Что такое срок окупаемости инвестиций

Срок окупаемости инвестиций (PP, Payback Period) — это показатель, при помощи которого оценивают, за какой временной период можно вернуть вложенные в тот или иной инвестиционный проект деньги. Благодаря его подсчету инвестор получает представление о том, через сколько лет (или месяцев) после инвестирования в проект он окупится и начнет приносить прибыль.

Отличия окупаемости инвестиционного проекта от доходности, рентабельности и срока возврата вложений заключаются в следующем:

• В результате расчета окупаемости инвестиционного проекта инвестор определяет длительность временного отрезка в годах или месяцах, что позволяет оценить за сколько времени вернутся вложенные деньги. То есть благодаря этому показателю оценивают скорость возврата вложенных денег.
• При расчете доходности инвестор получает выраженный в процентах показатель, отражающий долю вложенного в проект капитала, который будет возвращаться за год (или другой период). Доходность показывает эффективность работы инвестированных в проект денег.
• Рентабельность тоже выражается в процентах или долях и показывает, сколько приходится чистой прибыли на каждый вложенный рубль. Благодаря расчету рентабельности можно получить представление о внутренней эффективности инвестиционного проекта.
• Срок возврата инвестиций — это уточненный показатель, при подсчетах которого учитывается обесценивание денег со временем.

Зачем рассчитывать срок окупаемости инвестиций

Расчет срока окупаемости инвестиций необходим для оценки рисков и ликвидности. Формула расчета окупаемости инвестиций очень простая и понятная каждому. Поэтому она позволяет легко оценивать время возврата первоначальных вложений в проект, облегчает сравнение инвестиционных проектов с разным объемом вложений, дает возможность тщательнее планировать денежные потоки и инвестиционную стратегию.

Однако по одному только сроку окупаемости принимать инвестиционное решение не стоит. Ведь этот показатель позволяет понять, когда инвестор «выйдет в ноль» и совсем не дает представления о том, какую прибыль он получит.

Виды срока окупаемости инвестиций

Различают всего два вида: простой PP и дисконтированный DPP.

Простой срок окупаемости инвестиций

Формула расчета простого срока окупаемости инвестиций совсем не учитывает инфляцию (изменение стоимости денег со временем). При этом данный показатель отлично подходит для быстрой оценки краткосрочных инвестиционных проектов, длительность которых составляет не более 1-3 лет.

Дисконтированный срок окупаемости инвестиций

Формула дисконтированного срока окупаемости инвестиций предназначается для оценки крупных и долгосрочных инвестиционных проектов. В ней учитывается обесценивание денег. Поэтому этот показатель показывает реальную экономическую картину и позволяет инвестору во многих случаях избежать вложения денег в проекты, которые на бумаге кажутся выгодными, а в долгосрочной перспективе не приносят почти никакой прибыли или даже начинают генерировать убытки.

Какие показатели нужны для расчета срока окупаемости

Перед тем как рассчитать срок окупаемости инвестиций нужно получить следующие точные данные:

• величина первоначальных инвестиций — денежная сумма, которую нужно вложить в проект;
• размер и периодичность денежных поступлений, что позволит понять, краткосрочный или долгосрочный этот инвестиционный проект;
• чистый денежный поток — разница между доходами и расходами, такими как налоги, коммунальные платежи, оклады сотрудников и т.п.;
• ставка дисконтирования, которая рассчитывается с учетом текущей безрисковой ставки и премии за риск;
• срок реализации инвестиционного проекта — в месяцах для малого бизнеса и в годах для больших инвестиционных проектов;
• остаточная стоимость актива при необходимости.

Срок окупаемости инвестиций: формула и способы расчета

Формула простого срока окупаемости инвестиций

Для расчета PP используют следующую формулу:

PP = I / CF, где I — первоначальные инвестиции, а CF — средний денежный поток за период (за месяц или за год).

Как рассчитать срок окупаемости, если денежные потоки различаются

Если инвестиционный проект рассчитан на много лет, то денежные потоки зачастую поступают неравномерно. Поэтому приведенная выше формула в таких случаях не работает. Тогда для расчета срока окупаемости применяют формулу:

PP = Количество лет перед полной окупаемостью + Непокрытый остаток инвестиций на начало года / Чистый доход в год окупаемости.

Для подсчета непокрытого остатка инвестиций на начало года полной окупаемости нужно знать, какие денежные потоки ему предшествовали.

Формула дисконтированного срока окупаемости

Дисконтированный период окупаемости DPP (Discounted Payback Period) рассчитывается после расчета дисконтированного денежного потока DCF для каждого года по формуле:

DCF_t = CF_t / (1+r)^t, где CF_t – чистый доход за год номер t, r — выраженная в долях ставка дисконтирования, t — порядковый номер года.

Пример расчета срока окупаемости инвестиционного проекта

Пусть в длящийся 3 года проект вложили 1 млн рублей и за первый год он принес 300 тыс. руб., за второй 400 тыс. руб. и за третий 600 тыс. руб.

Рассчитаем PP. Если за первый год проект принес прибыль 300 тыс., тогда на второй год непокрытый остаток инвестиций составит 1 млн — 300 тыс. = 700 тыс. Если за второй год проект принес прибыль 400 тыс., то к третьему году непокрытый остаток инвестиций составит 700 тыс. — 400 тыс. = 300 тыс. Если за третий год данный проект принесет 600 тыс. руб. дохода, то PP = 1+1+300/600=2,5 года.

Теперь рассчитаем DPP при условии, что ставка дисконтирования 0,1 (10%). Тогда реальные будущие доходы по годам будут следующими:

• за 1-й год 300 000/(1+0,1)=272 727 руб.;
• за 2-й год 400 000/(1+0,1)²=330 579 руб.;
• за 3-й год 600 000/(1+0,1)³=450 789 руб.

То есть на конец 1-го года инвестирования размер непокрытого остатка инвестиций составит 1 000 000-272 727 = 727 273 руб. На конец второго 727 273-330 579=396 694 руб. А на третий год доход прибыль уже перекроет инвестиционный остаток. То есть: DPP=2+396 694/450 789=2+0,88=2,88 года — это 2 года и 10,56 месяца или 2 года 10 месяцев и 17 дней.

То есть, PP=2 года и 6 месяцев, а DPP = 2 года 10 месяцев и 17 дней. Это означает, что в реальности проект будет окупаться на 4 месяца и 17 дней больше. Поскольку проект длится всего 3 года, то инвестированный капитал будет увеличиваться не 6 месяцев, как это предполагает PP, а всего 1 месяц и 13 дней. Это существенная разница, которая может оказать на инвестиционное решение большое влияние.

Как оценивать полученный срок окупаемости

У каждого инвестора свои критерии приемлемости инвестиционных проектов. Одни стараются инвестировать только в краткосрочные проекты, поскольку стремятся к быстрому наращиванию капитала, а другие стремятся к постепенному увеличению капитала в течение длительных временных периодов, что позволяет минимизировать риски. В идеальном случае срок окупаемости должен составлять от трети до половины от срока всего существования инвестиционного проекта. Например, если инвестор вложил деньги в бизнес по продаже кофе на вынос в течение 3 лет, то окупиться он должен за 1-1,5 года, чтобы остальное время капитал увеличивался в размерах.

Срок окупаемости инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость — классический способ увеличения капитала. Раньше достаточно было купить любую квартиру и сдавать ее в долгосрочную или посуточную аренду, чтобы быстро вернуть свои инвестиции и начать получать стабильную прибыль. Однако на данный момент среди владельцев жилой недвижимости идет большая конкуренция за платежеспособных аккуратных жильцов, а сдача квартиры в аренду представляет сложный квест. Намного легче и выгоднее сдавать в долгосрочную аренду коммерческие помещения, которые платежеспособные бизнесы могут арендовать годами, а также сдавать в аренду готовые апартаменты при помощи специальных управляющих компаний, которые берут на себя вообще все проблемы по поиску и выселению жильцов.

Как рассчитать окупаемость готовых апартаментов

Для этого нужно учесть все капитальные затраты на содержание готовых апартаментов, величину комиссии за управление ими отельному оператору, величину коммунальных услуг, налог на имущество и налог на доход. При этом в случае покупки апартаментов в уже работающем апарт-отеле вы легко сможете вычислить PP и DPP, поскольку прибыльность такого инвестиционного проекта будет уже известна с высокой степенью вероятности. Обычно срок возврата инвестиций при покупке готовых апартаментов составляет 9-10 лет. Что означает, что после этого срока вложенный в их покупку капитал начнет быстро нарастать с минимальными рисками полной или даже частичной утраты капитала.

Срок окупаемости коммерческого помещения

При инвестировании в коммерческое помещение нужно учитывать необходимость капитального и мелкого ремонта, периоды простоя, необходимость вносить коммунальные платежи во время простоя, налоги. При этом срок окупаемости разных видов коммерческих помещений очень отличаются. Офисы могут окупиться как за 8, так и за 15 лет. Торговые центры могут вообще не принести прибыли, так как продавцы просто массово переходят в торговлю онлайн. Склады окупаются за 10 лет, а вложение в стрит-ритейл начинает увеличивать капитал через 12 лет.

Какие факторы влияют на срок возврата инвестиций

Срок возврата инвестиций во многом зависит от:

• размера первоначальных вложений;
• доходности и величины денежного потока;
• регулярности денежных поступлений;
• величины инфляции;
• изменения стоимости денег во времени;
• налогов и эксплуатационных расходов;
• длительности периодов простоя;
• ликвидности актива и возможности его последующей продажи.

Основные ошибки при расчете срока окупаемости

К ним относятся:

• учет только доходов без учета расходов;
• использование при подсчетах выручки вместо чистого денежного потока;
• полное игнорирование инфляции и ставки дисконтирования;
• отсутствие учета простоев и непредвиденных расходов;
• оценка проекта только по сроку окупаемости;
• сравнение проектов с разными горизонтами инвестирования без учета каких-либо дополнительных показателей

Срок окупаемости и другие показатели эффективности инвестиций

При оценке проекта для принятия инвестиционного решения, кроме срока окупаемости, следует вычислять также:

• доходность инвестиций;
• ROI;
• NPV;
• IRR;
• индекс рентабельности инвестиций.

Ведь срок окупаемости показывает только то, через сколько времени после вложения в проект инвестор «выйдет в ноль». А остальные показатели позволяют понять, какую прибыль он после этого получит. Это поможет выбрать среди нескольких инвестиционных проектов самый прибыльный и низкорисковый.