Основные риски при покупке коммерческой недвижимости: какие подводные камни нужно учитывать

Коммерческая недвижимость — это помещения, предназначенные для получения дохода от ведения предпринимательской деятельности. Основные форматы объектов: торговые, офисные, складские, логистические площади. Риски покупки коммерческой недвижимости связаны, прежде всего, с соблюдением законодательства и с человеческим фактором. Чтобы выгодно заключить сделку и купить прибыльный объект, необходимо грамотно подготовиться. Поэтому следует знать «подводные камни», существующие в вопросе приобретения недвижимости коммерческого типа.

Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости

Чтобы предотвратить любой риск покупки коммерческой недвижимости и заключить выгодную сделку, нужно учитывать: цена и доходность не должны быть единственными критериями выбора объекта. До заключения сделки необходимо проверить такие параметры:

• Статус продавца (важно подтверждение дееспособности физического лица), правоустанавливающие документы.
• Юридическую составляющую объекта (понадобится выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП сроком не старше 1 месяца).
• Технический аспект (соответствие фактического состояния помещения заявленному в документах).

Также коммерческие объекты нужно проверить на предмет состояния их инженерных конструкций, выполнить финансово-экономический анализ.

Основные риски при покупке коммерческой недвижимости

Юридический аспект — не единственный, в котором могут быть проблемы во время и после приобретения торговых площадей, офисов, складов. Специалисты составили список того, какие риски при покупке коммерческой недвижимости возникают чаще всего. Для повышения вероятности заключения выгодной сделки начинающим инвесторам лучше обратиться к профессиональным финансовым экспертам сферы недвижимости.

Юридические риски при покупке коммерческой недвижимости

Частые ошибки при покупке коммерческой недвижимости связаны с несоблюдением продавцом действующего законодательства. К таким рискам относится:

• Наличие юридических ограничений, обременений, арестов, нахождение помещения под залогом.
• Отсутствие у продавца права собственности на объект коммерческой недвижимости.
• Наличие споров относительно объекта.

Стоит помнить и о том, что должны быть соответствующие полномочия продавца на совершение сделки. Инвестиция в коммерческое помещение приведет к потере вложенных финансов, если существует риск признания сделки недействительной.

Риск проблем с документами и характеристиками объекта

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости могут относиться и к вопросу структуры заинтересовавшего помещения: например, если его подвергали незаконной перепланировке и реконструкции. Также фактическая площадь объекта может не соответствовать той, что указана в документации. Другие возможные проблемы, связанные с характеристиками коммерческих помещений — несоответствие разрешенной эксплуатации, проблемы с земельным участком и имуществом общедомового пользования.

Финансовые риски покупки коммерческой недвижимости

Чтобы купить коммерческое помещение безопасно и выгодно, следует учитывать, что для него могут быть актуальны такие факторы:

• Необоснованно высокая цена.
• Некорректная оценка доходности от предоставления объекта в аренду.
• Вероятность появления дополнительных финансовых затрат (в том числе, на ремонт, эксплуатацию, управление).

Если продавец планирует купить торговую площадь, склад, офис или другой объект коммерческой недвижимости, чтобы в дальнейшем сдавать, следует учитывать вероятность простоя и уменьшения арендной ставки.

Риски при покупке коммерческой недвижимости с арендатором

Приобретая коммерческие помещения, чтобы затем их сдавать, нужно учитывать: сотрудничество с арендатором не всегда проходит без неблагоприятных инцидентов. Надежность такого взаимодействия, кроме прочих показателей, отражает и фактор финансовой состоятельности. Срок оплаты за услугу пользования помещением нужно внести в договор, все прописанные в нем условия необходимо тщательно проверить. Этот же документ должен отражать условия расторжения сотрудничества. Если арендатор задерживает оплату за услугу пользования предоставленным помещением (особенно, если подобное происходит регулярно), бизнес не приносит ожидаемой прибыли.

Технические и эксплуатационные риски

Реальное техническое состояние помещение влияет на успешность, безопасность эксплуатации объекта, предопределяет уровень получения от него прибыли. С какими проблемами потенциально может столкнуться покупатель коммерческих помещений:

• Низкоуровневое состояние помещения, инженерных коммуникаций.
• Необходимость проведения капитального ремонта.
• Слабые электрические мощности, отсутствие качественной вентиляции, водоснабжения, отопления.

Важно учитывать и то, что помещение должно по своей планировке и специфике соответствовать предполагаемому виду бизнеса.

Ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Покупатель коммерческих объектов недвижимости избежит потери финансовых вложений, если будет точно знать распространенные ошибки, связанные с таким приобретением.

Покупка только по привлекательной цене

Покупать торговые площади, склады, офисы по низкой стоимости может быть опасно с точки зрения риска потери финансовых вложений. Неестественно низкая стоимость объекта нередко связана с его неудовлетворительными техническими и эксплуатационными характеристиками. Также дешевле средней стоимости, установленной на рынке недвижимости, часто продаются проблемные коммерческие помещения: находящиеся под залогом, с различными юридическими обременениями.

Расчет доходности без учета расходов

Чтобы прибыль от предоставления помещения в аренду или от его перепродажи соответствовала ожиданиям, следует учитывать фактор предстоящих расходов. Они могут быть как непредвиденными, так и запланированными. На вторую категорию влияет то, в каком техническом и эксплуатационном состоянии приобретается помещение.

Отсутствие юридической проверки объекта

Юридическая проверка недвижимости служит одним из первоочередных действий процесса подготовки к сделке. В ином случае ее могут даже признать недействительной: например, если объект продает официально недееспособное физическое лицо.

Игнорирование технического состояния помещения

Особенность строения выбранного помещения и его состояние предопределяют спрос на него. Если объект — технически непригодный , в дальнейшем такую недвижимость нельзя будет сдать в аренду или перепродать.

Покупка объекта без анализа спроса и ликвидности

Покупателю объектов коммерческого сегмента всегда нужно проверять, насколько ликвидным считается выбранный вариант, существует ли спрос на помещение такого типа. Тогда удастся избежать периодов простоя, отсутствия спроса на аренду.

Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости

Существует несколько рекомендаций относительно того, как обойти острые углы во время приобретения помещений коммерческого назначения. Основной набор действий содержит анализ репутации продавца, изучение юридического аспекта предстоящей сделки, предварительный расчет прибыли, на которую можно рассчитывать, сдавая объект в аренду.

Проверить продавца и историю объекта

Проверка репутации продавца позволяет избежать взаимодействия с недобросовестными лицами, избежать потери денег, вложенных в мошеннические финансовые операции. Для понимания порядочности собственника коммерческого помещения достаточно запросить его документы и актуальные сведения в рамках выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Важно, чтобы заинтересовавший объект недвижимости не был причиной судебных споров, не подвергался аресту.

Историю помещения можно начать изучать с ознакомления с документами-основаниями: например, с правом собственности продавца на распоряжение этим имуществом.

Изучить документы и сведения об обременениях

Перед заключением сделки о покупке коммерческого помещения нужно собрать всю юридическую информацию о нем. На момент приобретения объекта он не должен находиться под залогом или иными ограничениями, предусмотренными законодательством; не быть предметом судебных споров.

Провести техническое обследование помещения

Если избегать анализа технического состояния выбранного объекта недвижимости, можно случайно приобрести помещение, которое категорически не подходит для ведения бизнеса. Например, если в нем нет необходимых коммуникаций или его планировка признана юридически незаконной. Поэтому перед заключением сделки важно выполнить тщательное исследование технических характеристик помещения.

Рассчитать реальную доходность и срок окупаемости

Чтобы покупка коммерческого помещения принесла ожидаемую прибыль, нужно предварительно рассчитать, сколько можно получить от его предоставления в аренду за полгода, год. Не исключено, что в результате математических вычислений потенциально возможный доход не будет соответствовать ожиданиям инвестора. А значит, в покупке такого объекта и не возникнет необходимости.

Проверить арендатора и условия договора аренды

Чтобы аренда помещения не стала убыточной, необходимо:

• Запросить статус юридического лица (за счет выписки из ЕГРЮЛ) или индивидуального предпринимателя (выписка из ЕГРИП).
• Убедиться в наличии права подписи документов.
• Проверить наличие прописанных в договоре всех условий, включая объект аренды, сумму платежей, сроки их внесения.

Дополнительно следует убедиться в том, что в документе четко прописаны обязанности сторон и ответственность за их несоблюдение.

Зафиксировать существенные условия сделки в договоре

Договор — важный документ, который должен включать в себя не только сроки внесения платежей за услугу пользования коммерческим помещением, но и другие ключевые пункты. Например, договор купли-продажи обязательно должен включать в себя информацию о стоимости помещения. Иначе, согласно действующему законодательству, такой документ считается незаключенным.

Готовые коммерческие помещения и апартаменты как вариант инвестирования с понятной моделью дохода

Готовый объект отличается от покупки помещения на этапе строительства более низкой стоимостью. Поэтому такое приобретение считается выгодным и наиболее подходящим для дальнейшего предоставления в аренду.

Приобретая готовые апартаменты и коммерческие помещения на этапе строительства, можно оценить их реальное состояние и окружающую территорию еще до заключения сделки.

Управляющая компания и готовая инфраструктура могут упростить управление объектом, поскольку УК берет на себя обязательства по поиску арендаторов, обслуживании помещения. Немаловажно, что такая организация предварительно изучает юридическую составляющую заинтересовавшего варианта, выполняет полный аудит объекта недвижимости.

Какие документы и характеристики все равно необходимо проверить инвестору: паспорт продавца, наличие правоустанавливающих документов на распоряжение объектом недвижимости, выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.