Прописка в апартаментах и налоги — что меняется для собственника

Однако на практике нередко оказывается, что это несомненное преимущество съедается налогами, платой за коммунальные услуги и другими обязательными платежами. Впрочем, все зависит от того, насколько обдуманной будет покупка, насколько правильным будет распоряжение коммерческой недвижимостью за время владения нею, и по какой цене впоследствии эта недвижимость будет продана.

Что такое апартаменты с юридической точки зрения

В России понятие апартаментов появилось в 2008 году, но четкого определения статуса этой недвижимости не было. С юридической точки зрения они были отнесены к коммерческой недвижимости. Поэтому они облагаются налогами не так, как жилая недвижимость. При этом с 2026 года в них можно не только проживать, но и даже получать временную регистрацию.

Поскольку это нежилая недвижимость, то рядом с апарт-отелями совсем не обязательно должны быть расположены школы, детские сады, поликлиники и другая необходимая социальная инфраструктура. К тому же понятие «единственного жилья» на них не распространяется, а значит их могут забрать за долги. Льготные программы, такие как семейная ипотека, на них тоже не распространяются.

Вопрос регистрации в них был поднят в феврале 2026 года после решения Конституционного суда РФ, который запретил отказывать в регистрации в апартаментах по месту пребывания. До этого решения КС оформить регистрацию в этом виде недвижимости было нельзя.

Можно ли прописаться в апартаментах

Ранее прописка в апартаментах была невозможна. После того как КС РФ постановил, что запрет нарушает права граждан, прописываться в данной недвижимости стало можно. Однако регистрация в этом случае может быть только временной. К тому же закон разрешает делать ее только в тех апартаментах, которые не включены в номерной фонд гостиниц.

Получить такую временную регистрацию могут как собственники, так и члены их семей или арендаторы при условии наличия согласия собственника в письменном виде. Для временной прописки в апартаментах потребуется:

• паспорт (или свидетельство о рождении для детей до 14 лет);
• выписка из ЕГРН;
• договор аренды или другой документ, подтверждающий возможность заселения;
• заявление;
• паспорта собственников апартаментов;
• письменное согласие собственников.

Этот пакет документов нужно подать лично через МФЦ, ГУВМ МВД или онлайн через портал «Госуслуги». Процесс получения временной прописки займет от одной до двух недель.

Налоги на апартаменты для собственника

При покупке квартиры физическое лицо может запросить у государства налоговый вычет и вернуть часть НДФЛ, которая была уплачена в государственный бюджет. На апартаменты эта возможность не распространяется, поскольку они относятся к помещениям нежилого типа.

Налог на имущество подсчитывается с учетом кадастровой стоимости, региона и статуса апартаментов. Для апарт-отелей, которые построены на земельном участке, специально предназначенном для возведения гостиничных объектов, ставка налога составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Если предназначение земельного участка общественно-деловое, то налог будет составлять 2%. При этом такой налог для квартир составляет 0,1%.

При продаже апартаментов собственник получает доход, с которого государство взимает налог в размере 13%. Доход определяют как разницу между суммой продажи и суммой покупки коммерческой недвижимости. Однако, если собственник владел этим объектом более 5 лет, то от уплаты этого налога он освобождается.

В случае сдачи в аренду доход физического лица облагается налогом НДФЛ в размере 13%. При этом оплатить данный налог потребуется уже на следующий год после предоставления декларации ФНС. Индивидуальные предприниматели уплачивают налог в размере 6%. При этом его нужно вносить 4 раза в год каждые три месяца.

Коммунальные платежи и дополнительные расходы

Коммунальные платежи за апартаменты на 20% больше платежей за квартиру аналогичной площади. Это объясняется тем, что для таких помещений действуют коммерческие тарифы. Многое зависит также от политики управляющей компании. Поэтому коммунальные платежи в случае разных управляющих компаний при прочих равных условиях могут сильно отличаться.

Что меняется для собственника при появлении возможности регистрации

Ранее люди, которые проживали в апартаментах, не имели возможности получить легальную регистрацию по месту пребывания. По этой причине многие из потенциальных покупателей недвижимости не рассматривали возможность приобретения апартаментов для проживания в них, поскольку это оборачивалось массой неудобств. Теперь временную регистрацию можно делать во всех апартаментах, которые не входят в гостиничный фонд.

Наличие временной прописки необходимо гражданам для оформления различных документов, для получения кредитов и микрозаймов, для оформления социальных льгот, для получения бесплатной медпомощи, для оформления детей в школы и детские сады, для прикрепления к поликлинике, для постановки на учет транспортных средств и для многого другого. По этой причине покупать такой вид недвижимости было удобно для сдачи в краткосрочную аренду или для перепродажи при росте стоимости, но не для длительного проживания. Теперь приобретать такие объекты можно и для длительного проживания.

Временная регистрация требуется любому человеку, который покинул регион своего постоянного проживания более чем на 90 суток, а отсутствие такой регистрации грозит большими штрафами. Теперь, когда оформлять временную регистрацию в апартаментах стало возможным, молодые семьи будут покупать этот вид недвижимости намного охотнее, чем раньше. Это, несомненно, повлияет на уровень ликвидности такого типа недвижимости и на ее инвестиционную привлекательность.

От постоянной регистрации она отличается ограниченным сроком — до 5 лет. Она удостоверяется не штампом в паспорте, а отдельным свидетельством. Еще одно важное отличие — временная регистрация позволяет проживать в апартаментах, но не дает права собственности на них.

Преимущества инвестиций в готовые апартаменты и коммерческие помещения

К преимуществам инвестирования в готовые апартаменты и коммерческие помещения относятся:

• более высокая доходность от сдачи коммерческого помещения в аренду по сравнению со сдачей в аренду квартиры;
• существенный рост стоимости на такую недвижимость со временем за счет удачного расположения и усовершенствования законодательства;
• более сжатые сроки окупаемости инвестиций.

Пригодная для проживания коммерческая недвижимость при учете возможности только временной прописки в апартаментах и налогов с более высокой ставкой все равно будет хорошим приобретением с целью приумножения капитала. Ведь для такой недвижимости легко находить арендаторов как на короткие, так и на длительные сроки благодаря расположению в деловых кварталах или центральных районах города. К тому же большая часть зданий с апартаментами относится к классу бизнес и премиум, а это означает расположение в самых престижных локациях. А такие локации очень привлекательны для арендаторов, которые не хотят долго добираться до центра города от своего жилья, или стремятся снимать жилье недалеко от своей работы в деловом квартале.

Риски владения апартаментами

К рискам владения этим видом недвижимости относятся:

• неопределенность в законодательстве относительно определения апартаментов;
• невозможность оформления постоянной прописки;
• повышенные по сравнению с жилой недвижимостью налоги и расходы за коммунальные услуги;
• невозможность получить ипотеку на условиях ипотеки на квартиры, использовать для покупки материнский капитал, получать налоговые вычеты.

К тому же на апарт-отели не распространяются нормы и правила, обязательные для жилых домов. Рядом с вашим местом проживания в таких зданиях может оказаться офис или другой сосед, шум от которого может существенно осложнить жизнь, и которого нельзя будет успокоить на основании закона, действующего для многоквартирных домов. Рядом с такими домами застройщики не обязаны строить школы, детские садики и другие объекты социальной инфраструктуры, поэтому вблизи они могут вообще не оказаться, что очень неудобно для семей с маленькими детьми.

Ликвидность апартаментов несколько ниже, чем у квартир с аналогичной площадью и локацией. А в случае банкротства компании-застройщика те, кто вложился в покупку коммерческой недвижимости, намного больше рискуют, чем те, кто вкладывается в жилую недвижимость. Ведь в таком случае покупатели квартир могут рассчитывать на получение компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, а покупатели апартаментов — только на компенсацию от обанкротившегося застройщика.

Апартаменты или квартира — что выгоднее для собственника

При выборе недвижимости перед покупателями нередко возникает выбор между апартаментами и квартирой. Стоимость первых примерно на 15% ниже стоимости таких же по площади жилых помещений. Так что после появления возможности прописаться в апартаментах, привлекательность апарт-отелей может сильно повыситься. Однако следует учитывать, что при выборе земельного участка для их строительства застройщик не ограничен нормами, которые действуют для многоквартирных домов. Поэтому такие здания строят даже в не самых приспособленных для постоянного проживания местах, что нужно учитывать при их выборе.

Также нужно учитывать, что ежегодный имущественный налог на апартаменты будет выше в 3-6 раз по сравнению с имущественным налогом на квартиру, а квартплата будет на 20% выше. Кроме того, имеет значение, для каких целей вы собираетесь приобретать такую недвижимость: для собственного проживания в течение длительного времени или в качестве инвестиций для сдачи в аренду и продажи, как только цена на ваше имущество хорошо вырастет или вы решите, что настала пора зафиксировать свою прибыль и вложиться в другие инвестиционные проекты.

Итоги: стоит ли покупать апартаменты с учетом налогов и регистрации

Перед покупкой такой коммерческой недвижимости будущему собственнику стоит сесть и внимательно подсчитать предполагаемые доходы от владения нею и расходы по ее содержанию. При этом может выясниться, что хотя стоимость апартаментов намного ниже, сэкономленная на их покупке сумма в течение 5-7 лет будет потрачена на другие обязательные платежи. Это не означает, что инвестирование в такие помещения не выгодно, ведь их стоимость на момент продажи может существенно вырасти, что не только покроет все издержки, но и приумножит инвестированный в их приобретение капитал. То есть для инвестора с появлением возможности регистрации ничего особо не изменилось.

Выгодно ли покупать такую недвижимость с учетом возможности временной регистрации в апартаментах, налогов, увеличенных коммунальных платежей и сниженной стоимости человеку, который собирается проживать в ней сам, нужно решать в каждом случае индивидуально. Ведь кроме стоимости недвижимости и расходов по ее содержанию, в этом случае может иметь большое значение расположение — в непосредственной близости к работе, учебным заведениям, паркам, торговым центрам, станции метро и другим полезным объектам инфраструктуры.