевести сотрудников на удаленную работу, например, «ВымпелКом» уже закрыл 70% своих офисов, а 27% компаний, согласно опросу «Битрикс 24», готовы последовать его примеру;
• 67% соискателей хочет работать удаленно;
• около 50% из них не имеет дома достаточно комфортных условий для работы.

Все это говорит о том, что коворкинг в России имеет неплохие перспективы для развития, а следовательно, для принесения прибыли.

Оценка спроса и рынка

Прежде чем задуматься, как открыть коворкинг центр с нуля, нужно понять, насколько выгодно это будет. Обратите внимание на свою целевую аудиторию: требуется выявить, кто именно и в каких масштабах станет пользоваться вашим предложением. Изучите конкуренцию, после этого можно будет понять, какую рыночную нишу вы сможете занять. Например, согласно разным данным, коворкингом интересуется примерно 45% мужчин и 55% женщин. Им не нужна кухня, обслуживание, достаточно тихого, комфортного места для выполнения офисных задач.

Некоторым пользователям достаточно компьютера и выхода в интернет, кто-то приходит со своим ноутбуком, поэтому нужна только мебель. Часто арендаторы пользуются принтерами и другой офисной техникой, которой дома, как правило, нет или покупать ее не имеет смысла, так как она нужна редко. Арендаторы обычно имеют средний уровень дохода, их возраст — от 18 до 45 лет, чаще это все-таки молодые специалисты, студенты на подработке, фрилансеры, только потом специалисты крупных компаний, ушедшие на удаленную работу.

Пользователей привлекает не только то, насколько помещение оборудовано, но и как близко оно расположено к дому, как легко добраться до офиса. Их также интересует качество интернета, наличие офисной техники. Учитывая эти факторы, вы сможете понять, какой аудитории что можно предложить и где именно должен находиться офис.

Выбор формы собственности и регистрация бизнеса

Вы можете выбрать и приобрести помещение, подходящее для вашего направления работы; это может быть готовая коммерческая недвижимость, тогда не возникнет проблем с тем, что офис находится в жилом помещении. Для регистрации коворкинг-центра вам потребуется сначала зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или открыть ООО. Форма ИП предпочтительнее для начинающих бизнесменов, так как это значительно упрощает составление бухгалтерской отчетности и упрощает условия налогообложения.

После того как вы оформите ООО ИЛИ ИП, для регистрации бизнеса вам потребуется:

1. Получить комплект необходимых разрешений в Роспотребнадзоре. Важно, чтобы ваше помещение соответствовало требованиям разных органов. Вам придется подать заявку на разрешение Роспотребнадзора, разрешение пожарной инспекции, а также нормативные документы на помещение.
2. Оформить санитарный паспорт помещения. После этого надо подготовить документы для его оформления при покупке или аренде.
3. Получить акт из БТИ. Этот документ подтверждает сдачу помещения в эксплуатацию.
4. Заключить договоры с соответствующими организациями на предоставление коммунальных услуг.

Кроме этого, в любом банке нужно открыть расчетный счет. Для ведения бизнеса законодательство требует приобретения кассового аппарата и регистрации его в налоговой инспекции.

Если у вас небольшое предприятие, вы только начали свою деятельность, рекомендуется выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). У вас будет единый платеж для отчислений, поэтому не придется платить налог на прибыль для организаций и НДФЛ для ИП, будет действовать скидка на кассы.

Поиск и подготовка помещения

Коворкинг как бизнес достаточно перспективен, однако он привлечет внимание целевой аудитории только в том случае, если будет отвечать ее требованиям. Поэтому при поиске помещения стоит обратить внимание на следующие факторы:

1. Транспортная развязка. Чем больше районов объединяет транспорт, тем лучше, редко у работающих удаленно людей есть свой автомобиль. Если он все-таки имеется, придется позаботиться о парковочных местах.
2. Близость к жилым домам. С большой вероятностью пользоваться вашими услугами будут те фрилансеры, которые живут в вашем районе.
3. Площадь. Чем она больше, тем лучше, если вы планируете принимать большое количество клиентов.
4. Тип коворкинга. Выбор помещения во многом зависит от этого. Например, если здание офисное, в нем нельзя ставить промышленное оборудование. Изучите требования к объектам, их назначение, сопоставьте с типом вашего бизнеса и выбирайте подходящее.
5. Состояние помещения. Офис должен быть чистым, пригодным для использования, нельзя, чтобы он находился в аварийном состоянии.

В целом для выбора здания для покупки или аренды действуют те же правила, что и для поиска любого другого объекта недвижимости. Необязательно заниматься этим лично, можно поручить подбор помещения специалистам риэлторского агентства.

Выбор локации: ключевые факторы при выборе места

Открыть коворкинг, как и любой другой объект для бизнеса, лучше всего в проходимом месте. Если это будет спальный район, вряд ли большое количество клиентов поедет туда. Стоит обратить внимание на следующие варианты:

• центральные районы города — чем больше вокруг транспортных и пешеходных развязок, тем лучше, это значит, к вам будет легко добраться, офис могут заметить случайные прохожие и заинтересоваться;
• районы с высокой деловой активностью;
• плотно населенные районы с хорошим уровнем жизни;
• места поблизости к остановкам, станциям метро;
• можно подобрать помещение недалеко от банков, супермаркетов, развлекательных центров, снять площадь в самом развлекательном центре, однако, выбирая последний вариант, учтите, что там может быть шумно.

Ускорить поиск оптимально подходящего места может геоаналитическая платформа. Она собирает данные о важных характеристиках района и подбирает подходящий по вашему запросу вариант.

Организация пространства: зонирование, оборудование и дизайн

После приобретения или аренды помещения следует подумать о том, как создать коворкинг, удобный для посетителей. В этом заключается основной секрет бизнеса подобного рода. Посетители будут возвращаться, платить за использование офиса, если он будет максимально удобным для них. Придется позаботиться о следующих вещах:

• привлекательный, уютный интерьер;
• удобная мебель и техника, подходящая для выполнения тех задач, которые будут стоять перед посетителями;
• правильное зонирование.

К вам будут приходить не просто офисные работники, а творческие люди, для которых важна эстетика и тишина помещения, в котором они находятся. Лучше всего для правильного зонирования и оформления пространства обратиться к профессиональному дизайнеру, однако это дополнительные расходы в районе 300 тысяч рублей для крупного города вроде Москвы.

Кроме этого, стоит подготовить и само помещение. Например, потребуется хорошая звукоизоляция, как от внешнего мира, так и отдельных зон внутри офиса. Нужен безлимитный высокоскоростной интернет, он должен работать бесперебойно, это основной инструмент, которым пользуются удаленные сотрудники. Без него к вам просто никто не придет. Выбирая дизайн, учтите вкусы молодых, амбициозных специалистов.

Подбор и наем сотрудников

Несмотря на то, что офис будет работать относительно автономно, и люди будут платить за его использование, персонал вам все-таки потребуется. Прежде всего вам понадобится администратор. Он должен будет выполнять следующие действия:

• следить за порядком,
• записывать клиентов,
• распределять свободное место,
• следить за исправностью оборудования,
• контролировать внесение оплаты,
• продавать абонементы,
• следить за расходными материалами,
• консультировать клиентов,
• сообщать о проведении акции или скидках.

Чаще всего на такую работу приглашают привлекательных женщин, так как они будут лицом вашей компании. Если центр небольшой, хватит двух администраторов, которые будут работать посменно. Большой компании может потребоваться уборщица, IT-специалист, бухгалтер. Часто пользуются услугами приходящего бухгалтера, которого не нужно брать в штат. IT-специалист тоже часто не нужен, поэтому подойдет аутсорсинг. Это поможет удержать фонд заработной платы в районе 100 тысяч рублей.

Расчет доходов и расходов

Выгодно ли открывать коворкинг, нужно посчитать заранее. Для этого потребуется учесть основные операционные расходы, а также затраты, которые ждут на старте. Прогнозировать прибыльность и доходы можно, если внимательно изучить рынок, деятельность конкурентов, целевую аудиторию, спрос на услуги и иные моменты, играющие важную роль для любого бизнеса.

Чтобы запустить дело, потребуется посчитать, сколько вложений нужно на старте. Сложите затраты на помещение, мебель, зарплаты сотрудникам, рекламу, оформление документов, услуги юристов и дизайнеров (если планируете ими пользоваться), и вы получите примерную сумму затрат. Обязательно добавьте 10-25% на непредвиденные ситуации. В среднем на старт нужно около миллиона рублей. Будет ли бизнес приносить прибыль, можно понять, высчитав примерные доходы и расходы. Прибыль должна быть выше затрат.

Статьи расходов могут быть следующими:

• аренда, если помещение вам не принадлежит — от 110 000;
• реклама и собственный сайт — от 15 000;
• интернет и коммунальные платежи — примерно 10 000;
• амортизация — 10 000;
• ФОТ с отчислениями — 100 000;
• канцелярия, расходы на чистящие средства и т.д. — 7000;
• налоги — 30 000;
• зарплаты — 100 000.

Средняя стоимость аренды помещения на час составляет 400 рублей, если ваш коворкинг будет рассчитан на 30 человек, как мы рассчитывали выше, за 12-часовой рабочий день максимально можно заработать 144000. Но стоит учитывать, что офис редко используется на все 100%. Даже если его ежедневно будет посещать 15 человек, в месяц доход составит больше 2 млн. рублей. Определенно это выгодно даже с учетом ежемесячных затрат и изначальных вложений.

Продвижение коворкинга

Продвигать следует всеми возможными способами, например, используя интернет, телевидение или радио, рекламу на улице, но то, на какой тип рекламы сделать упор, зависит от ваших финансовых возможностей и вашей целевой аудитории. Коворкинг-центрами чаще всего пользуются следующие типы людей:

• специалисты, работающие удаленно, например дизайнеры, копирайтеры, переводчики, сотрудники IT-сферы и т.д.;
• начинающие предприниматели, которым офис нужен не часто и денег на аренду пока еще нет;
• самозанятые, например коучеры, писатели, фотографы;
• творческие люди, которым нужно спокойное место для работы;
• студенты, которым требуется подходящая обстановка для учебы или написания научной работы.

Из-за этого для коворкинг-центров подходит реклама следующих типов:

• в интернете, например продвижение в социальных сетях;
• на конференциях, выставках, в бизнес- центрах;
• приглашение посетителей на развлекательные мероприятия, проводящиеся в вашем офисе;
• партнерство с местными СМИ;
• размещение рекламы на билбордах.

Не стоит экономить на средствах продвижения, так как они являются основным способом привлечения клиентов. Первое время посетителей будет немного, придется заниматься раскруткой проекта, однако он начнет приносить прибыль после того, как о нем узнает максимальное количество людей. Большая часть целевой аудитории пользуется интернетом, поэтому вам поможет продвижение в социальных сетях, создание своего сайта и контекстная реклама.

Особенное внимание стоит уделить соцсетям. Заведите там страницу, активно общайтесь с пользователями, размещайте свежий, интересный для вашей аудитории контент. Он может иметь научный или развлекательный характер, рекламе стоит уделять не больше 10%. Важно, чтобы пользователи запомнили вашу компанию.

Маркетинговые стратегии: как привлечь клиентов

Чтобы ваш офис имел успех, нужно не только привлекать клиентов рекламой, но и проводить различные акции. Например, дополнительный интерес вызовет скидка для новых клиентов, розыгрыш приза или бесплатного времени. Успеху будут способствовать и следующие моменты:

• выбор удачного расположения;
• удобная планировка;
• наличие безлимитного скоростного интернета;
• доступная цена (удобнее сделать единую плату за пользование помещением, чем оплату за отдельные услуги наподобие пользования интернетом или покупки чая, многие клиенты предпочитают систему «все включено»);
• предложите дополнительные услуги, например комнату отдыха, кухню, проведение тренингов, организуйте различные мероприятия и программы, которые помогут привлечь и удержать клиентов.

Возможные риски и сложности в бизнесе

Сколько стоит открыть коворкинг, мы уже посчитали — вам потребуется не меньше одного миллиона рублей. Однако чтобы не потребовалось дополнительно тратить деньги, стоит учесть возможные риски:

• низкая посещаемость — проблема решается грамотным маркетингом и правильно выбранным местом для офиса;
• снижение репутации — происходит из-за низкого качества услуг или плохого контроля над действиями персонала;
• сезонность продаж — в период отпусков или длительных праздников коворкинг-центром пользуются реже, помещение простаивает, чтобы этого не происходило, можно использовать помещение для проведения тренингов, выставок, различных мероприятий;
• неправильная планировка помещения — чтобы между арендаторами не было конфликтов и им было удобно работать, отдельные помещения для них должны быть хорошо изолированы;
• сильные конкуренты — чтобы обойти их, нужно предложить клиентам что-то новое и доступное по цене, чем у вас интереснее и дешевле, тем больше людей захотят посетить именно ваш центр.

Рост стоимости коммунальных услуг, товаров, которые вы закупаете, аренды — все это влечет дополнительные расходы.

Сколько можно заработать на коворкинге?

Рентабельность коворкинга сильно зависит от того, где именно будет находиться офис, сколько людей будет посещать его ежедневно и с какой интенсивностью. Точно предсказать это практически невозможно, поэтому прибыль можно посчитать только максимально возможную. Для точного расчета можно воспользоваться специальными онлайн-калькуляторами. При грамотной организации бизнес окупается за 2 месяца.

Как обеспечить успех коворкинга?

Для долгосрочной прибыльности важно взять во внимание следующие факторы:

• наличие программы лояльности,
• доступность арендных ставок,
• экономия на издержках,
• гибкость и клиентоориентированность,
• наличие дополнительных услуг,
• удачное расположение,
• качественная реклама,
• удобное рабочее пространство,
• отсутствие простоя помещения.

Существуют примеры удачного коворкинга в совершенно разных сферах. Например, вы можете сделать швейный цех, где люди могут сами ремонтировать себе одежду, а можете создать офис для выполнения различных задач. Например, DI Telegraph получает большую часть дохода (около 65%) от проводимых мероприятий; 35% прибыли формируется непосредственно из коворкинга и дополнительных услуг.

Таким образом, коворкинг при правильном подходе может стать достаточно удобной бизнес-моделью, способной приносить регулярный доход и быстро окупаться.